הטבות המס על תמ"א 38 - האם הן פקעו?

בעקבות פקיעת תוקפן של הטבות המס לתמ"א 38: יזמים ודיירים יוכלו לחתום על עסקאות ולדחות את ההצהרה. רשות המסים מודיעה על החלטה שהתקבלה במחלקת מקרקעין וקבלנים בחטיבה המקצועית, אשר תספק מענה למצב הביניים שנוצר מאז סוף שנת 2021, בעקבות פקיעת תוקפן של הטבות המס בעסקאות תמ"א 38. בהתאם להחלטה, עד ה-1 באוקטובר 2023 יוכלו דיירים ויזמים לחתום על הסכמים לביצוע עסקאות מכוח תמ"א 38 ולהסתפק בשלב ראשוני בהגשת הודעה על ביצוע העסקה, מבלי להגיש הצהרה המחייבת בתשלום מס שבח ומס רכישה.

בהתאם להחלטה, עד ה-1 באוקטובר 2023 או עד למועד התקיימות התנאים המתלים בהסכם בין הצדדים (המוקדם מבניהם), יידרשו הצדדים לעסקה להגיש הצהרה בצירוף שומה עצמית בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין. היה ועד למועד זה יוארך תוקפן של הטבות המס שהיו בתוקף עד ל-31 בדצמבר 2021 באופן רטרואקטיבי ל-1 בינואר 2022, יוכלו הצדדים לעסקה לממש את ההטבה. היה ועד למועד זה לא יוארך תוקפן של ההטבות, יידרשו הצדדים לעסקה לשלם את מס השבח ומס הרכישה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית אך ללא קנסות אי הצהרה במועד. ככל שהעסקה בין הצדדים תבוטל טרם הגיע המועד להגשת ההודעה, יגישו הצדדים בקשה לביטול העסקה לבחינת מנהל מיסוי מקרקעין.  

כידוע, במסגרת תמ"א 38 מתקשרים יזמי בנייה עם בעלי דירות בבניינים לצורך ביצוע עסקה ובמסגרתה מוכרים הדיירים ליזם את זכויות הבנייה הנוספות בבניין בתמורה לחיזוק הבניין הישן או הריסתו ובנייתו מחדש בהתאם להוראות תמ"א 38. על פי פרק 5 לחוק מיסוי מקרקעין, בעלי הדירות זכאים להקלה משמעותית בתשלום מס שבח על התמורה שמעניק להם היזם בתמורה לזכויות הבנייה הנוספות. פרק זה נוסף לחוק במסגרת הוראת שעה שתוקפה פג בסוף שנת 2021.

טרם פקיעת הוראת השעה, פרסמה רשות המיסים הודעה והבהרה ולפיהן ההטבות הניתנות במסגרת פרק 5 לחוק יחולו גם על עסקאות שנחתמו לפני פקיעת תוקפה של הוראת השעה, כאשר התנאים המתלים לקיומן (כמו קבלת היתר בנייה) יתקיימו רק לאחר פקיעת תוקפה של ההוראה הנ"ל. בד בבד, הוגשה הצעת חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין ומטרתה הארכת תוקפה של הוראת השעה במקביל ובהתאם למועד הארכתן של הוראות תמ"א 38 עד ל-1 באוקטובר 2023. הצעת החוק טרם התקבלה.