האינפלציה עולה - וזה יעלה לכם הרבה מאוד כסף במשכנתא שלכם

בואו ניקח זוג צעיר ישראלי ממוצע: קניתם דירה לפני שנה-שנתיים כי חששתם שמחירי הדיור ימשיכו לעלות ורצתם לקנות לפני שזה יקרה (וצדקתם בינתיים), לקחתם משכנתא ממוצעת של 900 אלף שקל, כאשר שליש הוא צמוד, שליש פריים ושליש קל"צ. לא הבנתם לגמרי על מה מדובר, זכרתם שכל הזמן אומרים בחדשות שאין היום ריבית במשק, קל"צ נשמע כמו מונח צבאי כזה כמו קל"ב, וזרמתם עם הבנקאי החמוד שישב מולכם ואמר לכם שההחזר החודשי הראשון שלכם יהיה 4,500 שקל (ואנחנו מאוד מקווים שמדובר לכל היותר ב-30% מההכנסה הפנויה החודשית שלכם נטו, כך שאתם לא ממנפים את עצמכם ולא נוטלים על עצמכם סיכון גבוה מדי).

היום ב-19:00 מפגש זום עם אבישי עובדיה - מוזמנים להעלות שאלות בנושאי השווקים, שוק ההון, אינפלציה וכו'.

נתחיל במילון מונחים: 'צמוד' הכוונה למסלול שעולה ביחד עם העלייה במדד המחירים לצרכן, כן האינפלציה הזו שפורסמה אתמול והציגה עליה של 3.5% ב-12 החודשים האחרונים. פריים הכוונה לריבית שבנק ישראל קובע 8 פעמים בשנה ועומדת כיום על גובה אפסי של 0.1% בלבד, וקל"צ (קבועה לא צמודה) זה החלק שהכי עצבן אתכם כי הריבית שם הייתה הכי גבוהה, אבל אי אפשר להיפטר ממנה לצערכם.

עד כאן הכל נחמד, רגיל, וקרה להרבה מאוד זוגות צעירים בישראל. אבל הנה כמה דברים שלא אמרו לכם, או שלא ממש עזרו לכם להתעמק ולהבין: אתם לוקחים משכנתא להרבה מאוד שנים. 20-30 שנה, ולכן כל עלייה של 1% באינפלציה או בריבית בנק ישראל - תעלה לכם את ההחזר החודשי וגם את ההחזר הכולל כמובן - ומדובר על מאות אלפי שקלים. 

• האינפלציה בגוש האירו ממשיכה להתקרר; הציפיות להורדת ריבית גוברות
• "העלייה בחוסר הוודאות הביטחונית והפוליטית מעלה את הסיכון לצמיחה במשק"

אבל בואו נפרק רגע את החלקים האלה לגורמים: קל"צ זה החלק שלא משנה מה - אתם רגועים. הוא לא ישתנה ולא יעלה לכם פתאום אם הריבית במשק או האינפלציה יעלו. זה העוגן ששומר על כך שההחזר החודשי של המשכנתא שלכם לא יקפוץ פתאום יותר מדי.

הבעיה מתחילה עם האינפלציה והריבית: מאחר שהעולם נמצא בעשור רצוף של ריביות אפס בכל העולם ואינפלציה אפסית, קשה לנו להיזכר שפעם היו פה ריביות של 5% ואינפלציה לא פחות גבוהה (שלא לדבר על שנים עם אינפלציה דו ספרתית ואני בכוונה לא מזכיר את מצב הקיצון של ההיפר אינפלציה שהייתה בישראל בשנות ה-80 כי זה באמת מקרה קיצוני מדי).

כל עליה של 1% באינפלציה משמעותה כ-80 אלף שקל תוספת להחזר המשכנתא הכולל. נכון, בהתחלה זה לא מורגש ומדובר רק על כמה עשרות שקלים עד 100 שקל בהחזר החודשי, אבל צריך לזכור שאינפלציה לא יורדת לאורך השנים אלא מתווספת לשנה שלפניה - ולכן האפקט לאורך השנים הוא זה שהולך ומעלה גם את ההחזר החודשי בסופו של דבר בעשרות אלפי שקלים. לצורך העניין, אם האינפלציה תמשיך לעלות בקצב שנתי של 3% מדי שנה במהלך תקופת המשכנתא שלכם - צפו להיפרד מסדר גודל של 300 אלף ועד 450 אלף שקל נוספים (תלוי כמה אחוז המשכנתא שלכם שצמוד למדד, שליש ו-50% בהתאמה), רק בגלל האינפלציה. הבעיה עם אינפלציה שהיא לא ממש נוטה לרדת, כך שפשוט קחו בחשבון את ההתייקרות הזו, ואל תחשבו שהעובדה שכבר רכשתם דירה ולקחתם משכנתא 'מקבעת' את המחיר - זה לא.

