איום נוסף על ענף ההתחדשות העירונית וגם - כמה מרוויח יזם בתוכנית פינוי בינוי

תקן 21 המחודש - בשורה או מכה לענף ההתחדשות העירונית? החלטת מועצת שמאי המקרקעין לאשר בשבוע שעבר נוסח מעודכן לתקן 21 הכולל הנחיות לשמאים בנוגע לתוכניות פינוי בינוי, אמורה היתה להיות יום חג לענף הבנייה בכלל ולתחום ההתחדשות העירונית בפרט. אלא שלמרבה הצער, בפועל פרסמה המועצה שפועלת במסגרת משרד המשפטים, מסמך חסר ומאכזב שעלול לקחת את התחום כולו לאחור. ישנו חשש גדול שכולנו עוד נתגעגע לגרסתו הקודמת של התקן משנת 2012.

תקן 21 של מועצת השמאים הוא מסמך המעניק לשמאים הנחיות מקצועיות באשר לאופן שבו עליהם לערוך בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי בינוי. לבדיקה שכזו חשיבות גדולה עבור הפרויקט, שכן היא זו אשר לפיה ניתן לדעת האם הפרויקט כלכלי עבור היזם – כלומר אם הפרויקט ייצא לדרך, או שמא אין בו כלכליות – ואז דינם של מבני השיכון הישנים להמשיך לעמוד על תילם עד שישתנו התנאים הכלכליים.

הבדיקה הזו חשובה כמובן ליזם שזקוק להערכות השמאים כדי להחליט האם הוא בכלל רוצה לקפוץ לפרויקט הזה של ההתחדשות העירונית. האם זה כדאי לו מבחינה כלכלית. זה גם חשוב לבנק המלווה שאליו יפנה היזם על מנת לזכות במימון. התוכנית היא הבסיס למימון הפרויקט וברור שהמספרים של התוכנית ישפיעו על היקף המימון וגם על הריבית. 

הבדיקה הזו חשובה גם למוסדות התכנון שיידרשו להעניק זכויות בנייה בהיקף שיספק כלכליות לפרויקט וכמובן שיש חשיבות לבדיקה גם לדיירים שללא הבחינה הכלכלית וללא הבנת הערך בשבילם, לא יילכו על הפרויקט.  

על מנת שפרויקט התחדשות עירונית ירקום עור וגידים עליו לעמוד בשני תנאים הכרחיים. הראשון – הוא שיעור רווח מספק ליזם, בהתחשב בעובדה שפרויקטים של התחדשות עם רמת סיכון גבוהה יחסית. השני – תמורה מספקת לבעלי הקרקע, הלא הם בעלי הדירות, שבלי חתימתם על הסכם לביצוע פרויקט שום דבר לא יקרה.

והנה, באופן שאותו קשה מאד להסביר, דווקא את שני הפרמטרים הללו החליט השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני לחתוך מהתקן. אם בעבר כלל התקן אמירות לגבי שיעור רווח יזמי רצוי (20%-25%) ותמורה ראויה לבעלי הדירות – בגרסתו העדכנית שני אלה אינם קיימים. את הרווח היזמי הראוי על פי התקן החדש רשאי כל שמאי ועדה מקומית או מחוזית לקבוע בעצמו בהתאם לתנאי השוק החלים באזור. הרווח היזמי הממוצע עד כה עמד בהתאם לתוכניות בכ-20%-25%. גם לגבי התמורה הראויה לדיירים איש הישר בעיניו יעשה, כאשר הדבר היחיד שעל השמאי לעשות הוא לספק ניתוח של שלוש אלטרנטיבות שונות לפי תוספת שטח של 25 מ"ר, 12 מ"ר או ללא תוספת כלל.

נשאלת השאלה מה בעצם ערכו של תקן שנמנע באופן כמעט מוחלט מלקבוע הנחיות כלשהן. התוצאה היא  ויכוחים אין סופיים על המשתנים האמורים. לא לחינם שיגר מנהל הרשות להתחדשות עירונית, עו"ד אלעזר במברגר, מכתב אל מנכ"ל משרד המשפטים ובו הגדיר את התקן החדש כ"תמוה". והוא עוד היה מנומס. בעקבות הביקורת הוכנס בסופו של דבר תיקון של הרגע האחרון, ולפיו יפרסם השמאי הממשלתי הראשי אחת לתקופה טבלת רווח יזמי רצוי לפי אזורים גאוגרפיים שונים. מדובר בשינוי חשוב ומתבקש, אך עדיין לא ברור מה יהיה מעמדו של אותו פרסום תקופתי – בעיקר בעיני הוועדות המקומיות, אשר רבות מהן מבקשות לצמצם ככל הניתן בזכויות בניה.

בשורה התחתונה, צפוי התקן החדש לפגוע במשתנה החשוב ביותר התחום ההתחדשות – והוא רמת הוודאות. בתחום עם כל כך הרבה משתנים לא צפויים – נציגויות דיירים הפכפכות, הפקעות מצד הרשות המקומית, היקף היטל ההשבחה שיוטל עליהם ועוד, הדבר שהיזמים זקוקים לו יותר מכל דבר אחר הוא כללי משחק ברורים שכולם משחקים לפיהם – היזמים, הדיירים והרשויות המקומיות. כעת התקן החדש משך את מעט הוודאות שעוד היתה בענף ועלול להביא לכאוס. אם תרחיש שכזה יתרחש, המשמעויות לענף ההתחדשות, ולענף הבניה בכלל עלולות להיות חמורות, ולהביא לצניחה בהיקף התחלות הבניה ולפגיעה משמעותית במאמצי הממשלה להגדיל את היצע הדירות.

ארז כהן-משפטן ושמאי מקרקעין, לשעבר יו"ר הלשכה