השוק הפרוץ של דמי התיווך - על מה ולמה?

שוק הדיור בישראל רותח כבר שנים זה ידוע ובמיוחד באיזורי הביקוש. בעלי הדירות רוצים ובצדק למצוא שוכרים נוחים, כאלו שישמרו על הנכס, שישלמו בזמן, שיהיו שקטים, ובגדול - שלא יעשו בעיות. בנוסף, מרבית המשכירים מעדיפים שוכרים לטווח זמן ארוך, דבר המקל על "כאב הראש" של חיפוש שוכרים חדשים, יצירת יחסי אמון עימם וכו'. לשוכרים לטווח ארוך גם יש אינטרס לשמור על הנכס שכן הם מתכוונים לגור בו לתקופה ארוכה והדבר ישרת אותם עצמם.

בתוך קלחת השכירויות הזו בוחשים מתווכי הדירות שמטרתם בשורה התחתונה היא להוריד את נטל חיפוש השוכרים מהמשכיר. המתווכים כמובן פועלים בשליחותו של המשכיר שבונה עבורם "פרופיל" של המשכירים הפוטנציאליים. לצד זאת, מתווכי הדירות פועלים גם בשוק מכירות הנדל"ן וכאן הדרישות קצת פחות גבוהות. ברוב המקרים, המוכר יחפש את הקונים שישלמו לו הכי הרבה ותו לא.

רוב העבודה של מתווכי הדירות בשוק השכירויות מתרכזת באזורי הביקוש, שם כאמור יש דגש על אופי השוכרים, בעוד רוב העבודה של המתווכים שנוגעת למכירת דירות אינה בהכרח באזורי הביקוש אם כי הדגש כאן הוא על גובה התשלום.

כותרת ראשית

אופציות call על אנבידיה - הסיכויים והסיכונים

גלובל | אדיר בן עמי | 05:09

- כל הכותרות

אופציות call על אנבידיה - הסיכויים והסיכונים

הנאסד"ק עלה ב-1%; סופר מיקרו זינקה ב-31%, אנבידיה עלתה ב-5%

תמשיך את המומנטום? הצפי לדוחות של WIX

האנליסטים מורידים את התחזיות לרווחי החברות ב-2025, יש סיבה לדאגה?

איום גרעיני וקריסה כלכלית: אלף ימי מלחמה באוקראינה

סוכנות S&P משדרגת את דירוג טבע ל-BB; תחזית חיובית על רקע צמצום החוב

עם מעלית ייעודית למכוניות - הפנטהאוז שניימאר רכש ב-54 מיליון דולר

דוחות אקספנג - מה קורה בשוק ה-EV בסין?

0% הון עצמי לרכישת דירה בתל אביב: איפה זה והאם יש כאן קאץ'?

מניית C3.ai מזנקת ב-20% בעקבות שותפות אסטרטגית עם מיקרוסופט

למונייד מזנקת - צופה מעבר לרווחיות עוד שנתיים, ומחיר מניה של 90 דולר

התשואה על אג"ח ממשלתי ל-10 שנים - 4.5%; ומה התשואה על אג"ח ארה"ב

הבנקים ירדו 0.3%; אלביט עלתה 5%, משק אנרגיה ירדה 7%

משרד האוצר וההסתדרות הגיעו להסכמות בנוגע לתקציב 2025

האם הסכם בעל פה על שכר טרחה יכול להחליף הסכם כתוב?

וולמארט מכה את הציפיות ומעלה תחזיות: הכנסות הרבעון השלישי עקפו את ה...

מה ישפיע על השוק בטווח הקצר? דוחות אנבידיה

ההוצאות בכרטיסי אשראי בדרום התאוששו בצפון הירידה נמשכה

מנורה מבטחים משקיעה מעל חצי מיליארד שקל במעונות סטודנטים בבריטניה

"פנינת העמק": שכונה חדשה תבנה במגדל העמק - כמה עולה דירה חדשה?

עוד תכניות

דמי התיווך
המתווכים כמובן אינם עובדים בחינם ומקור פרנסתם טמון בעמלה אותה הם גובים מהיקף העסקה. דמי התיווך בעבור השכרת דירה הם בדרך כלל בגובה של חודש שכירות אחד (סכום של 4,500-8,000 בגוש דן ואף יותר כאשר מתקרבים למרכז ת"א). דמי התיווך "הרשמיים" בשוק בעבור מכירת דירה הם כ-2% משווי מכירת הבית + מע"מ. אבל בפועל, אפשר להתמקח ויש הרבה מתווכים שעובדים על 1%. 

מתווכים מסוימים גובים עמלת מינימום בעיקר כשמדובר בנכסים קטנים להשקעה שהעלות שלהם היא 400-600 אלף שקל. חלק מהמתווכים יבקשו עמלת מינימום של 10-15 אלף, במקום דמי תיווך באחוזים, פשוט כי זה יוצא להם משתלם יותר.

