הודעה קטנה שמצביעה שוב על טירוף המחירים בתל אביב

אמות 0.87%  השקעות מקבוצת אלוני חץ -1.85% הודיעה הבוקר כי היא צפויה לרכוש מגרש במיקום אטרקטיבי על דרך השלום, ב-261 מיליון שקלים, בתוספת מע"מ, שהם כ-305 מיליון שקל. אמות התמודדה במכרז לרכישת מלואה זכויות החכירה (49 שנים עם אופציה להארכה של 49 שנים נוספות) של קרקע בבעלות עיריית תל אביב בשטח של כ-3.2 דונם ברחוב דרך השלום 15. 

השטח הוא בין בניין ToHa1 שכבר אוכלס ו-ToHa2 שנמצא בהקמה בפינת השלום ויגאל אלון (הראשון הוקם והשני מוקם על ידי מות יחד עם גב ים -0.67% , א"כ) למתחם תע"ש השלום המזוהם שלאחרונה החלו העבודות לטיהור מי התהום בקרקע ששטחה 43 דונם, ושבסיומן תצא לדרך תוכנית להקמת כ-1,100 יחידות דיור.   במסגרת המכרז, בוצע הליך מעטפות פומבי במסגרתו עלה כי הצעת אמות בסכום של כ-261 מיליון שקלים, בתוספת מע"מ כאמור, היא ההצעה הגבוהה ביותר. יש לציין כי נכון למועד ההודעה, טרם התקבלה בידי החברה הודעה מטעם העירייה על זכייתה במכרז.   מדובר על הצעה גבוה במיוחד המשקפת כמעט 100 מיליון שקל לדונם. הודעה זו של אמות רק נותנת זווית ראייה מעניינת לטירוף המחירים בתל אביב, כאשר רק לפני שנים בודדות, קרקע בסדר גודל כזה עלתה בתל אביב כמה עשרות מיליוני שקלים.

במתחם המדובר בנויים שני מבנים: האחד בשטח של כ-3,100 מ"ר לשימור מחמיר, ואילו השני בשטח של כ-2,300 מ"ר, הוא לשימור חלקי, כאשר חלקו ייהרס והחלק האחר ישומר.   ומה בתפריט? על המגרש חלה תב"ע מאושרת לבניית 15,845 מ"ר ברוטו עילי, בהם 9,507 מ"ר ברוטו עילי למגורים ל-94 יח"ד, 4,754 מ"ר ברוטו עילי לתעסוקה, 1,584 מ"ר ברוטו עילי למסחר ושטחי שירות תת קרקעיים בשטח כולל זהה. לעירייה נתונה הזכות לנייד למתחם זכויות בניה נוספות משימור בהיקף של כ-560 מ"ר ברוטו, בייעוד למגורים.   על פי שמאית המקרקעין דליה עסיס, באזור נמכרות בימים אלו דירות במחיר של כ-46-49 אלף שקל למ"ר, אולם עלויות השימור של המבנים במתחם, יעלו את המחיר למ"ר. "בהתחשב בזה שיש עלויות שימור, היזמים יצטרכו להעלות את המחיר למ"ר כדי לממן את עלויות השימור", היא אומרת.   לגבי עלות מ"ר למשרדים, מעריכה עסיס כי מדובר בסכום שיכול להגיע לעד 24,500 שקל למ"ר, בהתבסס על נתוני מחקר לשוק המשרדים והתעשייה "נתן", לחציון השני של 2021.   יש לציין כי על פי דוח נתן, מחיר זה משקף עלייה של כ-15% ביחס לחציון הראשון של 2021, ולמרות הזינוק – שיעור האיכלוס באזור זה (של מתחם יגאל אלון) נושק ל-100% (99.81%). ביקושים אלה צופים גם אפשרות ריאלית להמשך עליות מחירים.   מההודעה של אמור לא ברור כמה חניות ייבנו במתחם, ואולם יש לציין כי מתחת לבניין ייבנה, כל על פי דבריו של שמעון אבודרהם, מנכ"ל אמות, מסוף תחבורתי שיחבר את תחנת השלום עם שתי תחנות עתידיות של המטרו. "בצומת השלום בתל אביב יוקם המרכז התחבורתי הראשי של מדינת ישראל", אמר אבודרהם. "המסוף יקושר ישירות לגני ToHa וחלק נכבד מאוכלוסיית המדינה ייהנה מנגישות מעולה בתחבורה ציבורית למיקום אסטרטגי זה. להערכתנו המתחם המתפקד היום כמע"ר תל-אביב יתמצב בעתיד כמרכז העסקים הראשי של מדינת ישראל וברכישה זו אמות ממשיכה להעמיק את נוכחותה במתחם".

שמאי מקרקעין שביקש לא להזדהות בשמו, מעריך - בהתבסס על הנתונים שפורסמו בהודעתה של אמות - כי עלויות ההקמה צפויים לעמוד על כ-190 מיליון שקלים, לא כולל עלויות שימור, שעשויות לעמוד על עוד כמה עשרות מיליוני שקלים בודדים.   במצב כזה, עלות הקרקע בסך של כ-300 מיליון שקלים, עליהם יש להוסיף עוד קצת מעל 200 מיליון שקלים עלויות הקמה ושימור, מביא את הפרויקט לעלות הקמה של קצת מעל חצי מיליארד שקלים.   וההכנסות? 9,507 מ"ר למגורים יניבו כפול 47.5 אלף שקלים (בין 46 ל-49 אלף שקל), יניבו כ-450 מיליון שקלים. בפועל ההכנסות יהיו גבוהות יותר, בין היתר בשל הוצאות השימור שיושתו על הרוכשים. לגבי ההכנסה מנדל"ן למשרדים, מדובר על קצת מעל 4,700 מ"ר כפול כ-24.5 אלף שקלים, שהם כ-115 מיליון שקלים. ניוד הזכויות לבנייה של עוד 560 מ"ר למגורים, עשויה להכניס לאמות עוד כמעט 27 מיליון שקלים, ועוד כמה עשרות מיליונים על אותם 1,584 מ"ר ברוטו עילי למסחר ושטחי שירות תת קרקעיים בשטח כולל זהה, שעשויים לכלול גם חניות למגורים ולמשרדים. בסך הכל יכולה אמות להגיע להכנסות שעשויות לגרד את רף 650 מיליון שקל. כלומר הכנסה ברוטו של כ-150 מיליון שקלים. לא רע בכלל.

• אמות צופה צמיחה של 6% בשנה הקרובה, אבל הרווח הנקי נפל ב-23%
• אמות: NOI הסתכם ב-240 מיליון שקל ו-FFO של 196 מיליון שקל