הבנקים הם החמצן של שוק הדיור - הם מספקים את המימון לקבלנים, הם מספקים את המימון לרוכשי הדירות. בחודשים האחרונים מצמצמים הבנקים את ברז האשראי לענף הנדל"ן, בעקבות הנחיות חדשות של בנק ישראל ועל רקע העלייה בשיעור המימון לתחום הנדל"ן וההגעה למגבלת האשראי. בנק ישראל לא מאפשר לבנקים להיות חשופים מעל שיעור מסוים לנדל"ן, והבנקים כבר שם.
המגמה החדשה של צמצום האשראי לקבלנים ולתחום הנדל"ן בכלל, עשויה לפגוע בהיקפי הבניה החדשה ובהיצע הדירות, אך האם תביא לתיקון במחירי העסקאות?
מצוקת האשראי הבנקאי לסקטור הנדל"ן, או "מחנק האשראי" כפי שנהוג לכנותה בכלי התקשורת, היא סוגיה אשר תופסת נפח הולך וגדל בסדר היום הנדל"ני של השבועות והחודשים האחרונים. את הסימנים לבואה ניתן היה לראות עוד במהלך החודשים מרץ-אפריל השנה עם התקרבותם של שני הבנקים הגדולים – פועלים ולאומי - אל מגבלת החשיפה האפשרית לסקטור הנדל"ן. אך את המהלומה המרכזית הנחית בנק ישראל בחודש מאי, אז הוציא הפיקוח על הבנקים הנחייה לפיה על הבנקים להתייחס לעסקאות בשיעור מימון (LTV) של 80% ומעלה כעסקאות ברמת סיכון גבוהה, ולהגדיל את ריתוק ההון הנדרש בגינן.
- כל הכותרות
אותה הנחיה הביאה לשינוי דרמטי בשוק מימון הנדל"ן. ממצב שבו הבנקים לצד גופי המימון החוץ-בנקאיים, רק חיכו בתור על מנת להציע אשראי ליזמים, הגענו למציאות הפוכה, במסגרתה היזמים, כולל הגדולים והמכובדים שביניהם, מתקשים למצוא ולו גורם מממן אחד ולעתים אף נאלצים לסגת מעסקאות לרכישת קרקע בשל כך.
במקביל ניתן לזהות את סימני השינוי גם בתוצאותיהם של מכרזי הקרקע של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מהשבועות האחרונים, אשר חלקם מסתיימים במחיר הנמוך ממחיר השומה של רמ"י לקרקע לדוגמה בקרית משה ברחובות. גם במקרה זה – מדובר בשינוי, שכן רק לפני מספר חודשים עוד חווינו מציאות שבה התוצאות היו גבוהות משמעותית ממחיר השומה.
למגמה הנוכחית מספר השלכות שליליות: מחנק האשראי אכן מכניס לא מעט יזמי נדל"ן למצוקה ממשית. ללא הון לא ניתן לבנות. בנוסף לכך, מי שכבר זכה במכרזי רמ"י, או חתם על עסקה לרכישת קרקע בשוק הפרטי, כעת מתקשה לגייס את ההון להשלמת העסקה, חשוף לאובדן ערבויות של מיליוני שקלים. תוצאה אפשרית נוספת של מחנק האשראי, מטרידה אף יותר, היא ירידה בהיקפי הבניה למגורים, בשל הקושי של הסקטור היזמי לגייס הון, דבר אשר יוביל לירידה בהיצע הדירות דווקא כאשר השוק מצוי בשיאה של עליית מחירי דירות היסטורית של 18% בשנה האחרונה, וזקוק לכמה שיותר התחלות בניה. כלומר, מחנק האשראי מצמצם-מקרר את הפעילות בשוק הנדל"ן וזה מבורך בהינתן הגאות בעסקאות ובמחירים בשנה האחרונה, אבל הוא גורם לירידה דרמטית בהתחלות הבנייה. כלומר היצע הדירות קטן וזה בשעה שהביקוש לא קטן. ייווצר עודף ביקוש וזה עלול להשפיע על המחירים בכיוון מעלה.
חשוב לציין גם את צדו השני של המטבע. גם האופן שבו התנהל שוק האשראי לענף הנדל"ן עד לפני מספר חודשים שהיה אגרסיבי במתן אשראי. נזכיר, כי באותם ימים לא רחוקים שהתרחשו רק לפני חודשים ספורים, כאשר הריבית עדיין היתה אפסית והמימון לענף הנדל"ן לכאורה בלתי מוגבל, התאפיין שוק הקרקעות בעליית מחירים מסחררת, אשר הביאה במקרים מסוימים, לשפשף עיניים בתימהון, עם חתימתה של עוד עסקה שוברת שיאים, בגובה של עשרות אחוזים מעל מחיר השומה. מהדינמיקה הזו כולם לכאורה הרוויחו. היזמים יכלו לגייס הון כמעט ללא הגבלה, הבנקים סגרו עסקאות ענק בענף שנחשב בעל סיכון נמוך וכמובן מוכרי הקרקעות, ורשות מקרקעי ישראל (המדינה) מעל כולם, אשר גרפו לכיסם הון עתק.
