הוזמנתם לכנס פינוי בינוי? מה אתם חייבים לשאול – ועל מה להתעקש

בחולון קרס לפני כשנה בניין מגורים ישן, שבנס לא התמוטט על יושביו. לפני מספר שבועות פונה באופן בהול בניין מגורים ברמת גן בגלל חשש אמיתי שיתמוטט. בישראל ישנם על פי הערכות עשרות אלפי מבנים ישנים שלא ברור אם אותם מבנים בני 60 ו-70 שנה, שלא תוחזקו כראוי לאורך השנים ונמצאים במצב פיזי ירוד, יצליחו לשרוד רעידת אדמה קשה או אירוע ביטחוני הכולל ירי טילים. 

מצד שני, מחירי הדיור ממשיכים לדהור קדימה. במהלך חודש אוגוסט פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) כי מחירי הדיור זינקו בשנה החולפת בכמעט 18%, על רקע חוסר היכולת להדביק את הפערים בין היצע הדירות הנמוך לביקוש הגבוה. 

ברור כי הפתרון להגדלת מלאי הדירות במרכזי הערים, תוך בניית בניינים חדשים ושיפור התשתיות העירוניות, עובר דרך תהליכי התחדשות עירונית, שהלכה ותפסה נפח בשני העשורים האחרונים. הדבר נשמע אולי פשוט - אך מדובר במהלך מורכב ביותר פרוצדורלית ובירוקרטית. 

מדוע? מכיוון שמדובר בחוזה בין היזם לבין בעלי הדירות שהם בעלי הזכויות בקרקע. היזם מכניס את היד לכיס ומממן את הפרויקט במלואו, חושף את עצמו לסיכונים ולוקח אחריות היכן שהמדינה דורשת זאת ממנו, ועליו לוודא כי בעלי הדירות מקבלים מענה גם לאורך תקופת הביניים בה הם מפנים את דירותיהם שנהרסות, מקבלים מימון לדיור חלופי זמני, ועד קבלת דירה חדשה ומשודרגת. זהו הליך ארוך הכולל קבלת הסכמת רוב הבעלי הדירות והליך תכנוני מסורבל ואיטי מול רשויות התכנון. לכן התהליך אורך שנים רבות.

הרשות להתחדשות עירונית מסבירה זאת בחוברת שפרסמה באתר שלה כך: "הסכם פינוי–בינוי הוא חוזה בין יזם לבין בעל דירה שבמסגרתו מתחייב בעל הדירה למכור את זכויותיו בדירה ליזם לצורך הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש במקומו. בתמורה למכירת דירתו, מקבל בעל הדירה דירה חדשה בשטח גדול יותר ועל פי רוב בתוספת מחסן וחנייה, וכן מימון שכר דירה חלופית לתקופת הבנייה".

בשונה מפרויקט יזמי רגיל בו רוכשים דירה מקבלן, בהליך של בפינוי בינוי על בעלי הדירות לגלות מעורבות אקטיבית במספר צמתים מרכזיים, כדי לקדם את הפרויקט. אחד השלבים החיוניים בתחילת הדרך, לאחר מכרז היזמים, הוא כנס בעלי דירות. זהו שלב לקראת החתמת רוב הבעלי הדירות, שרק בסיומו ניתן להתקדם באופן פורמלי מול רשויות התכנון ולהוציא את הפרויקט לפועל. 

ההזדמנות הראשונה של בעלי הדירות להיחשף לתוכנית
מחר (יום ג') תקיים חברת אמריקה ישראל להשקעות, כנס בעלי הדירות בנשר לקראת פרויקט פינוי בינוי שאמור לכלול כ-800 יחידות דיור, המקודם מזה כשנתיים על ידי חברת רז- בר התחדשות עירונית. דרור תורן, מנכ"ל אמריקה ישראל, מסביר: "כנס בעלי הדירות, ובפרט הכנס הראשון, הוא מפגש חשוב מאוד בין היזם לבין בעלי הדירות ומהווה הזדמנות מצוינת להניח תשתית להמשך הפעילות המשותפת. זוהי למעשה ההזדמנות הראשונה של בעלי הדירות להיחשף ליזם ולעיקרי התוכנית שתקודם".

