"הבשורה" לרוכשי הדירות וכמה עולה דירת 3 חדרים בראשל"צ?

לכאורה חדשות טובות. התשלומים לקבלנים לא יוצמדו ב-100% למדד תשומות הבנייה, אלא בפחות. השבוע עברה התקנה במסגרת חוק המכר והשאלה הגדולה היא האם זה באמת יעזור לרוכשי דירות חדשות (ההצמדה לא רלבנטית לדירות יד שנייה) או שזה יתברר כעוד פלופ. מדד תשומות הבנייה מזנק כפול ממד המחירים לצרכן וטוב שההצמדה תהפוך לחלקית. זה גם נכון - למה לשלם הצמדה על מרכיב הקרקע ומרכיב הרווח? אבל משהו בדיווח של הממשלה, הוכיח לנו שהיא לא באמת מתעניינת ברוכשים, אלא בעיקר בלעשות יחסי ציבור לעצמה. בדיווח ובכל מקום שתקראו על העניין כותבים לכם שההצמדה תהיה על 40% מהסכום, אבל בפועל היא תהיה על 50% מהחוב לקבלן. לכאורה תגידו, זה לא ביג דיל, רק עניין של הגדרה, הפער הוא רק 10%. אבל יש בזה המון מחשבה: האמת היא שזה חצי ספין שמעיד על הדבר עצמו - המטרה היא להשיג כותרות ולא להשיג באמת הטבה לרוכשים.

ואז שאלנו את עצמנו - האם זה באמת יעזור למחירים? הרי הקבלנים לא פראיירים ואנחנו נמצאים בשוק של מוכרים, מה זה משנה איך אתה מגדיר את ההצמדה, אם אתה רוצה להרוויח הצמדה מלאה אתה תכניס אותה בדלת האחורית למחיר מראש. בסופו של דבר הכל תלוי במשא ומתן של הרוכשים מול הקבלנים ועד כמה כל אחד מהצדדים חזק.

הסבר: הרוכשים משלמים מלכתחילה 20% מתמורת הדירה, והשינוי הרלוונטי יחול רק על החוב שנותר. שם הרוכשים ישלמו הצמדה של 50% (כלומר 50% על 80% מהתשלום הכולל), כך שבפועל ההצמדה היא על 50% ממדד תשומות הבנייה ולא 40% כפי שסיפרה לכם הממשלה. למדינה היה נוח להגיד שזה 40% מהסך הכולל אבל אין לזה משמעות - אין הצמדה על משהו שהוא לא חוב. להרחבה.

מה כן יעצור את עליית מחירי הדירות?
מה שיעזור אפילו מאוד לעצירת מחירי הדירות הוא העלאת הריבית. הריבית כאן אמורה לעלות בכ-2% לאזור ה-4%. זה יהיה סוף למימון הזול, מימון שדחף ישראלים רבים לרכוש דירה להשקעה, זה גם יקשה על רוכשי דירות ראשונה ומשפרי דיור (ו'תודה' לבנק ישראל שדחף את הציבור לרכוש דירות ממש רגע לפני העלאת הריבית שלו עצמו). זה צפוי להקטין את הביקושים. האם זה יהיה דרמטי? אף אחד לא יודע. אבל, כמה דרמה זה כבר יכול לייצר אחרי עלייה של 16% בשנה? (ושוב 'תודה' לבנק ישראל) כדי שזה ישטח את העלייה החריגה בשנה האחרונה, צריכות לבוא כמה שנים טובות של עצירה במחירי הדירות. אף אחד אגב כבר לא מדבר על ירידה, אלא עצירה, אבל כן כדאי לזכור שמחירי הדירות לא תמיד עולים: במהלך השנים 2000-2008 מחירי הדירות בישראל ירדו ריאלית ב-25% - וגם זו אפשרות ריאלית.

ובינתיים הנה עסקאות מהשבוע האחרון:

באר שבע