מחירי הדירות בתל אביב ימשיכו לעלות - הנה סיבה נוספת
מחירי הדירות
אזור רובע 3 בתל אביב נראה לכם יקר היום? החלטת ועדת הערר צפויה, תייקר אותו עוד הרבה יותר.
נתחיל באזור עצמו - מדובר באחד האזורים המבוקשים והיקרים בארץ, אם לא היקר ביותר. הרובע מאופיין במבני מגורים בצפיפות בינוי גבוהה ובעירוב עם שימושים של מסחר, שירותים ופנאי. רחובות בולטים ברובע: צירי האורך המסחריים הכוללים את בן יהודה, דיזנגוף, ואבן גבירול בגבול המזרחי של הרובע. כמו כן, יש ברובע שימושי נופש ומלונאות לאורך רצועת החוף המרכזית של תל-אביב-יפו.
ברובע יש 60 אלף מתגוררים 60 אלף איש כשרק ל-28% מהם יש בעלות על דירה. מחירי הדירות באזור הם לפחות כ-50-55 אלף שקל למ"ר. 
- כל הכותרות
בהחלטה שנפרשת על פני עשרות עמודים, הטילה ועדת הערר המחוזית תל אביב בראשותה של עו"ד סילביה רביד פצצה, אשר גלי ההדף שלה עשויים להמשיך ולטלטל את שוק הדירות במשך חודשים, אף שנים. בין ההשלכות החזויות של ההחלטה, ניתן לצפות אף לעלייה נוספת של רמת מחירי הדירות באזור שהוא כבר היום היקר ביותר בישראל – רובעים 3 ו-4 במרכז תל אביב. עליות שם יתדלקו את המשך העליות בעיר כולה.
לפני שנסביר כיצד דבר מסוג זה עשוי להתרחש, נסביר קודם את מהות ההחלטה עצמה. כידוע, זכויות הבניה הניתנות למימוש במסגרת תמ"א 38, פטורות מהיטלי השבחה. המחוקק העניק את הפטור במטרה לעודד ככל הניתן את קידומם של הפרויקטים, שמטרתם המקורית היא חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה ומיגון המתגוררים בו בפני מתקפות טילים באמצעות הוספת ממ"דים.
ואולם נוסח החוק, אשר היה ברור מאד לגבי הענקת פטור מהיטל השבחה במקרה של מימוש הזכויות באמצעות היתר בניה, לא אמר דבר לגבי האירוע הנפוץ הנוסף שבו פוגשים בעלי נכסים את דרישות תשלום ההיטל – אירוע מכירת הדירה. שהרי ברור לכל כי דירה אשר לה פוטנציאל משמעותי להתחדשות באמצעות תמ"א משביחה את ערכה לעומת דירה שאינה כזו. על פניו – אם החוק לא הגדיר פטור במקרה שכזה, לכאורה היה על כל בעלי הדירות בעלי פוטנציאל תמ"א 38 לשלם היטלים במקרה של מכר, לא כן? ובכן – לא
הזכויות שאותן מעניקה תמ"א 38 אינן ודאיות ואינן מוקנות לבעלי הנכסים אלא "זכויות צפות", אשר תלויות במידה רבה במדיניות הוועדה המקומית שרשאית להחליט היכן יש ליישם את התמ"א והיכן לא. משום כך, התקבלה העמדה כי רק על בסיס הזכויות התמ"איות אין לגבות היטל השבחה במקרה של מכר. בנוסף מימושה של התמ"א מותנה ב67% הסכמת בעלי דירות, נושא סבוך בפני עצמו שמגביר את חוסר הוודאות שבמימוש הזכויות.
