אלקין ממשיך לקדם את התיקון לחוק המכר שמעורר התנגדות בקרב הקבלנים

משרד הבינוי והשיכון פירסם את תיקון 9 לחוק המכר להערות הציבור. התיקון כולל כמה נקודות: 

הגבלת הצמדת מחירי הדירות, נכון להיום נהוג להצמיד את מחיר הדירה כולו למדד תשומות הבנייה. על כן, הרוכש משלם את עליית המדד על כל רכיבי מחיר הדירה, גם כאלה שאינם מושפעים מהמדד כגון - הקרקע, הרווח היזמי והמע״מ. על פי תזכיר החוק המוצע, יזם יוכל לבצע הצמדה רק של רכיב הבניה מכלל עלות הדירה וזאת רק עד למועד המסירה שנקבע בחוזה ולא עד מועד המסירה בפועל. יתרת הסכום לא תוצמד כלל. הסכום שיוצמד למדד ייקבע בהתאם לעלות בנייה למ"ר, וזאת לפי חלוקת אזורים בישראל ולפי סוגי הבנייה כפול שטח הדירה, כפי שמופיע בחוזה המכר.

פיצוי בגין איחור במסירת דירה. החוק מצמצם את הפטור מתשלום פיצוי לרוכש במקרה של איחור במסירה רק למקרה שבו האיחור נבע ממעשה או מחדל של הרוכש. משכך הרוכש יהיה זכאי לקבל פיצוי על איחור במסירה בכל מקרה שאינו באחריותו.

איסור גביית הוצאות משפטיות. נכון להיום, ניתן לגבות מרוכש דירה, בנפרד ממחיר הדירה, תשלום בגין הוצאות משפטיות המשולמות ישירות לעורך דין מטעם המוכר. הסכום מוגבל לסך של 5,114 ₪. בהתאם לתיקון המוצע, מוכר לא יהיה רשאי לגבות מרוכש הדירה שכ"ט עורך דין מעבר לעלות הדירה עצמה.

הקבלנים הביעו מספר פעמים את התנגדותם לתיקון המוצע וטוענים כי העלויות שכביכול יחסכו מהצרכן יגולגלו אליו בדרך אחרת. ההסבר לטענתם היא שמחירי הדיור נקבעים על פי השוק באמצעות ביקוש והיצע, כשכלל השחקנים משקללים את העלויות השונות ואת הסיכונים שעלולים להתפתח וכך מגיעים למחיר הסופי, כך שחלק גדול מהעלויות שמנסה משרד השיכון לנטרל יגולמו, ככל הנראה, באופן אחר במחירי הדירות עצמן. לדוגמה, עם ינתן פיצוי רק במקרה שהעיכוב נבע מאשמת הרוכש, אך במקרה של כוח עליון או כל דבר אחר שאינו באשמת המוכר לא ניתן יהיה לפצות, הרי שהמוכרים יצטרכו לרכוש ביטוח שיגולגל בסופו של דבר לקונה. כמו כן, הם צפויים לקבוע מראש זמני מסירה ארוכים ביותר, ובכך להקטין עוד יותר את ההיצע בשוק. 

הפתרון המרכזי לבעיית מחירי הדיור הוא, ככל הנראה, בשוק ההיצע והביקוש ועל פי חוקי הכלכלה הרגילים והידועים. העלאת ההיצע באופן משמעותי ומהיר, כפי שבנק ישראל מבקש מזה זמן תאפשר ירידת מחירים או לפחות האטה בקצב העליה. העלאת ריבית מצד שני, עשויה להקטין את הביקושים. משחקי חקיקה יכולים אולי להשפיע בשוליים, אבל ככל הנראה לא יגרמו לשינוי מהותי. גם עידוד הביקוש על ידי הגרלות אולי פותר בעיה נקודתית למספר משפחות ברות מזל, אך לא באמת מוביל לפתרון ארוך טווח לשוק הדיור, ובמובן מסויים אף מפר את האיזון בהיצע והביקוש הרגילים. 

זאב אלקין, שר הבינוי והשיכון: "מרגע כניסתי לתפקיד אמרתי שיש לשנות את חוק המכר על מנת להגן על רוכשי הדירות אל מול הקבלנים והיזמים. תיקון החקיקה המוצע הוא תוצאה של עבודת מטה מורכבת אשר בוצעה במשרד על ידי האגפים השונים, תוך קיום שיח משמעותי עם כלל הגורמים הרלוונטים בשוק הנדל"ן. אני מאמין שתיקון החוק עתיד להביא עסקאות מכר הוגנות יותר בשוק הנדל"ן בישראל , יחד עם וודאות עבור הרוכשים."

אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "התיקון לחוק המכר מגיע בזמן קריטי עבור עשרות אלפי רוכשי דירות שצפויים לקנות את דירתם בזמן הקרוב. חוקי המכר לא עודכנו מזה 5 שנים והגיעה העת להסיר מהם את האבק ולתקן מה שצריך. אני רוצה להודות לכל הגורמים שלקחו חלק בעבודה ומאמין שבקרוב נצליח להכניס את התיקון לספר החוקים במדינת ישראל."