על מה המהומה?
החוק מגדיר כי המוכר/המשכיר, ששוכר את עבודת התיווך, הוא גם זה שעליו לשלם למתווך את שכרו. אין מחלוקת שהמתווכים ראויים לשכר בעבור עבודתם אך המציאות בשטח היא שהמוכרים והמשכירים מגלגלים א דמי השכירות לקונים/שוכרים. למה? ככה. כי אפשר.

שכירויות - במקומות רבים בארץ, ובמיוחד בתל-אביב בגלל הביקוש הגבוה, שוכרים יהיו מוכנים לשלם את דמי התיווך - כאמור, בד"כ בגובה דמי שכירות חודשיים - בעצמם למתווך. בעלי הדירות מודעים לכוח שלהם באזורי הביקוש ואינם נמנעים מכך למרות שמדובר בעבירה על החוק שכן הם אלו ששכרו את עבודת המתווך.

מכירה - בלא מעט מקרים גובים המתווכים את העמלה הן מהמוכר והן מהקונה. לרוב, מדובר באחוז זהה מכל אחד מהצדדים בתוספת מע"מ. למשל בדירה שנמכרת בעבור 2 מיליון שקלים, ידרוש המתווך 2% מהמוכר, 2% מהקונה ועל זה יש להוסיף מע"מ, מה שמביא אותנו לסכום שיכול להגיע עד 93,600 שקל שישולם למתווך.

הפרצה בחוק
שוק התיווך בישראל אינו מפוקח מספיק, שלא להגיד לא מפוקח בכלל. כל רוכש-שוכר מכיר את התופעה ונתקל בה. משכיר שירצה להימנע מעבירה על החוק יכול בקלות פשוט להכניס את את גובה דמי התיווך בשכר הדירה. כך למשל, דירה המושכרת ב-6,000 שקל - ושדמי התיווך הנהוגים עליה יהיו גם כן בגובה חד פעמי של דמי השכירות - יעלה שכר הדירה ב-500 שקלים בחודש על מנת שמשכיר יכסה בתוך שנה את דמי התיווך שישלם בעצמו למתווך.

משכיר שנדרש לשלם דמי תיווך זכאי לתבוע את המתווך ואת המשכיר ולקבל את מלוא דמי התיווך ששילם חזרה. אבל גם כאן המשכירים יודעים כי המצב נוטה לטובתם היות שהשוכרים לא ירוצו לתבוע את המשכיר מפני שהם יודעים שהוא יוציא אותם מהדירה ברגע שיגמר החוזה ולא יאריך להם אותו במידה וירצו בכך. במקרה הגרוע יותר, המשכיר עלול "להיטפל" לשוכרים ולהאשים אותם בנזקים שלכאורה גרמו לנכס.

במשך שנים היו נסיונות לחוקק חוק ברור בנושא שימנע את השוק הפרוץ אך ללא הצלחה. כעת, עם השבעתה של כנסת חדשה, יש לקוות שנבחרי הציבור ידעו לשים סוף לתופעה שעולה לציבור באלפי שקלים ואינה מקלה על שוק הדיור בארץ שאינו פשוט גם כך.

נראה שהקושי הגדול בהשכרת דירה הוא אצל רווקים-רווקות. ההבדל בינם לבין יתר האוכלוסיות טמון בהבדל בין כושר ההשתכרות של זוג או משפחה לעומת בודדים (לרבות גרושים, חד הוריות).  

נכון, רווקים-רווקות יכולים לשכור דירה עם שותפים. אבל אז הם צריכים עוד חדר. זוג צעיר יתספק בשני חדרים. שני שותפים צריכים שלושה חדרים. זה כמובן יקר יותר ומגיע לכדי 7,500-8,000 שקל ויותר. וגם אז - המשכירים (בעלי הדירות) מעדיפים את הזוגות ולא את הרווקים, כך שהרווקים נמצאים במצב של Lose-Lose.

מעבר לקושי הגדול להשיג את שכר הדירה שרק הולך ועולה, ומעבר לדמי התיווך שבמקרים רבים נופל על השוכרים, יש בעיה נוספת והיא מבחני הכניסה - אודישנים - שנאלצים ונאלצות לעבור השוכרים. עכשיו שלא תטעו, גם זה מובן, הרי גם אתם הייתם רוצים לדעת קצת מי הבנאדם שאתם מכניסים אליכם הביתה לגור ביחד.

ומה קורה כאשר מגיעים לדירה כ-50 "מועמדים" פוטנציאליים? סיכויי ההצלחה של המועדים והמועמדות צונחים ל-2% בלבד - לא אירוע נדיר בתל אביב. ככה קורה מצב שאפשר לעבור לא מעט דירות ואודישנים עד ש"צולחים", אם בכלל, את המבחן. ושוב - לזוגות צעירים ומשפחות יש יתרון בולט במבחנים האלו, על פני רווקים ורווקות.