קניון TLV של מוטי בן משה לא מתרומם; השווי בספרים מוצדק?

קניון TLV בת"א נמצא בבעלות רבוע נדלן -0.52% של מוטי בן משה. אבל הקניון לא מצליח בינתיים לספק את הסחורה: שווי הנכס מוערך רבעון אחרי רבעון באותו מספר: 1.7193 מיליארד שקל. במקביל, דמי השכירות הממוצעים למ"ר נמצא בירידה. אם בסוף 2021 דמי השכירות הממוצעים למ"ר עמדו על 233 שקל, ועלו קצת ברבעון הראשון ל-235 שקל, אז ברבעון השני כבר מדובר בירידה ל-220 שקל למ"ר, ירידה של 6.4% בתוך רבעון. זה כמובן שווה הרבה כסף שנעלם לחברה. יותר מכך: דמי השכירות למ"ר שחודשו בתקופה יורדים עוד יותר - ברבעון הראשון של 2022 עמדו דמי השכירות על 357 שקלים למ"ר, הרי שברבעון השני של השנה החוזים החדשים נחתמו לפי דמי שכירות ממוצעים של 308 שקל למ"ר. וזו כבר נפילה של 13.7%. נציין כי גם התפוסה בקניון לא משתפרת והקניון רושם תפוסה נמוכה יחסית של שוכרים - רק 82%. 

בקיצור, המצב בקניון TLV לא משהו (ומוטי בן משה אפילו החליף את הנהלת הקניון בניסיון לשפר את המצב). אבל באופן מפתיע - רבוע כחול נדל"ן ממשיכה לרשום את הנכס בספרים לפי ריבית-תשואה של 4.5%. אבל זה הרי לא הגיוני. זה לא משקף את המצב בשטח. ומעבר לכך - במיוחד כשהריבית עולה. צריך לשערך את הנכס לפי ריבית של לפחות 6%. נכון כמובן שיש בקניון מקום לצמיחה, אבל בכל זאת מדובר בפער משמעותי. פוטנציאל זה יפה על הנייר, אבל צריך להתחשב גם במציאות בשטח.

דוחות רבוע נדל"ן: עליה של 6% ב-NOI, ו-22% ב-FFO בכל מקרה, רבוע כחול נדל"ן, פרסמה את דוחותיה לרבעון השני של השנה ובה היא מציגה NOI של 84 מיליון שקל, גידול של 6% לעומת 79 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנה שעברה. ה-FFO עמד ברבעון הנוכחי על 58 מיליון שקל, גידול של כ-22% לעומת 48 מיליון שקל אשתקד.

מוטי בן משה, יו"ר דירקטוריון רבוע כחול נדל"ן ובעל השליטה: "במהלך הרבעון השני  קניון TLV משלים את היערכותו לפתיחת תחנות הרכבת הקלה הסמוכות (קרליבך ושדרות יהודית) ולהשלמת עבודות התשתית בכבישי האזור. מאז רכשנו את מלוא הבעלות על הקניון נוהל במקום הליך סדור של התאמת תמהיל העסקים לצרכים ולטעמים של קהל היעד וזאת תוך תקופה לא פשוטה לתחום הקניונים בשנתיים האחרונות בה סבלנו מסגרים לא מעטים. תמהיל העסקים עובר שינוי מהותי ואנחנו מתחילים לראות את התוצאות.

• גוטו: הפוטנציאל קיים אבל ההפסדים ממשיכים להצטבר
• אחרי ששוויה נחתך ב-90% חברת הטייסים רוצה לשוב ולהמריא

"מינינו הנהלה חדשה לקניון  TLV, מנכ"ל הקניון אורי סמיט, ובליווי של משה רוזנבלום, יועץ הקניונים ומרכזי הסחר של החברה, במטרה לשפר את חווית הלקוח של המבקרים ב-TLV.

"מתחילת השנה ועד סוף הרבעון השני חתמה החברה על חוזים בהיקף של למעלה מ-4100 מ"ר בשכ"ד ממוצע של כ-370 שקל למ"ר, כאשר חלקם הלא מבוטל כבר מאכלסים את השטחים בקניון וחלקם נמצאים בתהליכי התאמה של השטחים החדשים, בנוסף במהלך התקופה מומשו הסכמי אופציות של 19 הסכמי שכירות בשטח כולל של כ-4000 מטר בעליה ממוצעת של 17.8% בשכ"ד, בנוסף החברה נמצאת במו"מ להשכרה של שטחים נוספים בהיקף של למעלה מ-4000 מטר נוספים, חלקם עם שוכרים קיימים וחלקם בשטחים אשר נמצאים בבניה או שטחים אשר אינם מאוכלסים. הדבר ניכר בתנועת המבקרים בקניון ובפדיון למטר.   "כך למשל, בחר מותג האופנה הבינלאומי RESERVED להשיק דווקא ב-TLV את אחד מארבעת סניפי הקפסולה של המותג שנחנכו בעולם כולו. המותג הבינלאומי DIOR  ירחיב עד סוף השנה בפי 3 את שטח החנות ב-TLV ויגדיל מאוד את היצע המוצרים שיציע לקהל וגם המותג אפריל השיק החודש את הקונספט החדש שלו "אפריל גלרי" בחנות גדולה פי 3 מזו שהפעיל בקניון TLV עד כה.

"במהלך הרבעון השני נפתח ב-TLV השלב הראשון של "אקסטרה מרקט" – סופרמרקט פרימיום המציע לדיירי 3,000 יחידות הדיור שמעל הקניון, עובדי המגדלים שברחובות הסמוכים והמבקרים בקניון, מוצרים טריים ממיטב יצרני הבוטיק והספקים בישראל – במחירים אטרקטיביים במיוחד. DKNY וכן חנות מותג הנעליים הבינ"ל סאם אידלמן, פתחו ב-TLV חנויות קונספט חדשות. בשבוע שעבר השיקה קבוצת סטורי ב- TLV את סטורי גארז  - חנות אאוטלט בה תשווק קבוצת סטורי את כל מותגי הפרימיום שלה במחירים מיוחדים (סטורי הינה הזכיינית של המותגים סקוצ אנד סודה, אלו יוגה, ועוד). כך גם נפתחו בימים האחרונים בקניון חנות האופנה הישראלית "אתא" וחנות המותג STOLEN. בשבועות הקרובים אמור ה- TLV להתחדש בעוד מספר לא מבוטל של חנויות כגון : BVV – ארקייד לילדים,  OLE DELI, המעדניה של השף אורן אסידו , 416 – מסעדה טבעונית ובר קוקטיילים. משאים ומתנים מתקיימים עם שמות מפתיעים מתחומי ההסעדה, הפנאי, הספורט ואפילו הרכב".

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"