בשעת כתיבת שורות אלה עדיין לא ידוע מי מבין חברי הכנסת שצפויים לקחת חלק בממשלה הבאה צפויים להתמנות לשרי האוצר, הפנים והשיכון. עם זאת, דבר אחד ברור כבר עתה, תהיה זהותם אשר תהיה: משימתם המרכזית של "שרי הדיור" בארבע השנים הקרובות תהיה הבאתו של ענף ההתחדשות העירונית לעידן חדש.
בפריפריה, כידוע, התחדשות עירונית קיימת רק ברמה התיאורטית. לפינוי בינוי אין כל כלכליות באזורים אלה, ועל תמ"א 38 אין מה לדבר. גם "חלופת שקד", על אף העצמת הזכויות שבה, משמרת את הקשר שבין שווי הקרקע לכלכליות הפרויקט. וכך, על אף שייתכן כי תרחיב את טווח הפרויקטים לערים כמו חדרה או אשקלון, הרי שבית שאן, צפת, או טבריה עדיין יוותרו ללא מענה.
במרכז הארץ, באזור שבו בעיית הכלכליות אינה קיימת, התמונה אמנם שונה, אך לא באופן דרמטי כפי שניתן היה לצפות. גם כאן היקפי הביצוע עודם דלים ביחס לצרכים. בשנת 2021, למשל, עמד סך התחלות הבניה בכלל מיזמי ההריסה והבניה מחדש עמד על 9,700 דירות – נתון אשר כולל הן את דירות התמורה והן את דירות הקבלן. כלומר, כ-3,000 דירות ותיקות בלבד חודשו באופן זה. עם מאות אלפי דירות ותיקות שמצריכות חידוש בכל רחבי הארץ, ברור כי המשך קצב ההתחדשות הנוכחי אינו יכול להימשך.
- כל הכותרות
אז מה, אם כן, על הממשלה החדשה לעשות על מנת להוציא את עגלת ההתחדשות מהבוץ? ישנם עשרות צעדים נדרשים ותקצר היריעה מלפרט כאן את כולם, אך אציין כאן את הפעולות הדחופות ביותר:
רתימת הרשויות המקומיות לפרויקט הלאומי – לרשויות המקומיות יצא שם של גופים אשר עוינים בנייה למגורים, ובצדק. כולם יודעים כי במבנה הארנונה הנוכחי לרשויות אין כל אינטרס כלכלי להגדיל את מספר הדירות, שכן כל דירה שכזו משמעותה בטווח הארוך הוא גרעון לרשות. אך המקרה של בניה במסגרת התחדשות עירונית שונה. כאן אין מדובר בתושבים עתידיים שאיש אינו מכיר, אלא בתושביה הנוכחיים של הרשות, אשר הרשות מחויבת לדאוג לרווחתם.
ואולם כיום סובלות הרשויות מהיעדרם של שני אלמנטים משמעותיים שיאפשרו להם לקדם התחדשות עירונית בהיקפים גדולים: תמריץ כלכלי וכח אדם מספק. לשניהם לא מסובך לתת מענה, בעזרת רצון טוב, ובעיקר בעזרת תקציבים. השנה החלה רשות מקרקעי ישראל לתמרץ רשויות שמקדמות בניה חדשה ב-30 אלף שקלים לכל יחידת דיור, ואם זהו המצב בבניה חדשה הרי שהתגמול על הוצאת היתרי בניה בהתחדשות צריך להיות גבוה אף יותר. על מצב כח האדם במחלקות ההנדסה של הרשויות נראה שהכל כבר נאמר, וגם כאן הגיע הזמן לרענון שיגדיל משמעותית את תפוקת המחלקות בכל הקשור לאישור תוכניות והוצאת היתרים. מבחינת המדינה, מדובר בהשקעה שתחזיר את עצמה במהירות ובתוספת ריבית – בצורת מיסי נדל"ן.
הפחתת הבירוקרטיה – על אף שלכולם נמאס כבר לשמוע מכך, הבעיה עדיין קיימת. כיצד נעשה זאת? ובכן, בהנחה שבצעד הראשון הצלחנו לפתור את בעיית המוטיבציה של הרשויות, כעת עלינו גם לתת להן את הסמכויות המתאימות. המצב שבו רוב הוועדות המקומיות בישראל עדיין לא מוסמכות לאשר בעצמן מיזמי פינוי-בינוי אינו מתקבל על הדעת ומחייב שינוי. בנוסף לכך יש ליצור "מסלול ירוק" לדיון בתוכניות ובהיתרים של מיזמי התחדשות, אשר יקבלו עדיפות על פני תוכניות רגילות. ולבסוף, במקרים שבהם ועדות מקומיות יתמהמהו בטיפול בבקשות להיתר בפרקי הזמן הקבועים בחוק, יוסמכו ועדות הערר להיכנס בנעליהן ולאשר פרויקטים.