"קיום הכנס עצמו הוא חובה חוקית ולכן עליו להתקיים בהתאם לתקנות פינוי בינוי", מסביר תורן. "הרעיון העומד בבסיס הכינוס בהשתתפות בעלי דירות הוא פירוט סוג העסקה, ניסיונו של היזם ופרויקטים קודמים והמלצות. בעלי הדירות גם ישמעו מהיזם פירוט על הגורמים הפועלים מטעמו, כמו עורכי הדין, ולוודא שאין ניגוד עניינים, וכן למסור לבעלי הדירות מידע על המנהלת העירונית בתחום הרשות. בעלי הדירות נפגשים גם אנשי המקצוע והמומחים מטעמו, המלווים את החברה ואת פרויקט ההתחדשות העירונית".

"ההשתתפות חשובה גם עבור אזרחים ותיקים ואנשים עם מוגבלויות, ששומעים מהם זכויותיהם", מוסיף תורן. "על היזם מוטלות חובות שונות כמו מועדים קבועים בחוק לקיום הכנס וכן מסירת הודעות באמצעים שונים לבעלי הדירות כולל הזמנה להשתתף בכנס כדי לוודא את השתתפות הבעלי הדירות בשיעור של לפחות 40% מבעלי הדירות". 

ועל מה מדברים בכנס כזה? חשוב מאד לבעלי הדירות לקחת חלק בכנס כזה. היתרון הגדול ביותר עבורם הוא האפשרות לשמוע לראשונה את עיקרי ההצעה לפרויקט, לרבות התמורות ותשובות לגבי ערבויות, לוחות זמנים והתנאים להתקיימות העסקה, דבר שעשוי להסיר חסמים בדרך לחתימת ההסכם העתידי עם היזם. בכנס הם יוכלו לשמוע מהם מאפייני הבינוי, לרבות מספר קומות, מספר יחידות דיור בפרויקט ומהם התוספת לדירות כולל הצמדת מרפסת, ממ"ד, מחסנים וחניות. זהו המקום לשמוע גם אודות עקרונות עיקרי מפרט המכר ואפשרות לשדרג את הדירות ככל וירצו כגון מטבח, ריצוף ונקודות חשמל. 

מעבר לדירת שיקבלו בתמורה, בכנס יפורט גם הפרויקט באופן נרחב יותר, כמו עירוב שימושים שעשוי לכלול לצד מגורים גם שטחי מסחר, תעסוקה, פנאי, קהילה שטחים קהילתיים, פארקים ירוקים ועוד. נוכחות בעלי דירות בכנס ראשון מסייעת להקים נציגות, במידה שלא הוקמה עדין, שתהווה את מרכיב אנשי הקשר לשאר בעלי הדירות והיזם יוכל להקים בסיס נתונים עדכני שיהווה יכולת לייצר קשר ישיר לבעלי הזכויות. 

"הכנס הראשון הוא הזדמנות מצוינת לתת לבעלי הדירות ביטוי לצרכים, לרצונות ולחששות. מאחר ומדובר בעסקת נטו, בעלי הדירות אינם נדרשים לשלם מכיסם את הוצאות הפרויקט וכל עלויות ההקמה והמסים הכרוכים בפרויקט יהיו על החברה היזמית", ממשיך תורן. "היזם יפרט בכנס נושאים נוספים ביניהם הנושא הכלכלי כגון ליווי בנקאי זכאות לבעלי הדירות לערבויות בנקאיות שיגנו על דירותיהם. בטוחות לדירה החדשה ותקופת השכירות ומימון דמי השכירות בתקופת הביניים מיום הפינוי לפני הריסת המבנה ועד לקבלת מפתח לדירה החדשה". 

הדיירים צריכים לדעת על הניסיון של היזם בפרויקטים של התחדשות עירונית
עו"ד מתן סולמי ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות', מסביר כי "כינוס הדיירים במתחם המיועד לפינוי בינוי לקראת התקשרות מול יזם, מהווה שלב חשוב בדרך להוצאת פרויקט התחדשות עירונית אל הפועל, ומכאן גם החשיבות לפעול במקצועיות, שקיפות ועל פי הוראות החוק. ראשית, חשוב שהיזם יסביר באריכות על פועלו וניסיונו בתחום ההתחדשות העירונית. בנוסף, ועוד טרם הצגת ההצעה, רצוי שהיזם יפרט על הניסיון שלו בעבודה מול הרשות המקומית שבתחומה מצוי המתחם, ולאחר מכן גם על הפעילות שנעשתה בקשר למתחם הספציפי של בעלי הדירות. הדבר יעזור בהעלאת הביטחון של בעלי הדירות בכך שהיזם מקצועי, מנוסה, ושההצעה המוגשת תואמת, לפחות בשלב הזה, את מדיניות התכנון". 

לטענת עו"ד סולמי, כדאי שהיזם יציג חזון תכנוני העולה בקנה אחד עם מדיניות התכנון באזור, אך רצוי להימנע מהצגת תוכניות בשלב מוקדם, מאחר ואלה עשויות להשתנות במהלך הדרך. "על היזם להציג את התמורה המוצעת לדיירים: מהי תוספת השטח לדירה וגודל המרפסת. האם תהיינה הצמדות נוספות לדירה, כמו חניה או מחסן. מאוד חשוב שההסכם העתידי יכלול מנגנון חלוקת זכויות/רווחים במקרה בו הרווח היזמי יהיה גבוה מאחוז מסוים אשר ייקבע בהסכם. 

"ככל ויש שיעור משמעותי מבעלי הדירות שהם דוברי ערבית, אמהרית או רוסית - על היזם לוודא כי יהיה מתורגמן לשפה הרלוונטית לצורך הבהרת עיקרי הדברים למשתתפים בכנס. בעלי דירות אלה רשאים לדרוש כי מסמך עיקרי ההצעה ש היזם מחויב להעביר לדיירים טרם ההחתמות על ההסכם, יתורגם אף הוא. על היזם לציין את האפשרות הזו במסגרת הכנס", אומר עו"ד סולמי.

כמובן שעל הדיירים לשכור שירותי משרד עורכי דין בשלב המוקדם ביותר, וזאת עוד טרם בחירת יזם או חתימה על מסמך מכל סוג שהוא. בכל מקרה חשוב לזכור שהבחירה ביזם מתבצעת בפועל רק בחתימה על הסכם לפינוי בינוי מחייב מולו. כמובן שכל בעל דירה חופשי להחליט באופן עצמאי האם להתקשר עם אותו יזם או לאו. על פי החוק, על היזם חלות חובות נוספות. בין היתר עליו למסור לבעלי הדירות טרם החתמתם על ההסכם לפינוי בינוי, מסמך מפורט הכולל פרטים נוספים אודותיו ואודות ההצעה", מסכם סולמי.

ענת דדון, דיירת במתחם אורן הכרמל בנשר וחברה בנציגות הדיירים, זומנה לאחרונה לכנס דיירים ראשון על ידי חברת אמריקה ישראל. כעת היא מסבירה כיצד הדבר נראה מצידם של בעלי הדירות: "אני שמחה מאוד שלאחר שנים רבות של ציפייה, הגענו למעמד כנס הדיירים עם היזם שנבחר להוביל את הפרויקט. במהלך הכנס יתאפשר לכל הדיירים לראות את תוצרי התכנון וההסכם המשפטי עליהם עבדו אנשי המקצוע בשיתוף עם הנציגות ועורכי הדין שלנו. זהו צעד חשוב לקידום הפרויקט ולהגשמת החלום שכולנו ייחלנו לו במשך שנים ארוכות".