מחירי הדירות ירדו? "לא. הם ימשיכו לעלות"

מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים אפריקה מגורים, מיכה קליין, בטוח מאוד - מחירי הדירות לא יורדים, הם ממשיכים לעלות. הוא מנהל את אחת מחברות הנדל"ן למגורים הגדולות בישראל והוא מכיר ויודע מה קורה בפרויקטים שלו וגם של אחרים, אז הוא יודע על מה הוא מדבר. נכון, יש לו אינטרס בתור מנהל של חברת מגורים שהמחירים יעלו, אבל הוא ומנכ"לים אחרים, אומרים את זה כאן שנים, ומי שמתעלם מההתייחסות שלהם, מפספס תובנות חשובות. קליין סבור שבהיעדר תכנית לאומית ובשל אי יציבות ממשלתית כרונית, המחירים רק יאמירו: "שנת 2021 הייתה שנה מעולה לענף כולו בין אם זה משרדים או מסחר ובוודאי מגורים. העובדה היא ששוק הדיור ומחירי הדיור הולכים לכיוון אחד. אפשר לשמוח על זה ואפשר להיות עצובים על זה אבל זה לא ישנה את העובדה הזו שמחירי הדירות עולים. לא רק ששנת 2021 הייתה מעולה, גם בשנת 2022 אנחנו רואים עלייה בכל הפרמטרים – גם בהיקף הכספי וגם בהיקף מספר יחידות הדיור".

למה זה קורה? "מצד אחד הריביות עולות וגוררות איתן את המשכנתאות ומהצד השני המשאב העיקרי שקובע את העלויות הוא ההיצע שאין בו אין בשורה אלא להיפך – אין כמות גדולה ויוצאת דופן של יחידות דיור שיצאה החוצה למרות המאמצים הברוכים של הממשלה היוצאת. אין צפי לשינוי בשוק בשנה הקרובה ולכן הצרכן הממוצע עושה את המתמטיקה הפשוטה ואומר אם המחירים עלו בשנה האחרונה ב-16%, הרי שהם ימשיכו לעלות".

סיבה נוספת שגורמת להיצע להידלדל היא שהרבה מאוד בנקים הגיעו לתקרת חשיפת הנדל"ן שלהם ולא מעמידים כסף זול לכל אחד. אנחנו באפריקה ישראל מגורים שמחים ליהנות מדלת פתוחה בבנקים וששיעורי הריביות אינן חריגות מבעבר, אך יחד עם זאת חברו רבות אחרות לא נהנות מזה וכך מגיעות אלינו קרקעות רבות של יזמים אחרים".

מה קורה בנקודת הזמן הזו בפרויקטים שלכם? "למעלה מ-90% מהפרויקטים שהולכים להסתיים ב-2022 כבר מכורים וכך גם לשנת 2023. בנוסף, ובגלל שינוי החוק לאחרונה בנוגע להצמדת המדד, אנחנו נהנים בכל הפרויקטים שלנו מהצמדה מלאה למדד ולכן החשיפה שלנו נמוכה יותר. במקומות שאנחנו מזהים שנכון לנו לממש אנחנו מוכרים".

• אפריקה מגורים: רווח נקי של 218 מיליון שקל בשנת 2024
• המידע החשוב באמת בדוחות של חברות הנדל"ן

מה קורה באופן כללי בשוק כולו? "אני יודע לבחון רק מה שקורה אצלי בחברה, אבל עם זאת אנחנו לא מזהים האטה בענף משום בחינה. בדקנו מול סקטור הנדל"ן של אחד מהבנקים הגדולים ביותר במדינה וגם שם לא רואים שום פיחות בהקשר הזה. לכן אני לא רואה ירידה בשוק, אני כן רואה עלייה במחירים וכן רואה אותה עוצמה של ביקושים כמו שהייתה בעבר. אי אפשר לדעת מה יהיה מחר, אבל בצד האמפירי, כפי שהדברים נראים נכון לרגע זה, השוק רותח וכך יימשך".

אבל בסוף קשה לקנות דירה, הריבית שעולה מזניקה את המשכנתאות והמצב תקוע. "אני אמנם מנכ"ל של חברת בנייה אבל אני גם אזרח. המצב הזה של קושי בקניית דירה לא עושה טוב ברמת המקרו: יש פה אוכלוסייה גדלה של אנשים שידם לקנות דירה לא תהיה משגת וזה מצב בעייתי. אני, כאיש של חברה בענף, כן שמח שנכנסו לתחום של דיור להשכרה כי אני חושב שהביקוש לפלח השוק הזה רק ייגדל מהטעם הפשוט של אנשים שצמאים ולא יכולים להרשות לעצמם להגיע לשכירות הוגנת ומוסדרת".

איך אתה מסביר את הדיסוננס שעל אף הקושי לקנות דירה, הציבור עט על השוק? נתח השוק של החברות הקבלניות מהמכירות אינו מהווה את המרכיב העיקרי. יש אוכלוסייה גדולה בשוק שכן מסוגלת לקנות דירות חרף שהעובדה שכמות האוכלוסייה שמתקשה לקנות דווקא עולה. עדיין יש בישראל אוכלוסייה חזקה בין אם אלו אנשי ההייטק למרות המכות שהוא סופג ובין אם אלו אנשי שוק ההון או אחרים שכן יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה גם אם המחירים עולים יותר.

• נס ציונה: 2,350 י"חד יוקמו בשכונת מגורים חדשה בצפון העיר
• טירת הכרמל: אושרה תכנית התחדשות עירונית - 734 דירות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"נכון שהאוכלוסייה שביכולתה לקנות דירות היא קבוצה לא גדולה, אבל בשבילנו ובשביל שאר חברות הבנייה זה מספיק. צריך לזכור שבין האנשים שקונים דירות ישנם גם משפרי דיור שמצד אחד קונים דירה ביוקר אבל גם מוכרים את הדירה שלהם ביוקר ולכן משפרי הדיור חשופים פחות לעליות. בסופו של דבר, מי שלא קונה דירה היום, החלום שלו רק יתרחק".