בנק ישראל מסתבך: יצטרך להעלות את הריבית מהר יותר; איך משפחה אמורה להדביק עליית מחירי דירות של 40 אלף שקל בחודש?

מדד המחירים הגבוה שפרסמה הלמ"ס צפוי לאלץ את בנק ישראל לחשב מסלול מחדש. בנק ישראל מעלה בינתיים את הריבית די בעצלתיים. עד כה הוא העלה את הריבית ב-1.15%, בעוד בעולם כבר העלו ב-2-3%. אם בעולם העלאות הריבית מתחילות להשפיע על שוק הנדל"ן (לפחות בתיאוריה, ריבית גבוהה מאלצת אנשים לקחת פחות משכנתאות ולהסתער פחות על דירות) אז בישראל זה עוד לא קורה. האינפלציה ממשיכה לזנק וקפצה החודש ב-1.1% לקצב אינפלציה שנתי של 5.2%, שיא של 14 שנים (עליה משמעותית לעומת 4.4% על פי נתוני החודש הקודם). נכון, זה עדיין נמוך יותר מאשר בעולם, אבל במקרה הזה: צרת רבים נחמת טיפשים.

>>> למחשבון מדד המחירים לצרכן >>> למחשבון מדד תשומות הבנייה אז לבנק ישראל אין יותר מדי ברירה אלא להאיץ את קצב העלאות הריבית שלו כדי לנסות להילחם באינפלציה. הכלכלנים צופים שביום שני הקרוב (ה-22 באוגוסט) בנק ישראל יעלה את הריבית ב-0.5% נוספים, כך שהיא תעמוד על 1.75%. אבל ייתכן שבעקבות המדד הגבוה של חודש יולי שפורסם היום הוא ייאלץ להעלות את הריבית מהר יותר, אולי ב-0.75%, אבל השאלה היא האם בנק ישראל לא מגיב לאט מדי? האם הוא הגיב לאט מדי עד כה, במחשבה שהאינפלציה פה נמוכה יותר מאשר בשאר העולם? הנתונים בינתיים מצביעים ברגליים - כן. 

האם ייתכן שבנק ישראל בכלל לא יכול לעצור את האינפלציה הנוכחית שנובעת מגורמים חיצוניים לישראל, ולא בגלל עודף כסף בכלכלה? אלא שצריך לומר ביושר, לבנק ישראל יש בעיה נוספת: לא בטוח שהעלאת הריבית בכלל יכולה לעצור את האינפלציה. נסביר: בנק מרכזי יכול לעצור אינפלציה 'רגילה', כזו שנובעת מעודף כסף בכלכלה, (כתוצאה למשל מכך שבמהלך העשור האחרון הבנקים המרכזיים 'הדפיסו' הרבה מאוד כסף כדי לתמרץ את הכלכלה) אבל בנק מרכזי לא יכול לעצור אינפלציה שנובעת מגורמים חיצוניים למדינה - למשל עלייה במחירי הסחורות כמו חיטה, ונפט, עלייה במחירי השילוח והתובלה בעולם ועוד - הגורמים שעלו בחוזקה בשנה האחרונה ולדברי כלכלנים הם בעצם הגורמים לאינפלציה. כלומר, מה שיכול לקרות הוא שהבנק המרכזי בעצם יעלה את הריבית אבל לא יצליח לצנן את האינפלציה.

במקרה של אינפלציה כזו, שנובעת מגורמים חיצוניים למדינה, מה שיוריד את האינפלציה זה פשוט הירידה של המחירים הללו בעולם. אגב, מחירי הנפט בעולם נמצאים כעת בירידה ואם זה יימשך גם מחירי הדלק ימשיכו לרדת, ויתרמו גם הם לירידה בקצב האינפלציה (לצד המהלכים הפופוליסטיים של הממשלה להורדת מס הבלו, כאשר צריך לזכור שלא מדובר במהלך שמעודד צמיחה כלכלית ארוכת טווח). אז נכון, הורדת הבלו תצנן את האינפלציה, אבל זה פלסטר, זה אקמול, זה לא באמת מוריד את יוקר המחיה.

• האינפלציה בגוש האירו ממשיכה להתקרר; הציפיות להורדת ריבית גוברות
• "העלייה בחוסר הוודאות הביטחונית והפוליטית מעלה את הסיכון לצמיחה במשק"