אך מה עושים כאשר הוועדה המקומית אכן מימשה את סמכותה כחוק, ואישרה תוכנית המסדירה את אופן מימוש זכויות הבניה מכוח התמ"א, המגדירה באופן מפורט היכן וכיצד יש לממשן? תוכנית שכזו בדיוק הכינה ואישרה עיריית תל אביב – הלא היא תוכנית הרובעים 3 ו4 . סוגיה זו גולגלה לפתחה של ועדת הערר, בדמות מאות עררים שהגישו בעלי הנכסים, שהופתעו לגלות כי הוועדה המקומית מחייבת אותם בהיטל השבחה בהיקף של מאות אלפי שקלים על מלוא הזכויות שמאפשרת תוכנית הרובעים לבנות, על אף שמקורן של הזכויות הוא בתמ"א 38. ההחלטה הינה ניצחון מהדהד לעיריית תל אביב.
הוועדה (שדנה רשמית ב-10 מקרים) קיבלה את עמדת העירייה כי מרגע אישורה של תוכנית הרובעים, חדלו זכויות הבניה התיאורטיות שהעניקה תמ"א 38 "לצוף", והפכו לוודאיות ומוקנות, ומאחר, שכאמור חוק התמ"א עצמו שותק לגבי פטור במקרה של מכר, עליהם להתכבד ולשלם את מלוא ההיטל. 
את התשובה לשאלה האם מבחינה משפטית טהורה צודקת החלטת ועדת הערר, אני משאיר לעמיתי עורכי הדין שבימים האחרונים כבר פתחו בינם לבין עצמם בוויכוחים סוערים בנושא. והנושא יגיע לפתחו של בית המשפט המחוזי ואף העליון. כשמאי, צורמת העובדה שהחלטת הוועדה מבטאת התעלמות מוחלטת מההשבחה שיצרו הזכויות התמ"איות בנכסים עוד בטרם אושרה תוכנית הרובעים. על רמת המחלוקת לגבי צדקת ההחלטה תעיד העובדה שאפילו בקרב חבריה לא שררה תמימות דעים, כאשר השמאי בהרכב זהר עירון כתב בדעת מיעוט המצדדת דווקא בעמדת בעלי הנכסים. על דבר אחד נראה כי אין כל מחלוקת – הנושא עוד ייסקר וייבחן לעומקו בערכאות גבוהות יותר.
השוק אינו מחכה להחלטות שעוד יתקבלו בעתיד ואת ההשלכות של ההחלטה צפויים מוכרי וקוני הדירות במחוז תל אביב ואף בשאר חלקי הארץ, לחוש באופן מיידי. במחוז תל אביב, שבו התקבלה ההחלטה, צפויה ההחלטה להפוך את עסקאות מכירת הדירה למשתלמות פחות עבור המוכרים שייאלצו כעת לשאת בתשלומי היטל השבחה בשווי של מאות אלפי שקלים. לכך יהיו שתי השלכות. הראשונה - פחות דירות יוצעו למכירה. השנייה – המוכרים שבכל זאת יציעו את דירותיהם למכירה, יבקשו לגלם את ההיטל במחיר המבוקש, ולמעשה לגלגל אותו אל הקונה. ברור כי לשני אופני הפעולה הללו תוצאה זהה, והיא הפחתת היצע והתייקרות המחירים.
אך השאלה הגדולה באמת שעל כל העוסקים בענף לשאול את עצמם כעת, היא לא מה יעלה בגורלו של שוק הדירות ברובעים 3 ו-4 במרכז תל אביב. עם כל הכבוד לאטרקטיביות הרבה של אזורים אלו, מדובר ככלות הכל באזור גיאוגרפי מוגבל למדי. שאלת מיליון הדולר (והרבה יותר מכך) היא האם בהחלטה זו צפויה ועדת הערר של תל אביב להוביל אחריה את שאר ועדות הערר, באופן שישליט מדיניות אחידה על כלל האזורים הוותיקים שבהם אושרו תוכניות עירוניות מסוגה של תוכנית הרובעים, או שמא יחליטו שאר הוועדות בהכרעותיהן העתידיות לקבל דווקא את פרשנות בעלי הנכסים לפיה אין להתעלם מהזכויות שהקנתה תמ"א 38 במסגרת "המצב הקודם". כלומר, עדיין לא ברור מה צפויות להיות "גבולות הגזרה" של מדיניות זו.
