"זוגות צעירים חייבים לקנות דירה; אפשר למצוא דירה בגוש דן גם ב-1.4 מיליון שקל"

איך מקררים את מחירי הדיור בישראל ולמה זוגות צעירים לא חייבים להתחיל את חייהם המשותפים עם דירת ארבעה חדרים ומרפסת? יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי, מנסה לשרטט בראיון לביזפורטל את האופן בו אפשר יהיה לבלום את הזינוק המטורף במחירי הדירות בישראל.
 
-ישראל היא מדינה ייחודית כנראה - שטח קטן יחסית, אוכלוסייה שגודלת בקצב גדול יחסית, עליה. מה הפתרון? בסופו של דבר, כל הממשלות נכשלות - מחירי הדירות ממשיכים לעלות
"בשלב הזה הפתרון המהיר ביותר הוא לשנות את שיטת המכרזים ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל). היום ברמ"י כל המרבה במחיר זוכה. זה דלק שנשפך כל פעם מחדש למדורה, ומתדלק אותה ומרים את האש יותר ויותר. יזמים שלא זוכים, מבינים שכדי לזכות במכרז הבא הם צריכים להציע יותר, וזה סוג של דלק למדורה. לשיטתי, האופן שמתנהלת רמ"י הוא שגוי. צריך לגרום לזה שמי שזוכה הוא לא זה שנתן את ההצעה הגבוהה ביותר, יש כמה שיטות שאפשר לגבש. לקבוע איזשהו מחיר, להקפיא את מחיר הקרקעות, לעשות הגרלות בין המציעים. השיטה של כל המרבה במחיר הוא הזוכה, היא שיטה שלא מוכיחה את עצמה".
 
-מה יש לך להגיד לזוגות צעירים - לקנות דירה או לחכות?
"לפני שנתיים זוג צעיר עוד האמין לממשלה, ראה תוכניות והאמין שאם לא תהיה ירידה במחירים, המחירים לפחות יתייצבו. החיסכון שלו לאורך זמן יצמצם את מחירי הדיור. אבל כמו שכולנו יודעים, הזוגות הלה התבדו. אני לא רוצה שגם זוגות של 2022 יתבדו, ולכן אני ממליץ למי שיכול וצריך לקנות דירה היום, שיעשה את זה, כי כפי שזה נראה באופק, אין תוכניות שיגרמו לשוק לא רק להפסיק לעלות, אלא להתקרר משהו. בשנה האחרונה המחירים עלו ב-15%, גם זוג צעיר שמצליח לחסוך יפה, יתקשה לצמצם דילוגים ברמה כזו".
 
-זוג צעיר יתקשה לקנות דירה אנושית במרכז הארץ. מה הפתרון, לחפש דירות במעגלים השלישי והרביעי?
"אני פחות מסכים עם ההגדרה שזוג צעיר לא יכול למצוא דירות אנושיות במרכז (במחיר אנושי, א"כ). יש דירות אנושיות. אם אגדיר דירה אנושית כדירת 70 מטר בבניין ישן, קומה ראשונה או שנייה, בגוש דן, אפשר למצוא ב-1.3-1.4 מיליון שקל. אם זוג צעיר מחליט שדירה אנושית היא רק דירת ארבעה חדרים, עם מרפסת שמש, מעלית וחניה, אכן קשה למצוא 'דירות אנושיות' מהסוג הזה. אם טיפטיפה יתפשרו ויבנו שהם בתחילת החיים, לארבע-חמש השנים הראשונות דירה בבניין ישן, הדבר אפשרי מאוד".
 
-ולמשקיעים, איפה אפשר לקבל את התשואה הטובה ביותר על השקעה. האם ללכת לבניין ישן, באזור של חיפה או באר שבע, ליד אוניברסיטאות, או דווקא דירות חדשות וגדולות?
"אני דווקא חושב שדירות קטנות, אלה שמכוונות לאותו קהל יעד של סטודנטים, הן בעלות פוטנציאל תשואה גבוה יותר. אבל לדעתי כשמשקיע רוצה לעשות את זה, הוא קודם כל צריך ללמוד את פוטנציאל הפינוי-בינוי שיש באותה שכונה, להיכנס לאתרי האינטרנט של אותן עיריות, של אותן ועדות מקומיות, ללמוד את השכונה, ולראות האם יש תוכניות של פינוי בינוי שנמצאות באיזשהו שלב, אפילו בשלב הכנתי. ואז אם יש תוכניות כאלה שבאמת מקנות לאותו אזור איזשהו פוטנציאל, אז שווה יותר להשקיע. לגבי השכרת הדירות לסטודנטים, לא לשכוח שרוב השוק כבר מיצה את זה, גם באר שבע, גם ערים אחרות שאין בהן תוכניות פינוי בינוי. צריך לצאת מחוץ לקופסה ולחפש ערים עם פוטנציאל פינוי בינוי. אגב, בחיפה, הקריות ונשר הן ערים שזוכות לעדנה מבחינת פינוי בינוי, אז אם מישהו מחפש, עדיף ללכת לאזור הזה. ערים בגוש דן כבר די מיצו את עצמן, אבל יש שכונות שאם עובדים חכם, יש שם נכסים שבעתיד שיניבו תשואה יפה מאד".