משקיעים בדירות ורושמים את הדירה על שם הילדים כדי להתחמק ממסים - ראו הוזהרתם

הדר מוכתר זינקה בחודשים האחרונים לשיח החברתי והפוליטי. צעירה שמצליחה בזכות הרשתות החברתיות להגיע לקהל רחב, מייצרת באז גדול ומחליטה לעמוד בראש תנועת צעירים שרוצה לשנות את המצב הכלכלי במדינה. היא טענה שהיא לא יכולה להגיע לדירה כמו כל הצעירים היום והיא רוצה כוח פוליטי כדי לשנות את זה. אחרי שבוע-שבועיים מתברר שיש דירה על שמה. היא טוענת משהו בסגנון - "מה אתם רוצים זה של אבא שלי, הוא קנה לי אותה ואקבל אותה רק כשהוריי ימותו".

אז מה? יש לך דירה גברת מוכתר. שיקרת. אבל מסכנים ההורים שלך שעכשיו רשות המסים חוקרת אותם - אי אפשר לשחק עם רשויות המס, צריך לדעת בברור של מי הדירה? אם הדירה שלך, אז גם ההכנסות ממנה רשומות על שמך. הורים רבים מעניקים מתנות גדולות לילדים, גם דירות. אבל אז זה צריך להיות מכל הבחינות אצל הילדים. אחרת זה נכס של ההורים והכנסות השכירות מצטרפות להכנסות שלהם. הורים רבים גם עושים תרגיל - הם משקיעים בדירות ורושמים את הדירה על שם הילדים כדי להתחמק ממס. זה יכול לעבוד, כל עוד מס הכנסה לא תופס אתכם. אם זו עסקה מלאכותית ואתם אלו שנהנים מהכסף-שכר הדירה, מס הכנסה יכול לחייב אתכם במס על רכישת דירה (אם קניתם לילדים), במס שבח (אם העברת לילדים) ובמס  על שכר דירה (אם אתם מקבלים שכר דירה)

התרגיל הנפוץ של המשקיעים - רוכשים דירות על שם הילדים רכישת דירה לילד-ילדה כמתנה היא דירה ראשונה ומס הרכישה בגינה נמוך לעומת רכישת דירה שנייה. מסיבה זו הורים רבים מעדיפים בעת רכישת נכסים לרשום את הדירה על ילדיהם. לא בטוח שהם קוראים לזה מתנה, אולי מתנה עתידית, מה שבטוח שכך מתחמקים ממס רכישה ואולי גם ממס על השכרת דירה. 

להורים יש שני דרכים עיקריות להעביר כספים ודירה לילדים - במתנה או בירושה. הענקת דירה ללא תמורה בקרב בני משפחה הינה דבר שכיח לגמרי. יש שתי אפשרויות להעברת דירה - הענקת דירה לילדים ללא תמורה, או לחילופין רכישת דירה ורישומה על שם  הילד-ילדה.

• מס הרכישה למשקיעים ישאר 8% למשך שנתיים נוספות
• קיבלתם דירה בירושה ויש לכם זוגיות ממושכת? הדירה שייכת גם לבן-בת הזוג

רכישת דירה ורישומה על שם הילדים המניע למתנה כזו יכול להיות באמת ובתמים מתנה לילד-ילדה. אבל הוא יכול להיות גם שיטה להימנעות ממס.