אם יחליטו שאר הוועדות לקחת כיוון שונה, ובמיוחד אם כך יחליטו גם בתי המשפט המחוזי והעליון, שאין ספק שעוד יידרשו לסוגיה, עשויה החלטת ועדת הערר הנוכחית להיראות בעוד כמה שנים כאפיזודה חולפת. אך את הטלטלה הגדולה המתחוללת כעת בשוק הדירות של תל אביב, זה כבר לא יימנע.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
16.המחירים ירדו גם בתל אביב72 08/09/2022 08:15הגב לתגובה זו1 0בזמנים מסויימים אפילו האדם לא מצליח לגבור על הבומרנג ששב אליו מאותו כאוס שיצר הוא עצמו. שונוי מגמה. סוף למינוף. פיצוץ כל הבועות ריבית בעליה פלוטו בדלי ואוראנוס כבר מ 2018 מתכננים יחד לפרק חגיגות הבצע. העדר בורח מתל אביב שאיבדה את הקסם שיצרו האמנים ואנשי החזון. הקורקינטים וקדחת הבניה. והקורונה כבר עשתה את שלה אנשים בורחים למחוזות ירוקים ועובדים כבר מהבית. כל אלו הם הדגש ולא יעזור כתבות פימפום.סגור
-
15.היטל השבחה במכירת דירה חירבה בתל אביב מליון שודדיםבוב 08/09/2022 08:10הגב לתגובה זו0 0הממשלה אשמה שנותנת לעיריית תל אביב לבקש היטל השבחה במכירת דירה שאין השבחהסגור
-
14.כתב יקר, האם כשקיבלו ברובע 4 זכויות חינם המחירים ירדו?עוקב 06/09/2022 08:28הגב לתגובה זו1 0רובע 4 מלא בבניינים חדשים בהקמה שבהם לא שילמו מס , האם המחירים ירדו? המחירים עולים כשיש קונים שיכולים לשלם ,כל בעלי הדירות ברובע 4 הרויחו כ-2 מליון ש,ח כתוצאה מהתמא, למה? כי יכלו , כי סחטו את הלימון כמה שיכלו, אז עכשיו ירויחו 1.5 מליון ש"ח, כי אי אפשר לסחוט יותר, אבל עדיין ירויחו הרבה.סגור
-
13.משום מה הרשויות חושבות שהביקוש למגורים בתל אביב הואחנן 05/09/2022 20:13הגב לתגובה זו3 1בלתי מוגבל. העיר הזו היא אתר בנייה הולך ומתרחב בין בתי חורבה למשך עוד שנים רבות. המטרו והקווים הקלים יאפשרו להגיע ממקום למקום במרכז במהירות כזו שלא יהיה צורך כבר לגור בלב הפקקים ובעיות החנייה.סגור
-
12.האמת היאיזם נדלן 05/09/2022 18:10הגב לתגובה זו2 2כל מי שניסה למכור דירה ברובעים המדוברים הוסיף למחיר את המ"ר שיתקבלו בעתיד ועוד קצת.. דירת 55 מ"ר הוצעה למכירה כ 80 מ"ר בעתיד עם חניה ומחסן.. מתי בעתיד? בעתיד. ואז הציעו את הדירה המדוברת ב5 מליון שקלים ובפרסום הדגישו שמדובר "רק" ב 55 אלף למ"ר... למה? ככה.סגור
- טען עוד
-
11.תגובהעופר 05/09/2022 14:27הגב לתגובה זו10 1כנראה אנשים שכחו שיש הגבלה כמה קונים מוכנים להיות פראייריםסגור
-
10.אתם יודעים שלא חייבים לקנות דירה דווקא ברובע 3, נכון?dw 05/09/2022 10:52הגב לתגובה זו6 1בדור הקרוב הולכים לבנות 16 אלף דירות חדשות בשדה דב, מטר מהים. הבניה מתחילה עוד 5 שנים. כבר יש טרקטורים בשטח. לא מחכים לכם. לכן אם יציעו הצעה אטרקטיבית לקונים העתידיים? תפדל, ואם לא? אז לא.סגור
