מהיקרות ביותר בישראל: כמה תעלה דירה בלב כיכר המדינה?

דיווח שפרסמה בשבוע שעבר חברת המימון החוץ בנקאי לתחום הנדל"ן ברקת -0.09% קפיטל, מסמן שיא חדש למחירי דירות בלב אזורי הביקש. אם תל אביב הוגדרה כמגה ביקוש, אזי שעל כיכר המדינה ניתן אולי לדבר במונחים של "אולטרה ביקוש", ולא כי יש המון שיכולים להרשות לעצמם, אלא כי באופן יחסי להיצע הקיים והעתידי - אין מספיק ממנו. בכל אופן, הדיווח של ברקת מעלה את האפשרות שדירות בפרויקטים החדשים במרכז הכיכר תעלנה כ-12-13 מיליון שקל, ובחישוב למ"ר מחיר של כ-120-130 אלף שקל. ללא ספק מהנכסים היקרים ביותר בישראל.

453 דירות אמורות לקום בפרויקט שתממן ברקת, עלותו המוערכת היא 4.3 מיליארד שקל ומתוך הסכום ברקת עצמה תעמיד בדמות הלוואות כ-2 מיליארד שקל. מדובר בפרויקט של 240 בעלי זכויות על הקרקע, חלקם בעלי זכויות מזה שנים רבות, אחרים קנו מכאלה זכויות בשנים האחרונות. עבור כל אלה מדובר יהיה בעלות של 10 מיליון שקל בממוצע לדירה. זהו הממוצע אם כן, ובקצה הטווח, סביר כי מחירי הפנטהאוזים ירקיעו שחקים - תרתי משמע.

כאמור, תג מחיר של 10 מיליון שקל בממוצע מתייחס למי שכבר יש לו זכויות בקרקע (ויש רבים כאלה, על כן יש עוד הליך תכנוני שנכון לפרויקט הזה). קבוצה זו של בעלי זכויות תתקשר בהמשך הדרך עם קבלן עבור הקמת הפרויקט. לו יזם צריך היה לשלם על הקרקע הזו, ולכך להוסיף מרווח יזמי, מחיר הדירה הסופי, לפי המרווחים המקובלים בשוק, היה מגיע ל-12-13 מיליון שקל כפי שצוין.

מבט על עסקאות אחרות באזור מגלה רק חלק מהתמונה. וזאת משום שהגם שמדובר עדיין בצפון תל אביב ובסמוך לכיכר המדינה, לא מדובר בלב לבה של הכיכר - אולי סמל סטטוס שרבים יהיו מוכנים לשלם עבורו הון עתק. מכל מקום, בפרויקט בית ליסין של הכשרה התחדשות -2.42% , כשם החברה כבר מובן שזהו פרויקט התחדשות בו גם הדיירים הקיימים ישוכנו מחדש, מחיר דירה הוא כ-10 מיליון שקל, לאחר הרווח היזמי.

• רמ"י: ירידת מחירי הקרקעות נמשכת; "המכרזים ברעננה ושדה דב מצביעים על המשך ירידה"
• מחירי הדירות בירידה - איפה יהיו הירידות המשמעותיות ביותר?

נתוני עסקאות בדירות ישנות יותר המופיעים במדל"ן ואצל חברות התיווך כוללים בין היתר 4.7 מיליון שקל ששולמו אשתקד על דירת 3 חדרים בקומה 2 מתוך 6 קומות ברחוב משה שרת, בשטח 90 מ''ר עם חניה ומעלית. ברחוב מוזיר יעקב בפרויקט תמ"א במסלול הריסה ובניה של קבוצת יושפה שהחל בדצמבר, דירה בקומה 7 מתוך 8 בת 124 מ"ר נמכרה בסוף נובמבר ב-8.8 מיליון שקל, קרי 71 אלף שקל למ"ר. בסוף 2019 רכשו הידוענים מנחה הטלוויזיה אסי עזר ובן זוגו האדריכל אלברט אסקולה דירת מעטפת בשטח 143 מ"ר ומרפסת של 14 מ"ר, במגדל הגימנסיה שבאזור, בקומה 25, ב-8.4 מיליון שקל.

המספרים שומטי לסת עוד יותר בהתחשב בכך שמדובר במחירים גבוהים בהרבה מאלה שנגזרים מעסקאות שדה דב - אזור שבו יש נוף לים, ולא לאיכילוב. הזוכים במכרזים בשדה דב המפונה שילמו מחיר שגוזר 2.8 מיליון שקל לקרקע לדירה, ומכאן שלפי ההערכות המחיר הסופי יהיה 5.5 מיליון שקל. השבוע בראיון בלעדי לביזפורטל אמר ברק רוזן, מנכ"ל ישראל קנדה -2.96% , שגם תבנה שם "אני יודע שהמחיר ששילמנו בזמנו על קרקע זול ביחס למה שמוכרים עכשיו בשוק. שילמנו מחיר שמשקף 2.6 מיליון שקל קרקע לדירה. היום בקרקעות לא זמינות משלמים יותר".