מהו תשלום המס עבור רכישת דירה? בעסקת מכר של קניית דירה יד שנייה חלים מסים על שני הצדדים לעסקה, גם על מוכר הדירה וגם על רוכש הדירה. המוכר משלם "מס שבח", והרוכש משלם "מס רכישה". נתרכז במס של הרוכש - מס רכישה. מס רכישה משולם באופן הדרגתי, בהתאם למדרגות שנקבעו בתקנות (וצמודות מדי שנה למדד המחירים לצרכן), כאשר לרוכשי דירה ראשונה יש פטור ממס עד למדרגה הראשונה

ככל שמחיר הדירה עולה כך מגיעים למדרגת מס גבוהה יותר, כאשר המדרגה הראשונה לרוכשי דירה ראשונה (או משפרי דיור)  שבה אין תשלום מס היא 1,805 אלפי שקל. המדרגה השנייה היא מ-1.805 מיליון שקל עד 2.141 מיליון שקל כשהמס מגיע במדרגה זו ל-3.5%. המדרגה השלישית היא כיום 2.14 מיליון שקל עד 5.25 מיליון שקל ובה תשלום המס הוא 5%. 

לרוכשי דירה שנייה יש תשלום מס של 8% מהשקל הראשון ועד 5.22 מיליון שקל. זה מס גבוה, זה פער עצום בין שני הסטטוסים - רוכשי דירה ראשונה ןרוכשי דירה שנייה. ואז אומרים הורים משהו בסגנון - "גם ככה, מתישהו הדירה תהיה של הילדים, בואו ונרשום אותה כבר מעכשיו על שם הילדים ונחסוך במס". אגב, זה בדירה של 2 מיליון שקל, חיסכון של כ-150 אלף שקל - הרבה כסף!.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

יש כאלה בשוק כיום רבבות דירות, זה לא רק המקרה של מוכתר. זו סוגיה לא פשוטה ולא רק מבחינה כלכלית. דמיינו שההורים של מוכתר מתחרטים, האם הם יכולים לשנות את דעתם ולהעביר את הדירה על שם אחרים? ממש לא. הענקת דירה לילדים בגלל תכנון מס (שגם לא בטוח שהוא לגיטימי) עלולה לייצר בעיות בהמשך. ההורים צריכים לדעת שזה עלול להיות מסוכן, זה ויתור על הנכס, זה פתח בצרות בעת חלוקת רכוש בעתיד.   

העברת דירה קיימת כמתנה במקרה של רכישת דירה ורישומה על שם הילדים, אין תרגיל-תכנון מס לגבי מס השבח. מס שבח הוא מס על הרווחים של הדירה בעת מכירתה. יש הקלות גדולות בעניין מס שבח באם מדובר בדירה יחידה, אבל ככלל אם מדובר על משפחה שלה מספר דירות, אזי מכירת דירה ברווח תחויב במס. כלומר, במקרה של העברת דירה קיימת, המורכבות גדולה עוד יותר ורשויות המס באם הם לא מכירים במתנה עלולים לחייב במס שבח תיאורטי וגם במס רכישה 

איך נותנים דירה במתנה? כאשר דירה התקבלה במתנה, כלומר הורה העביר דירה או רכש מכספו דירה שרשומה על שם ילדיו, הצדדים אמורים לחתום מול עורך דין על כך כי לא קיבלו ולא מסרו כל תמורה על רכישה וקבלת הדירה. זה תקף אגב, גם למצב של רכישה-קבלת חלק מדירה. ההורים פטורים מתשלום מס עבור הדירה כאשר הדירה תוכר כמתנה, וזו שאלת השאלות שמשמעותה מבחינת ההורים היא קריטית. 

לפי התקנות - אדם שנותן במתנה דירה, או כל זכות במקרקעין, לקרוב משפחה, פטור מתשלום מס שבח. אבל, כאשר מי שקיבל את הדירה מוכר אותה, הוא ישלם מס שבח לא רק על השבח שנצבר בתקופה שהוא היה הבעלים בדירה, אלא גם על השבח שנצבר לפני שהדירה הועברה אליו. כלומר מדובר בעצם על דחיית מס שבח - הרווח כתוצאה מעליית ערך בתקופה שבה הדירה היתה אצל ההורים תתגלגל על הילדים אם וכאשר הם יממשו את הדירה.