ומה לגבי רוכשי הדירות? הם משלמים את מחיר ההתייקרות. איך משפחה (אפילו מבוססת) אמורה להתמודד עם זינוק של 40 אלף שקל בחודש אחד, ו-250-300 אלף שקל בשנה? לבנק ישראל אין מנדט רשמי להילחם במחירי הנדל"ן. המנדט שלו הוא שמירה על יציבות מחירים במשק (כלומר מלחמה באינפלציה). זו הסיבה שהוא הוריד מלכתחילה את הריבית אי שם בעקבות משבר הסאב-פריים ב-2008, ושלא העלה אותה עד היום, וזו גם הסיבה שלפני שנה וחצי הוא שחרר את מגבלת הפריים על המשכנתאות כשהיה נראה בסוף שנת הקורונה שיש האטה בתחום הנדל"ן בישראל. בנק ישראל תדלק במכוון את שוק הנדל"ן, גרם לעוד ועוד אנשים לקחת משכנתאות, והוביל לזינוק של עשרות אחוזים במשכנתאות בתוך שנה אחת. כל זאת, כאשר היה ברור ששינוי הכיוון במשק והעלאת הריבית נמצאים ממש מעבר לפינה, וכבר אז ביקרנו את המהלך של בנק ישראל. למעשה בנק ישראל פגע ביודעין בציבור נוטלי המשכנתאות (כאשר במקביל הוא כמובן משווק את זה כ'הטבה' לציבור והוזלה - שהתבררה כזמנית מאוד - במשכנתאות). הוא למעשה גם גורם לכך שהציבור נכנס למילכוד 22: גם משכנתאות גבוהות יותר, וגם ריביות יקרות יותר - כלומר החזרי משכנתא הרבה יותר יקרים שמכבידים על המשפחות בישראל (שחשבו שבנק ישראל בכלל עוזר להן להגיע לדירה).

בכל מקרה, מחירי הדירות ממשיכים לזנק בחדות. מחיר דירה ממוצעת כבר מתקרב ל-2 מיליון שקל. בשנה האחרונה המחירים טסו בכמעט 18%. כלומר זינוק של 250-300 אלף שקל בשנה. בחודש האחרון הם זינקו ב-2%, כלומר מחירי הדירות טסו ב-40 אלף שקל בתוך חודש אחד. מטורף לחלוטין. אה, וזה עוד לפני שדיברנו על הזינוק במדד תשומות הבנייה (6.8% בשנה, 0.5% החודש) וגם על עליית הריבית והתייקרות החזרי המשכנתא, (לדברי התאחדות יועצי המשכנתאות החזרי המשכנתא התייקרו כבר ב-800 שקל לחודש, והם ימשיכו להתייקר עוד יותר, גם בגלל האינפלציה וגם בגלל העלאת הריבית בשבוע הבא). איזה זוג צעיר או אפילו משפחה מבוססת יכולים להדביק עלייה של 40 אלף שקל במחירים בחודש אחד?

כן, מחירי הדירות בינתיים ממש לא יורדים, ואפילו לא עוצרים, למרות שלל הנתונים על האטה בשוק, הן של הלמ"ס והן של הכלכלנית הראשית באוצר. ואם אין ירידה אז נחמד להגיד שהיקף העסקאות יורד, אבל מה עם מחירי הדירות?

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

למה מחירי הדירות ממשיכים לזנק? התשובה טמונה קודם כל באפקט פיגמליון - הנבואה שמגשימה את עצמה מה לעשות, הציבור הישראלי רוצה לרכוש דירה. אמורים שהסיבה היא מנטליות ישראלית, הורים ניצולי שואה שמחפשים קרקע יציבה, ועוד תירוצים שונים. האמת היא שלא חייבים לגור בדירה, לא חייבים לרכוש דירה. לאורך החיים שכירות זה אפילו זול יותר (כן, תחשבו בעצמכם) וכך אומרים גם הכלכלנים, אבל לא משנה כמה נחזור על זה - הציבור בישראל רוצה ומשתוקק לרכוש דירה.

כן גם לי אין דירה בבעלותי. גם אני רואה את הדירה מתרחקת מהישג ידי. אבל אני מבין שהבעיה היא קודם כל אצלנו, אלה שאין להם דירות ורוצים לרכוש: בפועל, מדובר ב'טרגדיה של נחלת הכלל' - האינטרס של הציבור שרוצה לרכוש דירות היא שהמחירים יירדו, כך הוא יוכל לרכוש דירה במחיר נמוך יותר, אבל כל רוכש דירה לא חושב על כולם אלא על עצמו. הוא רואה שהמחירים עולים ואומר לעצמו 'אני חייב לרכוש עכשיו דירה לפני שהמחירים ימשיכו לזנק' - ובעשור האחרון זה מה שקרה, מחירי הדירות (נדל"ן) בישראל זינקו ב-150% (אגב, לא יותר מאשר בעולם). אבל כאשר כל רוכש דירה מסתכל רק על עצמו, ולא על כולם, המשמעות היא שהוא רץ לרכוש דירה, כולם עושים אותו דבר - ולכן מחירי הדירות מזנקים. אנשים מפחדים לפספס את הרכבת, רצים לרכוש, ואז אפקט פיגמליון מכה במלוא כוחו: מחירי הדירות אכן עולים. והשלב הבא? אלה שישבו על הגדר רואים שהמחירים זינקו ורצים גם הם לרכוש דירות. המחירים שוב עולים וחוזר חלילה.

אז הטרגדיה של נחלת הכלל פוגעת בכולנו, בכל אלה שאין להם דירה - אם כולנו היינו אומרים 'סטופ, לא קונים בישראל יותר דירות' מה שהיה קורה זה שתוך מספר חודשים גם הקבלנים וגם אנשים פרטיים שרוצים למכור דירות (ותמיד יש כאלה שרוצים) היו נאלצים להוריד את המחירים כדי למכור. לקבלנים לא הייתה ברירה כי הביזנס שלהם זה למכור דירות, ואנשים פרטיים שצריכים את הכסף היו מורידים מחירים כי הם צריכים את הכסף. אבל לצערנו, הקבלנים יכולים להיות רגועים. הטרגדיה של נחלת הכלל כאן כדי להישאר.

ומה עם האחריות של הממשלה? המהלכים של הממשלה האחרונה בתחום הדיור - חזרה על אותן טעויות של הממשלות הקודמות האם הממשלה האחרונה פעלה נכון בתחום הדיור? הם יגידו לכם שכן. בעיקר הם יגידו לכם שהם פגעו במשקיעים, העלו להם את מס הרכישה וכך גורמים להם לצאת מהשוק. אבל האמת היא שגם הממשלה הנוכחית מקבלת ציון נכשל בתחום הדיור: המחירים המשיכו לזנק, ויותר מכך - הוצאת המשקיעים מתחום הדירות היא היא הסיבה לעלייה שיש עכשיו במחירי השכירות (פחות היצע לשוכרים שווה עלייה במחירי השכירות). אז הממשלה מספרת סיפורים על טיפול במשבר הנדל"ן, אבל בעצמה דוחפת אנשים לרכוש דירות, ופוגעת בשוכרי הדירות. במקביל, הממשלה גם ממשיכה לדחוף לשוק הנדל"ן תוכניות גרועות כמו מחיר למשתכן ודירה בהנחה - הכלכלנים מסבירים שמדובר בתוכניות שפשוט לא מורידות את המחירים, אלא דווקא מעלות אותם לכל שאר הציבור. הממשלה הנוכחית היא כמובן לא הראשונה שעושה את הטעויות הללו, אבל גם היא ממשיכה לעשות את אותן שגיאות, ומצפה לתוצאה שונה. ועל פי המשפט שמייחסים לאיינשטיין: "זה טירוף לעשות את אותו דבר שוב ושוב ולצפות לתוצאות שונות".

כן צריך לומר לזכותה של הממשלה האחרונה שהיא פעלה להגדיל את ההיצע. בנקודה הזו היא בהחלט יכולה לרשום לעצמה הישג. בכל זאת, ממשלה שהחזיקה בקושי שנה אחת הצליחה להזיז קצת ולהגדיל את צד ההיצע. כמובן - רק שאת התוצאות נראה רק בעוד מספר שנים. כן חשוב גם לומר - הבעיות בתחום הדיור ממש לא התחילו רק בממשלה האחרונה. מדובר על הזנחה פושעת של כל הממשלות ביותר מעשר השנים האחרונות (אנחנו לא נכנסים לפוליטיקה ולכן לא נציין מי עמד בראש כל הממשלות בעשור האחרון ולמעשה לא עשה כלום בנושא). 

ומה לגבי האלטרנטיבה של לגור בשכירות? אז קודם כל צריך לומר - גם אחרי עליית מחירי השכירות בינתיים, היא עדיין אלטרנטיבה טובה יותר. מחירי השכירות עלו ב-25-30% בעשור האחרון לעומת זינוק של 150% במחירי הנדל"ן. מחירי השכירות עלו ב-7% למי שמחליפים דירה, אבל זה עדיין פחות מחצי מאשר במחירי הדירות שנרכשו. 

אבל בכל זאת, כאשר רואים את נתוני הלמ"ס, לפיהם המחירים עלו ב-7% למחליפי דירות וב-3.5% למי שמחדשים חוזה - זה מייאש, זה מבאס, זה אומר שגם האלטרנטיבה של מגורים בשכירות הופכת פחות אטרקטיבית. ובתור מי שגר בשכירות ואין לו דירה - כן זה כואב גם לי בכיס.

לפחות בחודש אוגוסט האינפלציה צפויה להאט הצד שעשוי 'להקל' על האינפלציה בחודש אוגוסט זה מחירי הדלק: מחירי הנפט יורדים בעולם (ובישראל גם הממשלה 'הורידה בכח' את המחירים באמצעות הוזלת מס הבלו) וזה צפוי להאט את האינפלציה בחודש הבא (אבל כאמור מדובר רק באקמול). אז כן, המדינה חילקה הטבה זמנית לציבור - והתשלום כמובן יגיע בעתיד - אבל לפחות בחודש הבא צפויה הקלה.