-
9.בתור בעל דירה אני מאחל לנדלן ליפול רק בגלל פמפומים אלופמפומי הנדלן 05/09/2022 09:56הגב לתגובה זו16 1מספיק להחזיק את מחירי הדירות בכל מחיר בצורה כל כך פתטית. כמו בארה"ב הנדלן יורד באופן טבעי בזמן העלאת ריבית. אתם וכמוכם מפמפמי הנדלן הורסים את המדינה!סגור
-
8.עירית תל אביב דורשת היטל השבחה ממכירת דירה חירבה מיליוןהעירייה נגד התושבים 05/09/2022 09:46הגב לתגובה זו1 0בקרוב העירייה תסלק את התושבים מהדירות המפיה של הנוכלים והממשלה יושנת ליהודים לא מגיה מדינהסגור
-
7.מי שנהנה לקבור 5 מיליון שקל בשביל 1.5% תשואה - לא ימכור (ל"ת)אוהד 05/09/2022 09:28הגב לתגובה זו7 0סגור
-
6.הפוך יא מצחיק (ל"ת)מתווך תל אביב 05/09/2022 09:15הגב לתגובה זו1 0סגור
-
5.מחירWaterfall 05/09/2022 08:56הגב לתגובה זו3 2המחיר נקבע על ידי הקונה. בעל הנכס יכול לדרוש כל מחיר. אנחנו חיים בשוק חופשי.סגור
-
4.הפוך גוטה, הכל הולך להתרסקאבי 05/09/2022 08:44הגב לתגובה זו25 0מחירי הדירות הולכים להתרסק. מבחינת המשקיעים, התשואה עלובה יחסית אפילו לפיקדון, אי אפשר להעלות שכר דירה כי לא נותר מי שישלם. למשקיעים שהתממנו בריבית אפס המצב עוד חמור הרבה יותר , אין סיבה להתממן בריביות המטורפות היום שרק תעלנה. אז בונים על עליית ערך ? אין מי שיקנה במחירים היום, העשירים מוכרים לעצמם בפרפורי גסיסה אחרונים של שוק הנדלן. אין קרקעות ? הולכת להיות הגירה שלילית המונית מהמרכז לפריפריה, גם הרבה משפחות שירדו מהארץ. אי אפשר לגלגל הלאה והלאה, זה תפוח אדמה לוהט שמתחיל כבר להישרף. לגבי רוכשי דירה ראשונה, ברור שהם יוצאים מהשוק בריביות כיום ויעברו לשכירות בפריפריה. בשורה התחתונה - אי אפשר לגלגל כלום על הקונים, או שתורידו מחירים חזק או שתתקעו עם נכס בתשואה עלובה.סגור
-
3.צפון תל אביב אזור 4 הוא האיזור המבוקש ביותר !אנונימי 05/09/2022 08:38הגב לתגובה זו0 9מיקום מיקום מיקום. האזור המבוקש בתל אביב ליד מסלולי הליכה בפארק הירקון,קאנטרי דקל,מדריכי כושר גופני אתגרי על ידי תומר ורוני קנגון ,Roni Kangun Training Zone..סגור
-
2.ריבית עולה? משפיע בארה"ב, קנדה, בריטניה,אוסטרליה ועודאדם 05/09/2022 08:35הגב לתגובה זו4 1מדינות . כח קניה? לא רלבנטי בארץ הקודש , פה חוקי הכלכלה עובדים אחרת... כרגיל , כתבת פימפום של אינטרסנטסגור
-
1.על זה תוסיפו את מס המטרו ואף אחד לא ימכור דירה בתל אביב (ל"ת)קלבסיאלה 05/09/2022 08:18הגב לתגובה זו2 0סגור
-
למה הכוונה מס המטרו? (ל"ת)אלף 05/09/2022 09:37הגב לתגובה זו0 0סגור
