התחדשות עירונית היא המפתח לפתרון מצוקת הדיור - איך להאיץ את הבנייה בתחום?

בשעת כתיבת שורות אלה עדיין לא ידוע מי מבין חברי הכנסת שצפויים לקחת חלק בממשלה הבאה צפויים להתמנות לשרי האוצר, הפנים והשיכון. עם זאת, דבר אחד ברור כבר עתה, תהיה זהותם אשר תהיה: משימתם המרכזית של "שרי הדיור" בארבע השנים הקרובות תהיה הבאתו של ענף ההתחדשות העירונית לעידן חדש.

בפריפריה, כידוע, התחדשות עירונית קיימת רק ברמה התיאורטית. לפינוי בינוי אין כל כלכליות באזורים אלה, ועל תמ"א 38 אין מה לדבר. גם "חלופת שקד", על אף העצמת הזכויות שבה, משמרת את הקשר שבין שווי הקרקע לכלכליות הפרויקט. וכך, על אף שייתכן כי תרחיב את טווח הפרויקטים לערים כמו חדרה או אשקלון, הרי שבית שאן, צפת, או טבריה עדיין יוותרו ללא מענה.

במרכז הארץ, באזור שבו בעיית הכלכליות אינה קיימת, התמונה אמנם שונה, אך לא באופן דרמטי כפי שניתן היה לצפות. גם כאן היקפי הביצוע עודם דלים ביחס לצרכים. בשנת 2021, למשל, עמד סך התחלות הבניה בכלל מיזמי ההריסה והבניה מחדש עמד על 9,700 דירות – נתון אשר כולל הן את דירות התמורה והן את דירות הקבלן. כלומר, כ-3,000 דירות ותיקות בלבד חודשו באופן זה. עם מאות אלפי דירות ותיקות שמצריכות חידוש בכל רחבי הארץ, ברור כי המשך קצב ההתחדשות הנוכחי אינו יכול להימשך.

אז מה, אם כן, על הממשלה החדשה לעשות על מנת להוציא את עגלת ההתחדשות מהבוץ? ישנם עשרות צעדים נדרשים ותקצר היריעה מלפרט כאן את כולם, אך אציין כאן את הפעולות הדחופות ביותר:

• עזרו לאסוף חתימות לתמ"א 38 - וקיבלו דירות קטנות יותר
• טירת הכרמל: אושרה תכנית התחדשות עירונית - 734 דירות

רתימת הרשויות המקומיות לפרויקט הלאומי – לרשויות המקומיות יצא שם של גופים אשר עוינים בנייה למגורים, ובצדק. כולם יודעים כי במבנה הארנונה הנוכחי לרשויות אין כל אינטרס כלכלי להגדיל את מספר הדירות, שכן כל דירה שכזו משמעותה בטווח הארוך הוא גרעון לרשות. אך המקרה של בניה במסגרת התחדשות עירונית שונה. כאן אין מדובר בתושבים עתידיים שאיש אינו מכיר, אלא בתושביה הנוכחיים של הרשות, אשר הרשות מחויבת לדאוג לרווחתם.

ואולם כיום סובלות הרשויות מהיעדרם של שני אלמנטים משמעותיים שיאפשרו להם לקדם התחדשות עירונית בהיקפים גדולים: תמריץ כלכלי וכח אדם מספק. לשניהם לא מסובך לתת מענה, בעזרת רצון טוב, ובעיקר בעזרת תקציבים. השנה החלה רשות מקרקעי ישראל לתמרץ רשויות שמקדמות בניה חדשה ב-30 אלף שקלים לכל יחידת דיור, ואם זהו המצב בבניה חדשה הרי שהתגמול על הוצאת היתרי בניה בהתחדשות צריך להיות גבוה אף יותר. על מצב כח האדם במחלקות ההנדסה של הרשויות נראה שהכל כבר נאמר, וגם כאן הגיע הזמן לרענון שיגדיל משמעותית את תפוקת המחלקות בכל הקשור לאישור תוכניות והוצאת היתרים. מבחינת המדינה, מדובר בהשקעה שתחזיר את עצמה במהירות ובתוספת ריבית – בצורת מיסי נדל"ן.   הפחתת הבירוקרטיה – על אף שלכולם נמאס כבר לשמוע מכך, הבעיה עדיין קיימת. כיצד נעשה זאת? ובכן, בהנחה שבצעד הראשון הצלחנו לפתור את בעיית המוטיבציה של הרשויות, כעת עלינו גם לתת להן את הסמכויות המתאימות. המצב שבו רוב הוועדות המקומיות בישראל עדיין לא מוסמכות לאשר בעצמן מיזמי פינוי-בינוי אינו מתקבל על הדעת ומחייב שינוי. בנוסף לכך יש ליצור "מסלול ירוק" לדיון בתוכניות ובהיתרים של מיזמי התחדשות, אשר יקבלו עדיפות על פני תוכניות רגילות. ולבסוף, במקרים שבהם ועדות מקומיות יתמהמהו בטיפול בבקשות להיתר בפרקי הזמן הקבועים בחוק, יוסמכו ועדות הערר להיכנס בנעליהן ולאשר פרויקטים.   פתרון חסמים ברמת הבניין – חוק ההסדרים האחרון עשה צעד גדול קדימה בכל הקשור להפחתת התנגדויות מצד דיירים סרבנים. גולת הכותרת היתה הפחתת הרוב הדרוש במיזמי פינוי בינוי לשם יציאה לפרויקט מ-80% ל-66%. אך צעדים אלה יש לשפר ולהעמיק. לא ברור למשל מדוע בתמ"א 38 הריסה ובניה נותר הרוב הדרוש על 80% ובכל מקרה, גם רוב של 66% מקרב הדיירים הוא שיעור גבוה מהנדרש. ייתכן שהגיע הזמן להסתפק ברוב פשוט של מעל 50% מקרב הדיירים.

גם סוגיות הקשורות במכר דירות במהלך פרויקט ממשיכות להקשות על קידומו. על המחוקק לשאול את עצמו מדוע רק מי שמוגדר "קשיש" על פי חוק רשאי לקבל את דירתו העתידית בשווה כסף? מדוע לא לאפשר זאת לכל הדיירים החפצים בכך, אם יהיה בכך כדי לזרז את קידום הפרויקט?

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אלו הם על קצה המזלג כמה מהפעולות הנדרשות כיום בתחום ההתחדשות על מנת שנתחיל לראות את המספרים גדלים. יש לקוות כי הממשלה הבאה תהיה רתומה לנושא, וכי לפחות בתחום זה, דווקא היא תוכיח עצמה כ"ממשלת שינוי", שכן למדינה אין את הפריבילגיה להמשיך להתנהל בתחום זה כפי שהיא מתנהלת כיום.

ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן