צרות של עשירים - משכירי הדירות יצטרכו לדווח ולשלם מס בעקבות עלייה בשכר הדירה; כמה מס ומה המסלולים?

רכישת דירה שנייה (לפעמים גם שלישית, רביעית...) התבררה כהשקעה נכונה. רק בשנה האחרונה המחירים זינקו ב-20%, כשהממוצע ארוך הטווח הוא 5% בשנה. תוסיפו לזה את השכירות השוטפת ותקבלו תשואה מרשימה בנכס שנחשב בטוח.

חוץ מזה, אין באמת מסים. כלומר, יש מסים, אבל מלא פטורים וחורים שמאפשרים שלא לשלם מס. על מכירת דירה יש לכאורה מס שבח (מס על הרווח), אלא שיש פטורים באם מדובר על תקופה ממושכת של אחזקה ומימוש מדורג של הדירות וכן בפועל רוב האנשים קונים דירות נוספות על שם הילדים. על דירה אחת אין מס שבח כך שאם "מחלקים" את הדירות לילדים, נמנעים מתשלום מס.

על שכר הדירה אין מסים ואין חובת דיווח עד הכנסה חודשית של 5,200 שקל. אבל המדרגה הזו צפויה לעלות בתחילת השנה במקביל לאינפלציה לאזור ה-5,500 שקל. כלומר, אם המשכיר מקבל פחות מסכום זה - אין מס. אם הוא מקבל מהשוכרים יותר יש מס (כאן תוכלו לראות כמה מס ומהם המסלולים השונים).

העליות בשכר הדירה בשנה האחרונה - 8% לשוכרים חדשים (לשוכרים קיימים זה באזור 4%-5%) מייצרים "צרות טובות" לשוכרים. מצד אחד הם מקבלים יותר דמי שכירות, אבל בשל קצב העליות בשכר הדירה, רבים מהם חוצים את רף הדיווח ותשלום המס. ורק כדי להבין את המצב שתי דוגמאות: דירה של שלושה חדרים ברמת גן הושכרה לפני שנתיים ב-4,700, לפני שנה שכר הדירה עלה ל-4,900 וכעת עם מעבר לשוכרים חדשים דמי השכירות זינקו ל-5,700 שקל.

• מס הרכישה למשקיעים ישאר 8% למשך שנתיים נוספות
• קיבלתם דירה בירושה ויש לכם זוגיות ממושכת? הדירה שייכת גם לבן-בת הזוג

דירה במרכז תל אביב של שניים וחצי חדרים הושכרה לאחרונה ב-6,700 שקל, לאחר שבמשך שנים הושכרה לאותה משפחה בסכום של 5,000 שקל.    

המשכירים האלו ויש על פי הערכות אלפים רבים ואפילו רבבות בודדות צריכים לדווח לרשויות המס על שכר הדירה. כבר היום יש כמות גדולה מאוד של משכירים שלא מדווחת וזה יעלה במקביל להעלאת שכר הדירה.

כמה מס משלמים על שכר דירה? קיימים שלושה מסלולי מס - מסלול ראשון: פטור מלא: אם סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על גובה תקרה כספית הקבועה בחוק (כאמור - 5,200 שקל ויעלה לאזור ה-5,500 שקל בתחילת השנה הבאה). 

פטור חלקי: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור, אולם אינו עולה על כפל תקרה זו, יש לחשב את הפטור באופן הבא: מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית, את סכום תקרת הפטור מקבלים את "הסכום העודף". את הסכום העודף מפחיתים מסכום התקרה - מקבלים את הסכום הפטור. ההכנסה החודשית פחות הסכום הפטור היא ההכנסה החייבת במס. המס הוא לפי המדרגות מס שלכם. 

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

המחשה מהירה ותיאורטית - נניח ששכר הדירה הוא 6,000 שקל ושהתקרה היא 5,500 שקל - הסכום העודף הוא 500 שקל. הסכום הפטור (התקרה פחות הסכום העודף) היא 5,000 שקל - אתם צריכים לשלם מס על ההפרש - 1,000 שקל - לא מעט, זה יכול להגיע ל-400 שקל ויותר. המדהים הוא שאם שכר הדירה היה 5,500 לא הייתם מדווחים ולא הייתם ממש נפגעים לעומת התרחיש של שכר דירה גבוה יותר.

במילים אחרות, המחוק, קבע את הנוסחה הזו כדי שתהיה מוטיבציה שלא להעלות את שכר הדירה מעבר לרף. 

ויש מסלול נוסף - 10% מס על כל שכר הדירה.  ומסלול אחרון - לפי שיעור המס של הנישום. 

הרוב נמצא במסלול הראשון עד התקרה ומשם זה מתפצל - או שנשארים באותו המסלול עם תקרת פטור חדשה, או שעוברים למסלול של ה-10%.   

הבעיה הגדולה של שוכרים-משכירים אם אתם משכירים דירה ומנגד שוכרים דירה אחרת עלולה להיות לכם בעיה - מה עושה משפחה שמשכירה ב-6,200 ושוכרת ב-7,700 שקל? היא בעצם מוסיפה שכר דירה של 1,500 שקל. אבל מבחינת רשויות המס היא צריכה לשלם מס על הדירה שהיא משכירה ב-6,200 שקל. אז עד השנה-שנתיים האחרונות שכר הדירה לא השתולל לגמרי, בשנה האחרונה הוא משתולל וחוצה במקרים רבים את הרף - ומכניס רבים לקבוצה שחייבת דיווח. 

מה עושים? בשטח יש הרבה קומבינות, רק קחו בחשבון שרשות המס לא מעסיקה טמבלים. אלו אנשים שמכירים וידעים את השטח, את הקומבינות, אם הם רוצים הם יגיעו אל כולם. זה רק שאלה של רצון ומוטיבציה.   

תכנים קשורים: > תקרת הפטור על שכר דירה עולה - המשכירים יוכלו להעלות שכר דירה מבלי לשלם מס ומבלי לדווח לרשויות >   > מדריך מס רכישה - ככה זה עובד >

> איך מחשבים מס שבח >