מספר גורמים בשוק הנדל"ן כבר הגיבו להצעת החוק. 

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו מסר בתגובה: "מדובר בהחלטה אומללה שמוסיפה שמן למדורה ותעלה את מחירי הדירות. הדבר עלול לקרות בדיוק כפי שקרה לאחר שהזהרנו את הממשלה מהעלאת מס הרכישה. הממשלה הנוכחית עושה את אותן טעויות של הממשלות הקודמות ובמקום לגבש תוכנית מקיפה שתתמודד עם הכשלים שמעלים את מהמחירים, היא בוחרת לייצר רגולציה פופוליסטית, תוך הטעיית הציבור, כאילו היא הולכת לחסוך לו כסף. אזכיר שבשנת 2021 מחירי הדירות החדשות עלו בכ-18% ומדד תשומות הבניה עלה ב-6% בלבד – האם רוכשי דירות הפסידו באמת או להיפך. אינני מבין מדוע אצה הדרך לממשלה הזו לבחור בכלים שלא יפתרו דבר. אי הצמדת מחיר הקרקע למדד תשומות הבנייה יוביל לחישוב הסיכון של עליית מחירי הקרקע בתוך מחירי הדירות, דהיינו לעליית מחירי דירות. כל רגולציה שמטילה עונשים וקנסות נוספים בעת איחור במסירת דירות תוביל לכך שקבלנים לא ייקחו סיכון שיהיה עליהם להתמודד עם מצבים שלא בשליטתם כשרגולטורים לא יעמדו בזמני התגובה הנדרשים, ולכן ההתחייבות שלהם תהיה לזמן בנייה ארוך יותר שיתממש. שוב בממשלה באים לברך ויוצאים מקללים".

אירית הופר שרייבר, בעלת חברת אינהאוס שיווק נדל"ן: "על אף שמטרתו של שר השיכון לסייע לרוכשי הדירות ראויה, בפועל צפויה הצעת החוק להזיק לרוכשי הדירות בטווח הקצר. כידוע, מדד תשומות הבניה אינו משקף נאמנה את ההתייקרויות הממשיות בתחום הביצוע, אשר התייקרו בשיעור חד יותר משמעותית בשנתיים האחרונות. לכן, על אף שהצמדת רכיב עלויות הבניה לבדו למדד תשומות הבניה נשמעת הגיונית, בפועל היא צפויה להביא את הקבלנים לתמחר את הדירות החדשות שבבניה במחיר גבוה יותר מלכתחילה על מנת להגן על עצמם מפני הפסדים, וכך תוביל להתייקרות נוספת במחירי הדירות.
"גם הסעיף אשר מחייב את הקבלן לשלם לרוכש מיידית עבור כל איחור במסירה, בלי קשר לשאלה מהי סיבת האיחור, היא הצעה בעייתית בלשון המעטה, וגם לה צפויה להיות תוצאה אחת ברורה – זמני מסירה שייקבעו על ידי הקבלנים מראש למועד מאוחר יותר, על מנת לצמצם את החשיפה לקנסות. יש לומר שכבר היום זמני המסירה ארוכים משמעותית מבעבר. אם עד לפני 3-4 שנים עמד זמן המסירה הממוצע של דירה בבניין בן 10 קומות על 24 חודשים מתחילת ביצוע, היום אנחנו כבר מדברים על 40 חודשים, והצעת החוק רק תחמיר את המצב".

עו"ד אמיר דרמר, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד עורכי דין צבי שוב: "חלק מהתיקונים המוצעים אכן נדרשים אולם חלקם עלולים ליצור מצב ש"בא לברך ויצא מקלל" ולפעול הלכה למעשה לרעת הרוכשים.

"לדוגמא, ביטול שכ"ט עורך דין שמצד אחד יינתק לחלוטין את הקשר בין פעולות עורך הדין בפרויקט, שחלקן נעשות לטובת הרוכשים, כדוגמת רישום בית משותף ורישום זכויות ומצד שני סביר שהעלויות יגולגלו בפועל על הרוכש בדרך של העלאת מחיר הדירה הנרכשת.
קביעה לפיה כמעט בכל מצב היזם ישלם פיצויים במקרה של איחור במסירת הדירה גם אם זה נגרם שלא בשליטתו, עלולה לגרום ליזם לקחת מראש שולי בטחון גבוהים יותר כך שגם בפרויקטים שהוא יכול היה לקבוע מועד מסירה מוקדם הוא יקבע מועדים רחוקים שיגדרו את הסיכון שלו לאחר במסירה ולשלם פיצויים בהתאם לחוק.

"ראוי שהמחוקק יבחין בין פעולות נדרשות כדי להגן על הרוכש ביחסים הבסיסיים, שאינם שוויוניים, בינו לבין היזם, לבין מהלכים שמתערבים בשוק החופשי ובסופו של דבר עלולים לפגוע בצורה עקיפה ברוכשי הדירות ובמערכת היחסים המשפטית והמסחרית שבין שני אנשים פרטיים".