עם זאת, במידה ומדובר בדירה מזכה שעל רגל אחת המשמעות היא שגם אם ההורים היו מוכרים אותה יה פטור ממס, וכן הילדים שקיבלו את הדירה לא מחזיקים ולא רכשו דירות נוספות, וגם אצלם מדובר בדירה מזכה, הרי שסיכוי טוב שלא יחול מס שבח בהמשך. אנחנו כותבים סיכוי טוב, כי יש המון חריגים בעניין מס שבח, ולכן במצב כזה צריך לבדוק טוב את התקנות.

תנאי נוסף להעברת מתנה בפטור ממס שבח בעת העברת המתנה הם שהדירה הועברה לקרוב משפחה. מי זה קרוב משפחה?  בן זוג, הורה, צאצא, בן זוג של כל אחד מאלו; וגם - אחים או בני זוגם.

תנאי חשוב נוסף בפטור ממס שבח למקבל המתנה הוא תקופת הצינון איך מוגדרת תקופת צינון? אם מקבל המתנה התגורר בדירה – אז צריך שיחלפו 3 שנים מהיום שבו הוא החל לגור בדירה, כבעליה. אם מקבל המתנה לא התגורר בדירה - צריך שיחלפו 4 שנים מהיום שהוא נעשה הבעלים בדירה. בכל מקרה, אם מקבל המתנה הוא קטין, תקופת הצינון תיספר רק בהגיעו לגיל 18 שנה, בין אם הוא מתגורר בדירה ובין אם לא. 

תכנים קשורים: > תקרת הפטור על שכר דירה עולה - המשכירים יוכלו להעלות שכר דירה מבלי לשלם מס ומבלי לדווח לרשויות >   > מדריך מס רכישה - ככה זה עובד >

> איך מחשבים מס שבח >

דוגמה מהשטח - האם כסף שהועבר לרכישת דירה הוא מתנה? בני זוג קיבלו מהורי הבעל סכום לצורך רכישת דירה. בעת רכישת הדירה חתמו הבעל והאשה כי במידה ויחסיהם יעלו על שרטון, יוחזר סכום ההלוואה להוריו והדירה תחולק. בהמשך, החליט הזוג להתגרש. לאחר הפרידה, הגישה אשתו תביעה לחלוקת רכוש, בין היתר עבור הדירה, שכן לטענתה קיימו הזוג חיים משותפים.

הוריו של הבעל מנגד הגישו תביעה עבור הסכום אותו העמידו בטענה כי מדובר בהלוואה. אשתו מנגד טענה כי הסכם ההלוואה אינו אמיתי אלא נעשה כהליך משפטי. עוד טענה כי הכספים ניתנו על ידי הורי הבעל כמתנה ולא כהלוואה.

בסופו של יום, בית המשפט קבע כי קיימת חזקה פסיקתית שכסף שהועבר מהורים הוא מתנה, והנטל להוכיח אחרת מונח על כתפי ההורים. נפסק כי היות שהורי הבעל לא הצליחו להוכיח אחרת, הרי שמדובר במתנה. בכך, לא הוכרחה אשתו לשעבר להשיב להורים את הכסף.

הכנסות משכר דירה אלמנט חשוב נוסף בהערת דירה לילדים הוא הכנסות משכר הדירה. אם הילדים גרים בדירה אז אין כמובן שכר דירה. אבל אם הדירה מושכרת, ההכנסות הם של הילדים. מס הכנסה מזהה בקלות לאן מגיעות ההכנסות, והוא כמובן יודע לחייב עליהם במס. אם ההכנסות מגיעות בסופו של דבר להורים וכל העסקה נועדה כדי להימנע מתשלום מס, אזי הסכום של שכר הדירה מצטרף להכנסה החייבת ועשוי להיות עליו מס, תלוי כמובן בהכנסות האחרות של המשפחה. בכל מקרה, מדובר בהעלמת הכנסות ולא בטוח שאתם רוצים להיות בסיטואציה כזו מול רשות המסים.