אך בחגיגה הזו היה גם מי שילם בסוף את החשבון - רוכשי הדירות. ברור כי במציאות שבה מחיר הקרקע עולה בעשרות אחוזים, דינן של הדירות הנבנות באותה קרקע להתייקר אף הן. כפי שנוכחנו, זה בדיוק מה שקרה בפועל, תוך שהרוכשים אף הם מגדילים היקפי המימון שלהם בשוק המשכנתאות. אך מציאות זו לא היתה יכולה להתקיים לאורך זמן, בוודאי, שלא במצב שבו ריבית בנק ישראל עולה בחדות. כאשר הריבית עולה, יכולתם של רוכשי הדירות להמשיך ליטול משכנתאות בשיעור ממון גבוה קטנה, וכך יזמים ברמת מינוף גבוהה שרכשו קרקע במחירי שיא עשויים למצוא עצמם ללא יכולת החזר. לזכותו של בנק ישראל ייאמר כי הוא זיהה את חוסר היציבות ואת רמת הסיכון בשוק ופעל בהתאם.
השאלה היא, כרגיל, מהו היקף השינוי הנדרש. לאחרונה התבשרנו כי בכוונת בנק ישראל אף להחריף את ההגבלות בתחום האשראי וכי טיוטה חדשה בנושא אף הועברה לעיונם של הבנקים. נראה כי במציאות הנוכחית, שבה כבר מורגשת ירידה בכמות העסקאות, אין בכך בהכרח צורך. מוטב, כי הבנק יעקוב כעת אחר האפקט שיצרה הנחייתו מחודש מאי, שהשלכותיה הסופיות עדיין אינן ברורות, ויוודא כי לא הובילה להאטה חריפה מדי בענף הבניה. את המטרה של הבאת שוק האשראי לענף הבניה להתנהלות רגועה ושפויה יותר הוא כבר השיג.
ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
20.תגבילו את מספר הדירות שכל משפחה יכולה לרכושרות 28/09/2022 08:29הגב לתגובה זו0 0אם יגבילו את מספר הדירות שכל משפחה יכולה לרכוש ואז תראו שיהיו עודף היצע. כך תשחררו דירות לשוק. אנשים התחילו לקנות דירות כמו בולים ולצעירים לא נשאר.סגור
-
19.עליית מחיריםנו באמת 27/09/2022 10:52הגב לתגובה זו1 0על פי הכותב, לא משנה מה השינוי בשוק, התוצאה תהיה עליית מחירים.סגור
-
18.נתוני ההגירה מישראל משקפים זינוק חד במספר "היורדים"משה 25/09/2022 17:29הגב לתגובה זו1 0ראו נתוני לישכה מרכזית לסטטיסטיקה נתןנח הגירה שלילית=ביקוש קטן לדירות.סגור
-
17.רק בישראל, לא משנה מה קורהמושלובסקי מחמודי 24/09/2022 22:02הגב לתגובה זו2 0נדל"ן עולה.... במדינות שונות בעולם יש כבר ירידות. גם בישראל של לפני איפוס הריבית ב 2008 , הנדלן ירד. הנרטיב שנוצר כאן ב 14 שנים האחרונות , ראוי שישבר ושנחזור לשפיותסגור
-
16.לא נכוןרוסלן 23/09/2022 13:16הגב לתגובה זו1 0לבנקים יותר משתלם להשקיע לאגחים אמריקאיים מעל 4% ל3,5,7, שנים גם דולר בעליה בעולם(ביחס לשקל מעל 10% לאחרונה) וגם ידוע בזמן משבר עולמי דולר תמיד עולה.סגור
- טען עוד
-
15.למה קבלן עם מלאי דירות ומחנק מזומן לא יוריד מחיר וימכור (ל"ת)יותם 22/09/2022 22:53הגב לתגובה זו2 0סגור
-
14.קרקעות נקנות במחירים שפויים = ירידת מחירי דירותגד 22/09/2022 10:59הגב לתגובה זו6 0כל כך קשה לך ארז כהן לכתוב את זה. ... אז הנה אני אמרתיסגור
-
13.מדוע שכחת לציין כי כיום, הביקוש עולה על ההיצע?רוני 22/09/2022 09:15הגב לתגובה זו2 0מהחי לחלוק על ידענותך הרבה מר כהן, מספר גורמים אשר גורמים לי להרהר בניתוח הכלכלי אותו מסרת בכתבתך: 1. שוק הוא אוסטן בין היצע לביקוש, לא יתכן כי ימשיך ביקוש קשיח כבעבר בעוד אנחנו חווים טלטלה כלכלית רוחבית כה גדולה בשווקים. כן גם הנדלן אינו חסין בפניה. 2. הלמס והאוצר מדווחים 4 חודשים ברציפות על ירידה תחולה במכירות. 3. הבנקים מדווחים לאיר גאות אשר קדמה לעליית הריבית על קיטון בביקושים למשכנתאות. 4. הבנקים מדווחים על סירובים הולכים וגדלים באישורי משכנתאות למשקי הבית. כל אחו אינדיקטורים אותם לא ייתן לסתור אך הם נעדרו בכתבה… שנה טובה לכל הית ישראלסגור
