"מחנק האשראי" בענף הנדל"ן - איך זה ישפיע על השוק והאם מחירי הדירות ירדו?

הבנקים הם החמצן של שוק הדיור - הם מספקים את המימון לקבלנים, הם מספקים את המימון לרוכשי הדירות. בחודשים האחרונים מצמצמים הבנקים את ברז האשראי לענף הנדל"ן, בעקבות הנחיות חדשות של בנק ישראל ועל רקע העלייה בשיעור המימון לתחום הנדל"ן וההגעה למגבלת האשראי. בנק ישראל לא מאפשר לבנקים להיות חשופים מעל שיעור מסוים לנדל"ן, והבנקים כבר שם.

המגמה החדשה של צמצום האשראי לקבלנים ולתחום הנדל"ן בכלל, עשויה לפגוע בהיקפי הבניה החדשה ובהיצע הדירות, אך האם תביא לתיקון במחירי העסקאות?   מצוקת האשראי הבנקאי לסקטור הנדל"ן, או "מחנק האשראי" כפי שנהוג לכנותה בכלי התקשורת, היא סוגיה אשר תופסת נפח הולך וגדל בסדר היום הנדל"ני של השבועות  והחודשים האחרונים. את הסימנים לבואה ניתן היה לראות עוד במהלך החודשים מרץ-אפריל השנה עם התקרבותם של שני הבנקים הגדולים – פועלים ולאומי - אל מגבלת החשיפה האפשרית לסקטור הנדל"ן. אך את המהלומה המרכזית הנחית בנק ישראל בחודש מאי, אז הוציא הפיקוח על הבנקים הנחייה לפיה על הבנקים להתייחס לעסקאות בשיעור מימון (LTV) של 80% ומעלה כעסקאות ברמת סיכון גבוהה, ולהגדיל את ריתוק ההון הנדרש בגינן.

אותה הנחיה הביאה לשינוי דרמטי בשוק מימון הנדל"ן. ממצב שבו הבנקים לצד גופי המימון החוץ-בנקאיים, רק חיכו בתור על מנת להציע אשראי ליזמים, הגענו למציאות הפוכה, במסגרתה היזמים, כולל הגדולים והמכובדים שביניהם, מתקשים למצוא ולו גורם מממן אחד ולעתים אף נאלצים לסגת מעסקאות לרכישת קרקע בשל כך.

במקביל ניתן לזהות את סימני השינוי גם בתוצאותיהם של מכרזי הקרקע של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מהשבועות האחרונים, אשר חלקם מסתיימים במחיר הנמוך ממחיר השומה של רמ"י לקרקע לדוגמה בקרית משה ברחובות. גם במקרה זה – מדובר בשינוי, שכן רק לפני מספר חודשים עוד חווינו מציאות שבה התוצאות היו גבוהות משמעותית ממחיר השומה.

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

למגמה הנוכחית מספר השלכות שליליות: מחנק האשראי אכן מכניס לא מעט יזמי נדל"ן למצוקה ממשית. ללא הון לא ניתן לבנות. בנוסף לכך, מי שכבר זכה במכרזי רמ"י, או חתם על עסקה לרכישת קרקע בשוק הפרטי, כעת מתקשה לגייס את ההון להשלמת העסקה, חשוף לאובדן ערבויות של מיליוני שקלים. תוצאה אפשרית נוספת של מחנק האשראי, מטרידה אף יותר, היא ירידה בהיקפי הבניה למגורים, בשל הקושי של הסקטור היזמי לגייס הון, דבר אשר יוביל לירידה בהיצע הדירות דווקא כאשר השוק מצוי בשיאה של עליית מחירי דירות היסטורית של 18% בשנה האחרונה, וזקוק לכמה שיותר התחלות בניה. כלומר, מחנק האשראי מצמצם-מקרר את הפעילות בשוק הנדל"ן וזה מבורך בהינתן  הגאות בעסקאות ובמחירים בשנה האחרונה, אבל הוא גורם לירידה דרמטית בהתחלות הבנייה. כלומר היצע הדירות קטן וזה בשעה שהביקוש לא קטן. ייווצר עודף ביקוש וזה עלול להשפיע על המחירים בכיוון מעלה. 

חשוב לציין גם את צדו השני של המטבע. גם האופן שבו התנהל שוק האשראי לענף הנדל"ן עד לפני מספר חודשים שהיה אגרסיבי במתן אשראי. נזכיר, כי באותם ימים לא רחוקים שהתרחשו רק לפני חודשים ספורים, כאשר הריבית עדיין היתה אפסית והמימון לענף הנדל"ן לכאורה בלתי מוגבל, התאפיין שוק הקרקעות בעליית מחירים מסחררת, אשר הביאה במקרים מסוימים, לשפשף עיניים בתימהון, עם חתימתה של עוד עסקה שוברת שיאים, בגובה של עשרות אחוזים מעל מחיר השומה. מהדינמיקה הזו כולם לכאורה הרוויחו. היזמים יכלו לגייס הון כמעט ללא הגבלה, הבנקים סגרו עסקאות ענק בענף שנחשב בעל סיכון נמוך וכמובן מוכרי הקרקעות, ורשות מקרקעי ישראל (המדינה) מעל כולם, אשר גרפו לכיסם הון עתק.

אך בחגיגה הזו היה גם מי שילם בסוף את החשבון - רוכשי הדירות. ברור כי במציאות שבה מחיר הקרקע עולה בעשרות אחוזים, דינן של הדירות הנבנות באותה קרקע להתייקר אף הן. כפי שנוכחנו, זה בדיוק מה שקרה בפועל, תוך שהרוכשים אף הם מגדילים היקפי המימון שלהם בשוק המשכנתאות. אך מציאות זו לא היתה יכולה להתקיים לאורך זמן, בוודאי, שלא במצב שבו ריבית בנק ישראל עולה בחדות. כאשר הריבית עולה, יכולתם של רוכשי הדירות להמשיך ליטול משכנתאות בשיעור ממון גבוה קטנה, וכך יזמים ברמת מינוף גבוהה שרכשו קרקע במחירי שיא עשויים למצוא עצמם ללא יכולת החזר. לזכותו של בנק ישראל ייאמר כי הוא זיהה את חוסר היציבות ואת רמת הסיכון בשוק ופעל בהתאם.

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

השאלה היא, כרגיל, מהו היקף השינוי הנדרש. לאחרונה התבשרנו כי בכוונת בנק ישראל אף להחריף את ההגבלות בתחום האשראי וכי טיוטה חדשה בנושא אף הועברה לעיונם של הבנקים. נראה כי במציאות הנוכחית, שבה כבר מורגשת ירידה בכמות העסקאות, אין בכך בהכרח צורך. מוטב, כי הבנק יעקוב כעת אחר האפקט שיצרה הנחייתו מחודש מאי, שהשלכותיה הסופיות עדיין אינן ברורות, ויוודא כי לא הובילה להאטה חריפה מדי בענף הבניה. את המטרה של הבאת שוק האשראי לענף הבניה להתנהלות רגועה ושפויה יותר הוא כבר השיג.

ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן