דירה בטבריה - כמה זה עולה והאם זו השקעה משתלמת?

מיכה שטרית קיבל מראש עיריית טבריה את מפתח העיר בזכות השיר על העיר - "אבל את רוצה לנסוע לטבריה בלעדי, רוצה לנסוע לטבריה בשבת, רוצה לנסוע לטבריה...". השיר הזה שם את טבריה על המפה לפני 23 שנים, אבל האמת שטבריה יחסית תקועה עשרות שנים. מדברים על זה שאין במדינה שטחים, שמחירי הדירות זינקו, זה נכון – אבל זה לא בכל מקום. בטבריה המחירים עלו בצניעות, שימו לב למספרים:

דירה ממוצעת בטבריה בשטח של 100 מ"ר עולה 880-900 אלף שקל. דירה ממוצעת בארץ נושקת ל-2 מיליון שקל. המחיר הממוצע למ"ר בארץ הוא מעל 20 אלף שקל, בטבריה הוא כ-9 אלף שקל. זה לא הכל - המחירים  בחמש השנים האחרונות בטבריה עלו באחוזים בודדים! בשעה שבארץ הן עלו בממוצע ב-30% ובאזורי הביקוש גם ב-50% ויותר.

נראה שהסיבה המרכזית היא שהאוכלוסייה החרדית בטבריה הולכת וגדלה. טבריה מתחרדת, ובאזורים שבהן האוכלוסייה החרדית גדלה, לרוב מחירי הדירות לא עולים דרמטית. הציבור החילוני עוזב ומתפשר על המחיר. אבל טבריה מנסה לדבר אל כל סוגי האוכלוסייה ויש בה פרויקטים גדולים פרטיים לצד פרויקטים של מחיר למשתכן-דירה בהנחה שמביאים לשם אוכלוסייה גדולה גם חילונית.

ובכלל, כולם יודעים שטבריה היא פוטנציאל ענק – כנרת, תיירות, פרויקטים חדשים ובכל זאת – היא יחסית תקועה. השאלה אם עליית המחירים תגיע אליה, השאלה אם היא מקום טוב להשקעה?

• דיירים בטבריה יקבלו פיצוי אסטרונומי - והבניין שלהם ייהרס
• בפינוי בינוי - מעל 4,200 דירות חדשות ייבנו בצפון

ראשית, בשל הקיפאון היחסי בעליית המחירים, לא נראה שיש שם מקום להפסד משמעותי, אם בכלל. בעוד ברחבי הארץ הדירות זינקו והן עלולות לתקן כלפי מטה, הרי שטבריה מלכתחילה לא השתתפה בחגיגה. זה דווקא אומר שכשהחגיגה תגיע לצפון ואליה, המחירים עשויים לעלות, היא הרבה מאחורי העלייה הממוצעת בארץ.

חוץ מזה, למשקיעים, היא מספקת תשואה טובה. השכירות על דירה ממוצעת בטבריה היא 3,000 שקלים, תעשו חשבון ותקבלו תשואה של 3.5%-4%. אז גם תשואה טובה, וגם סיכוי להשבחה.

מחירים לדוגמא מהחצי שנה האחרונה: דירת 4 חדרים ברחוב שמעון פרס בשטח של 124 מ"ר נמכרה באחרונה ב-1.15 מיליון שקל. דירת 3 חדרים ברחוב ציון בהלול בקומה רביעית ובשטח של 84 מ"ר נמכרה ב-530 אלף שקל. דירת 5 חדרים ברחוב גולדה מאיר בקומה שלישית ובשטח של 154 מ"ר נמכרה ב-1.476 מיליון שקל. דירת 6 חדרים ברחוב השומר בקומה ראשונה ובשטח של 220 מ"ר נמכרה ב-2 מיליון שקל. ואם תסתכלו ביד2 תקבלו את אותה התמונה - המחירים לא זזו, דמי השכירות מבטאים תשואה נאה. ואפשר להסתכל על השקעה בטבריה גם מזווית אחרת. העלות למ"ר היא 9 אלף שקל, בשעה שבמרכז תל אביב זה כבר מגיע למעל 50 אלף שקל למ"ר. אבל זו השוואה לא רלבנטית. מה שרלבנטי יותר זה עלות הבנייה. אתם מסכימים שלא ניתן לקנות דירה במחיר נמוך מהעלות שלה?

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ובכן עלות הבנייה למ"ר היא לפחות 5 אלף שקל וזה בסטנדרט נמוך, הממוצע הוא באזור ה-7-8 אלף שקל למ"ר. עלות בנייה זו עלות בנייה - גם במרכז וגם בצפון, אם כי, העלויות בצפון נמוכות מעט יותר (כח עבודה) וכן סגנון וגימור הבנייה. אבל בהינתן שלא מדובר בדירות יוקרה ומגדלי פאר, העלויות אמורות להיות באותו אזור. 

המשמעות היא שמי שרוכש דירה לפי 9 אלף שקל למ"ר בעצם רוכש אותה לא הרבה מעל עלות הבניה שלה. זה אומר שתיאורטית הדאונסייד יחסית נמוך.