תקרת הפטור על שכר דירה עולה - המשכירים יוכלו להעלות שכר דירה מבלי לשלם מס ומבלי לדווח לרשויות

לקנות או לשכור דירה? השאלה הזו מעסיקה מאות אלפי אנשים בשנה. התשובה היא לא רק כלכלית, אבל ננסה להתמקד בפן הכלכלי – על פניו, בחישובים הקרים, עדיף לשכור דירה. השוכרים משלמים דמי שכירות של 2%-3% בלבד על הנכס. בנקודת הזמן הזו – השוכרים משלמים מעט, המשכירים מקבלים מעט. ככל ששיעור השכירות נמוך יותר ביחס לערך הנכס, כמובן שזו עסקה טובה יותר לשוכרים. למה לקנות דירה, אם משלמים מדי שנה 2%-3% מערכה וגרים בה כאילו היא שלכם?   מנגד, ככל ששיעור השכירות ממחיר הדירה, עולה, כך השכירות הופכת לפחות כלכלית והרכישה לכלכלית. דמיינו מצב שהשכירות תהיה 7%-8% מערך הנכס, אז אין בכלל שאלה – צריך לקנות דירה.

אז בלי קשר לשיקולים הנוספים ברכישת דירה כמו ביטחון, יציבות, נוחות (לא צריך לעבור כל כמה שנים), הרי שלמרות שמחירי השכירויות עולים, עדיין בהשוואה לערך הנכס, הם לא גבוהים. אבל, אי אפשר לקבל החלטה כזאת חשובה וגורלית רק בהינתן שיעור השכירות משווי הנכס. יש כמה סיבות, אבל הסיבה העיקרית היא שדמי השכירות כעת, לא יהיה דמי השכירות בעוד חודש, חצי שנה ועוד שנה. המשכירים רואים את האלטרנטיבות השקעה שיש להם בשוק הסולידי (אלטרנטיבות שהולכות ומשתפרות), הם גם סובלים מהתייקרות המימון (עליית ריבית המשכנתא) והם מעלים את שכר הדירה. ולכן, לקבל תשובה כעת בהינתן שהמגמה היא של עליית שכר הדירה זה לא יהיה נכון. חוץ מזה, כמובן, יש אוסף של פרמטרים נוספים שמשפיעים כמו – עלויות המימון, מחירי הדירות ועוד.   ויש עוד עניין לכאורה טכני, אבל חשוב מעין כמותו שיעלה בקרוב את מחירי השכירויות – עליית רף הפטור על תקבולים משכר דירה. משיקולים וסיבות שונות חלקן היסטוריות, חלקן תקפות גם כיום אין אצלנו מס אחיד על רווחי הון – אם אתם מרוויחים בבורסה אתם משלמים מס של 25%, אם אתם מרוויחים על שכר דירה – אתם לרוב משלמים אפס מס (רוצים להוריד את מחירי הדיור? תתחילו מהורדת המס על הבורסה). לא הוגן, אבל זו המציאות שנוצרה כדי לעודד השכרה. אם תתבטל ההטבה הזו, אז מצד אחד, המשקיעים יפסיקו לקנות דירות וזה נהדר לשוק הדירות – עשוי למתן ואף להוריד מחירים, אבל מצד שני, המשכירים יגלגלו את המס על השוכרים - כלומר שוכרי הדירות ישלמו את המחיר והשכירות שלהם תעלה! זה יהיה לא נעים, בלשון המעטה. האמת שלא בטוח שזה יהיה אפשרי ואז השוק ימצא שיווי משקל חדש כך שהמשכירים יגלגלו חלק מהמס על השוכרים וחלק הם יקחו על עצמם. תיאורטית זה המצב האידיאלי – השוואת מסים באופן גורף, וככה גם הכלכלה תמצא את השיווי משקל הנכון בלי מגבלות ואילוצים. זה לא יקרה גם אולי בגלל שיש לנו בכנסת עשרות שרים וחברי כנסת עם מספר דירות.  > כמה מס תשלמו על שכר הדירה - מחשבון ומדריך מלא מאתר הון>

אז משכירי הדירות מקבלים מתנה גדולה, ויש להם כעת מתנה נוספת. מדי שנה מתעדכן רף-תקרה של שכר הדירה הפטור ממס. הוא עומד על 5,200 אבל בעדכון בא הוא כבר יתקרב ל-5,500 שקל. התקרה הזו צמודה למדד והמדד יהיה על פי ההערכות באזור ה-5%.

ולמה יש לזה משמעות? כי שוכרים רבים מעדיפים שלא להיות תחת חובת הדיווח ואז הם משכירים ב-5,200 שקל גם אם הם חושבים שזה שווה הרבה יותר, כעת אין להם בעיה והם יעלו ל-5,500 שקל (ליתר דיוק – לכמה שבפועל תהיה ההצמדה). זה יקרה בינואר, עיתוי עדכון התקרה.     עליית התקרה תאפשר העלאת שכר הדירה, אבל האמת שהיא סיפור משנה. שכר הדירה מזנק בחודשים האחרונים ומשכירים יעשו את החשבון שלהם אם להעלות שכר דירה מ-5,200 שקל ל-5,500 מבלי לדווח למס הכנסה או להעלות ל-6,000 שקל ויותר ואז כן לדווח. כלומר, המצב בשוק הוא כזה שהתקרה הזו במקרים רבים כבר לא רלבנטית. דירת 2-3  חדרים ברמת גן, מושכרת ב-5,300-5,800 שקל, דירת 2 חדרים במרכז תל אביב ב-6,000 שקל ומעלה. במילים אחרות, המשכירים לא יוכלו שלא להעלות מחירים ולהיצמד לתקרה. זה לא כלכלי להם, מה גם שמדובר בדיווח פשוט למס כנסה וששיעור המס עדיין נמוך מאוד. אפילו מצחיק.     איך זה עובד? מפחיתים את סכום תקרת הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה, ההפרש ביניהם ייחשב כסכום עודף על התקרה. בשלב הבא, מפחיתים את הסכום העודף מסכום תקרת הפטור - וההפרש הוא הסכום הפטור   שכר הדירה הוא 6,000 שקל לחודש, והתקרה תהיה 5,500 שקל (הערכה למה שיהיה בינואר 2023) יש מעין עודף של 500 שקל מעל התקרה. מורידים אותו מתקרת הפטור, ומקבלים 5,000 שקל. זה הסכום הפטור ממס. כל מה שמעל 5,000 ועד 6,000 – 1,000 שקל, חייב במס. המס יהיה לפי מס שולי. גם אם נניח מס שולי ממוצע של 30%-40%, מדובר ב-300—400 שקל, אם תעשו חשבון תקבלו שלמשכירים כדאי להעלות את שכר הדירה.

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

יש מספר אפשרויות שניתנו למשקיעים לשלם את המס. השיטה הראשונה היא פטור עד התקרה ואז מעין מס על כפל החריגה מהתקרה. השיטה השנייה 10% מס וזהו. השיטה השלישית באם מדובר בעסק – לפי המס השולי.