-
הביקוש קיים אך ורק בירידת מחירים (ל"ת)משה 25/09/2022 17:20הגב לתגובה זו1 0סגור
-
12.רק ריבית תחזיר את השוק לשפיות כלרועי 21/09/2022 13:52הגב לתגובה זו10 0רק ריבית תחזיר את השוק לשפיות כל שאר האופציות זה ספינים ושקרים שיעלו את הריבית ב5 אחוז ואז לא נצתרך שום תוכנית הזויה וכל מגדל הקלפים שנבנה באוויר יקרוס מחסור זאת הונאת העשורסגור
-
צודק ב100%רוסלן 23/09/2022 12:53הגב לתגובה זו3 0הייתי מוסיף, לא לתת משכנתאות למשקיעים, או לתת בריבית לא מסובסד. וכולם יתפעלו שמחירים היו כל כך גבוהים אפילו לפני שנה. ובשוק יהיה שליטה של קונים וללא מוחריםסגור
-
11.לא ירדו (ל"ת)איל 21/09/2022 12:43הגב לתגובה זו0 4סגור
-
10.עוד פעם לשקר לציבור ארז?ארז כהן 21/09/2022 12:38הגב לתגובה זו7 2רוכשי הדירות לא ישלמו את זה. מי שמשלם את זה אלה בעלי העניין בנדלן שמטעמם אתה מעלה את הכתבות שלך. אתה בושה למקצוע השמאות!סגור
-
כתבה מצדה אינטרסים של קבלנים בלבדרוסלן 23/09/2022 13:04הגב לתגובה זו3 0לא כתב על ירידה נכרת בביקוש. לא היה אפירו רמז על ירידת מחיריםסגור
-
9.המחירים יכרסו ואין מחסור בבניה יש עודף כרגע72 21/09/2022 12:29הגב לתגובה זו7 1הגיע הזמן לשינוי מגמה וזה כבר קורה בירידות 30 אחוז בביקוש והורדות גדולות של מחירים אף בתל אביב על פי נתו י מדלן. עד בוף השמה ירידות ואז כריסה חזרה למחירי 2011 ויותר.סגור
-
8.כל שנה האוכלוסיה בישראל גדלה ב-2%..זה כל הסיפורמוצי מומחה נדלן בכיר 21/09/2022 11:20הגב לתגובה זו4 2זה לא כולל גירושים ועלית יהודים לישראל. תעשו חשבון....סגור
-
לא כולל תמותה וירידה נטו מהארץמשה 25/09/2022 17:22הגב לתגובה זו1 1יש יותר יורדים מעולים. מאזן הגירה שלילי.סגור
-
7.שטויותאור 21/09/2022 11:15הגב לתגובה זו0 3אין דבר כזה הבנק מת לתת אשראי רק תבקשו כי מזה הוא חי ולא חותכים עץ שמניב כל כך הרבה פרי לבעליוסגור
-
6.המדינה שחררה יותר קרקע ממה שהיזמים יכולים לקנות?בנצי 21/09/2022 10:58הגב לתגובה זו0 1זה הסיכום של הכתבה, אחרת הטענה לירידה בהתחלות הבניה מאבדת תוקףסגור
-
5.ריבית עולה? דירות על המדף 14.8 חודשים עד מכירה?אדם 21/09/2022 10:02הגב לתגובה זו8 2כח הקניה הנמוך של הציבור? לא רלבנטי! המכירים תמיד הם בכיוון מעלה.... כרגיל , כתבת פימפום עם נימוקים חלולים של אינטרסנט.סגור
-
4.בנק ישראל רוצה לשחרר קצת אוויר מהבועה זה הכלאוהד 21/09/2022 09:45הגב לתגובה זו7 0לא יהיה מחנק אשראי, אבל תם עידן החגיגה של לרכוש במחיר מופקע באמצעות במימון מלא, גם לקבלנים וגם לרוכשי הדירות.סגור
-
3.די לקשקשאנונימי 21/09/2022 09:39הגב לתגובה זו11 0הקבלנים הם ורק הם אשמים במצב שנוצר מוכרים דירות במחירים מופקעים שהגיעו עד 30 ו 40 אחוז יותר משנה שעברה למה? סתם בצע כסף נטו וגררו אחריהם את שוק יד שניהסגור
-
2.אנשים מעדיפים לגור בדירה ולא ברחוב (ל"ת)אנשים מעדיפים ל 21/09/2022 09:26הגב לתגובה זו2 4סגור
-
1.יום יורד יום עולהאנונימי 21/09/2022 09:23הגב לתגובה זו2 0אולי תתמקדו במשהו ?יום אחד כתבה שהמחירים ימשיכו לעלות. יום למחרת כתבה על משבר אשראי.כשאחד משניהם יקרה יכתבו 'אמרנו לכם'סגור