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לבנק ישראל יש 'יעד אינפלציה', כלומר טווח שבתוכו הוא רוצה לראות את האינפלציה כל שנה. הטווח הוא 1-3% מדי שנה. כלומר, לבנק אין שום בעיה שהמשכנתא שלכם תתייקר בסכומים האלה, וזאת מכיוון שהשיקולים שלו הם שיקולים מאקרו כלכליים ופחות רלוונטי מבחינתו (ובצדק) מה קורה עם המשכנתא של כל משפחה ספציפית. כדאי רק לזכור שבנק ישראל לא קובע את האינפלציה אלא רק מנסה לנהל אותה. הוא לא מגדיר אותה, אלא מנסה לתמרן את ההשפעה שלו על השוק כולו כך שהאינפלציה תתכנס לתוך היעד שהוא הגדיר. במילים אחרות, יש לו אמנם יעד רשמי אבל הוא לא שולט ביעד. מאז 2010 הבנק 'מפספס' את יעד האינפלציה כל שנה מלמטה. בשנה האחרונה הוא מפספס אותה מלמעלה (כמו כל הבנקים המרכזיים בעולם) ואף אחד לא יכול להבטיח לכם שהיא תתכנס ליעד בשנים הבאות.

וכמה תשפיע עלייה בריבית? כל עליה של 1% בריבית תייקר לכם את המשכנתא ב-300-400 שקל בחודש ובכ-60 אלף שקל בסך הכל. רק נזכיר שהריביות שהבנקים נותנים לכם כשאתם לוקחים משכנתא כבר עלו ב-0.5% ויותר וייקרו את המשכנתאות ביותר מ-200 שקל בחודש, והיד עוד נטויה. הסיבה להבדל בין העלייה בריבית והעלייה באינפלציה היא שהריבית לא עולה שוב ושוב מדי שנה אלא נותרת יציבה ולפעמים גם יורדת בחזרה. אבל האינפלציה מתווספת על גבי האינפלציה שקדמה לה.

אז נכון, הריביות בעולם היו אפס עד עכשיו, גם האינפלציה נעלמה - אבל הנה בשנה האחרונה האינפלציה כבר חזרה ובגדול. בישראל האינפלציה הגיעה אתמול ל-3.5% בקצב שנתי, באירופה היא כבר על 5% ובארה"ב היא הגיעה כבר ל-7.9% (ובחודשים הבאים כל הכלכלנים צופים שהאינפלציה רק תלך ותעלה).

הבנקים המרכזיים כבר יודעים שאין להם ברירה אלא להעלות את הריבית, כדי להילחם באינפלציה ולנסות לבלום אותה. בחלק מהמדינות במערב הבנקים המרכזיים כבר החלו להעלות את הריבית. בארה"ב הריבית צפויה להתחיל לעלות הלילה (הצפי היה לעליה מהירה יחסית של 0.5% אבל בעקבות המלחמה באוקראינה הצפי כעת הוא לעליה של 0.25%), ובישראל הריבית ככל הנראה תעלה בחודשים הקרובים, כאשר בעקבות נתוני האינפלציה שפורסמו רק אתמול - הכלכלנים מקדימים את ההערכות שלהם לגבי מתי היא תתחיל לעלות. הרבה מדברים על חודש אפריל, אחרים מדברים על מאי, אבל לכולם ברור שזה הכיוון. 

מלכוד 22 של הציבור: לא משנה מה יקרה - המשכנתא שלכם מתייקרת ותמשיך להתייקר הבעיה היא שבכל מקרה אתם תשלמו על כך בכיס שלכם: בין אם האינפלציה תהיה גבוהה מדי והבנקים המרכזיים בעולם ימשיכו להעלות את הריביות כדי לנסות להוריד אותה בכח ובין אם היא תתייצב במקביל לכך שהריביות בעולם כבר לא יהיו אפס - המשכנתא שלכם מתייקרת, זה קורה כבר עכשיו והיא תלך ותתייקר עוד יותר ככל הנראה בטווח הנראה לעין.