האם מחירי הדירות עומדים לרדת?

תחזיקו חזק, ההאטה בשוק הנדל"ן בדרך. העלאות הריבית על ידי בנק ישראל אומנם לא יביאו להורדת מחירים בשוק הדירות. אבל הן יגרמו להאטה חריפה בשוק.    חגיגות עליית המחירים בשוק הדירות שליוו אותנו בעוצמה קרוב לשנתיים מגיעות בימים אלו לסיומן, ולמרות שלכל דבר יש סוף ושהיה ברור כי במוקדם או במאוחר החגיגה תסתיים, הרי שצירוף נסיבות ייחודי הופך הפעם את הנחיתה לקרקע המציאות לקשוחה במיוחד.

לצד ההשפעה הממתנת את הביקושים של העלאת שיעור ריבית בנק ישראל, מתמודד כעת השוק גם עם הוראותיו בנק ישראל לבנקים לצמצם את חשיפתם לענף הנדל"ן ולייקר את עלויות הליווי לקבלנים. כלומר, עלויות המימון מתייקרות גם לרוכשי הדירות וגם לקבלנים. כל זאת על רקע של מגפה עולמית שהשלכותיה על הכלכלה הגלובלית עדיין רחוקות מלהסתיים, ומלחמת רוסיה אוקראינה לצד ההשלכות שלה על הכלכלה העולמית והאינפלציה בפרט.

עליות בולטות במיוחד מתרחשות בשוק הסחורות העולמי. מדובר בהתייקרות חריפה בשוק זה וכתוצאה מכך נגרמת גם עלייה משמעותית בעלויות הבנייה. . אז מה יקרה בשוק הדירות? רבים סבורים כי משמעות הייקור ההדרגתי של הריבית היא בלימת מחירי הדירות, ואולי אף התחלת ירידה מתונה. לכאורה מדובר בהשערה הגיונית, שכן לכולם ברור כי רמות המחירים הגבוהות שאליהן העפיל שוק הדירות, הן פועל יוצא של "הכסף הזול" שבו היה השוק מוצף בעידן הריבית האפסית, ושכעת עם התייקרות הכסף גם הביקושים שנובעים, בין היתר מאותו "כסף זול" ייבלמו.

אך כאשר בוחנים את כלל המשתנים – התמונה הופכת מורכבת יותר. נכון, עליית הריבית תפגע בכח הקנייה של הציבור. ואולם כאשר הרכיבים השונים הדרושים לבנייתה של הדירה -  ובראשן עלויות המימון ועלויות הבניה - ממשיכים להתייקר, האם הורדת מחיר תהיה בכלל אפשרית עבור היזמים, לאחר שכבר רכשו את הקרקעות במחירי שיא?

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

וכאן התשובה היא שלילית. כלומר, כח הקניה של הציבור אכן צפוי להיחלש, אך לא יהיה בכך כדי להשפיע משמעותית על רמת המחירים שכן היזמים לא יוכלו להרשות זאת לעצמם. הם לא יוכלו להפסיד בהינתן שעלויות המימון שלהם עלו - גם עלויות הריבית וגם עלויות הבנייה כשבמקביל חלקן רכש קרקעות במחירים גבוהים. 

ולכן, התופעה שבפניה אנו עומדים לא צפויה להיות ירידת מחירים, כי אם האטה. פחות ופחות רוכשים שיוכלו לעמוד ברמת המחירים מצד אחד, מול מוכרי דירות שאינם מסוגלים להפחית במחירי הדירות מצד שני. הדבר עלול להביא להיקף נמוך משמעותית של עסקאות ביחס למה שהיה בשנים האחרונות. הקושי למכור את הדירות שכבר יצאו לשוק, יחד עם מצוקת האשראי הגוברת, יביאו גם לירידה משמעותית בכמות העסקאות לרכישת קרקע בשנה הקרובה ולפחות פרויקטים חדשים, כך שהיצע הדירות שימשיך להצטמצם ישמר את רמת המחיר הגבוהה.

בשורה התחתונה – מדובר יהיה בהליך שצפוי להיות הרסני לשוק הדירות בטווח הארוך שכבר היום מתקשה לספק את היקפי הביקוש לדירות. ירידה בהיקפי הייצור- בנייה של דירות חדשות, היא הדבר האחרון ששוק כזה צריך. אתגר השארת היקפי הייצור של ענף הבניה ברמה גבוהה, היא המשימה המרכזית שצריכה להעסיק כיום את מקבלי ההחלטות הרלוונטיים במשרדי הממשלה. המבצעים וההגרלות שבהם עסוק משרד השיכון כיום הם אמנם חשובים כשלעצמם, אך חסרי ערך  אם לא יימצא מי שיבנה את הדירות.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הכותב הוא שמאי מקרקעין וכיהן כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין