641 דירות במקום 42: אושרה תוכנית התחדשות עירונית בב"ש

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה דרום אישרה להפקדה תוכנית להתחדשות עירונית בשכונה ד' בבאר שבע. מדובר בתוכנית התחדשות עירונית משמעותית במסגרתה מכפיל הדירות עומד על לא פחות מ-15, כלומר מספר הדירות החדשות יהיה גדול פי 15 ממספר הדירות הקיימות במתחם. 

הפרויקט מתוכנן במרכז אורן בכניסה לעיר, מהווה מוקד עירוני היסטורי, בעל חשיבות במורשת העיר באר שבע ומשמש כשער הכניסה לעיר. מדובר על שטח בן 32 דונם בין הרחובות שדרות רגר ממזרח, רחוב יוספטל גיורא ממערב, רחוב אברהם אבינו מדרום וגן יונתן מצפון. כיום על השטח קיימים שלושה בנייני מגורים בני ארבע קומות עם 42 יחידות דיור. 

התוכנית החדשה שיזמה העירייה ונערכה על ידי משרד גושן אדריכלים, תכלול הקמת 18 רבי קומות בין 10 ל-30 קומות, שיכללו 641 יחידות דיור. מתוך כלל יחידות הדיור, יוקצו 96 יחידות עבור דירות קטנות. ברוב מבני המגורים, קומת הקרקע תוקצה לטובת מסחר ובמבנים הפונים כלפי שדרות רגר הקומה השנייה תוקצה עבור תעסוקה. בשניים ממבני המגורים במתחם ישולבו שטחי ציבור. 

התוכנית כוללת שבילי הולכי רגל המחברים את השכונה לסביבתה, פתיחת רחוב חדש המחבר את רחוב יוספטל לשדרות רגר, ותוספת שטחים פתוחים. התכנון שומר על מרבית העצים הבוגרים הקיימים לצד מערך נטיעות נרחב. 

כאמור, מכפיל יחידות הדיור עומד על 15. מדובר על מספר יוצא דופן ביחס לזה הניתן במרכז הארץ, שעומד על מכפיל 3 לערך, ובמקרים יוצאי דופן על 4, כלומר פי שלושה או ארבעה יותר דירות בפרויקט החדש ביחס לדירות הישנות הקיימות. הפער בין המכפיל בפרויקט בשכונה ד' לשכונות אחרות במרכז הארץ, קשור לשווי הקרקע, ולשווי הנכס החדש אותו יוכל היזם לדרוש. ככל ששווי הדירה החדשה נמוך יותר, באזורי פריפריה למשל, המכפיל צריך להיות גבוה יותר – כדי שהפרויקט יהיה כדאי מספיק. 

תומר בוחבוט, זכיין אנגלו סכסון באר שבע, מעריך בשיחה עם ביזפורטל, כי חלק לא מבוטל מהדירות בפרויקט החדש, יירכש על ידי משקיעים, שישכירו אותן לסטודנטים. "המתחם הזה ממוקם דקות ספורות של הליכה מהאוניברסיטה, וכבר עכשיו בשיכון ד' מתגוררים הרבה סטודנטים", מסביר בוחבוט. לדבריו, המתחם הנוכחי מאופיין בדירות שיכון ישנות בנות 2-3 חדרים, שעולות כ-550-700 אלף שקל, ואילו דירות חדשות דומות באזור, יעלו את ערך הדירות במקום למעל מיליון שקלים".

מתכנן מחוז דרום במינהל התכנון, תומר גוטהלף, מסר כי "התוכנית משפרת משמעותית תוכנית מאושרת ישנה החלה  במתחם, ומציעה בנוסף לבינוי מעורב שימושים בשכונה ד' גם גינות ציבוריות בין מתחמי המגורים. התוכנית תורמת גם ליצירת קישוריות על ידי רחוב עירוני חדש המקשר את פנים שכונה ד' לשדרות רגר ומשמרת את הרחבה המרכזית של מרכז אורן, תוך חידושה".