פתרון חסמים ברמת הבניין – חוק ההסדרים האחרון עשה צעד גדול קדימה בכל הקשור להפחתת התנגדויות מצד דיירים סרבנים. גולת הכותרת היתה הפחתת הרוב הדרוש במיזמי פינוי בינוי לשם יציאה לפרויקט מ-80% ל-66%. אך צעדים אלה יש לשפר ולהעמיק. לא ברור למשל מדוע בתמ"א 38 הריסה ובניה נותר הרוב הדרוש על 80% ובכל מקרה, גם רוב של 66% מקרב הדיירים הוא שיעור גבוה מהנדרש. ייתכן שהגיע הזמן להסתפק ברוב פשוט של מעל 50% מקרב הדיירים.
גם סוגיות הקשורות במכר דירות במהלך פרויקט ממשיכות להקשות על קידומו. על המחוקק לשאול את עצמו מדוע רק מי שמוגדר "קשיש" על פי חוק רשאי לקבל את דירתו העתידית בשווה כסף? מדוע לא לאפשר זאת לכל הדיירים החפצים בכך, אם יהיה בכך כדי לזרז את קידום הפרויקט?
אלו הם על קצה המזלג כמה מהפעולות הנדרשות כיום בתחום ההתחדשות על מנת שנתחיל לראות את המספרים גדלים. יש לקוות כי הממשלה הבאה תהיה רתומה לנושא, וכי לפחות בתחום זה, דווקא היא תוכיח עצמה כ"ממשלת שינוי", שכן למדינה אין את הפריבילגיה להמשיך להתנהל בתחום זה כפי שהיא מתנהלת כיום.
ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
9.די לעושק המתבצע בתמא, עיריות עזרו לתושביםב 13/11/2022 15:26הגב לתגובה זו0 0מנעו מעורכי דין עם אינטרסים מנוגדים להפריע לתמא. ערכו רשימה שחורה, הסבירו לתושבים איך מזהים עורכי דין כאלה כדי שיעזבו אותם!!!סגור
-
8.קדום בינוי פינויא 13/11/2022 07:26הגב לתגובה זו0 0חשיבה מערכתית על בינוי פינוי יכולה להאיץ ההתידשות העירונית. אנשים חוששים לעזוב דירתם ולסמוך על הקבלנים במצבי אי ודאותסגור
-
7.השוו את ההטבות לקשישים בפינוי בינוי ובתמא (ל"ת)א 13/11/2022 07:19הגב לתגובה זו0 0סגור
-
6.לא הורסים בנין במצב טוב שזקוק רק לצבע ושיפוץ לובילחמדנים שבקרבנו.... 12/11/2022 20:13הגב לתגובה זו1 2תמ"א 38/ב עושים רק לבנינים שהם מועמדים להריסה !!סגור
-
5.משמעות הקלה ברגולציהמישאל מור 12/11/2022 19:36הגב לתגובה זו1 0אם לא נצמצם את הילודה ואם לא נשנה את חוק השבות בישראל הקטנה, המחסור בדיור ואיכות החיים בארץ יחריף ויתדרדר עם כל המשמעות לעצם קיומנו העתידי. אני ממליץ למעורבים ולמקבלי ההחלטות לקרוא את המאמר "מרחב ציבורי הוא צורך קיומי, הוא חלק מהחוסן הלאומי" : אני גם מצדד באמירתו של פרופ' חיים זנדברג: "קנה המידה לדירות התמורה בפרויקטים של פינוי בינוי מקפח וסותר את חוק יסוד כבוד האדם וחירותו". וזה פוגע בקניין הפרטי ובאינטרס הציבורי. והוא ממשיך : "הסיטואציה הזו שכל בעל דירה מקבל דירה אחת בפרויקט של פינוי בינוי, היא רעה כי היא פוגעת בקניין הפרטי וגם באינטרס הציבורי. יש לנו אינטרס להגדיל את היצע הדירות, לא להגדיל את הצפיפות. יתרה מזו, אין פיצוי וזה אומר העברת עושר מאנשים שנמצאים במתחמי פינוי בינוי שהם לרוב חלשים, ליזמים שהם החזקים״. אני מודע כי הפסיכוזה ההמונית לחיזוק מבנים, נובעת בעיקר מהחשש לרעידת אדמה בשקע הסורי-אפריקאי, כאשר במישור החוף הסיכוי לכך זניח. גם עלייה מטאורית של מחירי הנדל"ן, בעיקר בגוש דן,. אלה מנוצלים ע"י גורמים אינטרסנטים ותאבי בצע כסף לחולל מניפולציה ולזרוע בהלה ודיסאינפורמציה -סגור
- טען עוד
-
4.עיריית ירושליםעמך 12/11/2022 18:35הגב לתגובה זו3 0אנשי חלם מאשרת בצד אחד של הרכבת הקלה 20 קומות בצד השני 8 קומות. תחליפו את אדריכל העיר שריש לו משקפיים נקטנות ומוח שמסוגל לראות עד קצה האף.סגור
-
3.פינוי בינוי רק בהסכמת כלל הדייריםמבין2 12/11/2022 17:57הגב לתגובה זו2 2רווח לדיירים ולא רק לקבלנים.סגור
-
2.תודה רבה ושבת שלום (ל"ת)t.elimeleh 12/11/2022 17:42הגב לתגובה זו0 1סגור
-
1.ריבית עולה!שם 12/11/2022 15:31הגב לתגובה זו2 0הפתרון לבעיית הנדל"ן הוא ריבית עולה!סגור
