שוק המשרדים - בכמה ירדו דמי השכירות והאם יהיה עודף היצע בשנים הבאות?

"מה שעולה חייב גם לרדת" האמרה המפורסמת נכונה גם לשוק הנדל"ן. בימים אלו נכנס תחום המשרדים לשלב שבו הוא מתחיל לממש את האמרה הזו ואנו רואים ירידות בשכר הדירה במשרדים.

נחזור קצת לאחור - לפני כשנתיים היה נראה לרגע כי משבר הקורונה צפוי לחולל מהפכה של ממש בענף, עם פריחתה של תרבות העבודה מהבית. היה חשש שחלק מהמשרדים שנבנים ישארו מיותמים כי חברות עברו למודל של עבודה היברידית (כמה ימים במשרד וכמה ימים בבית). אך בפועל עם סיום הסגרים, זינקו מחירי השכירות של משרדים במקביל לביקושים גדולים.

הזינוקים נמשכו כשנתיים ודמי השכירות הגיעו לשיא של  100, 150 ו-200 שקלים למ"ר בחודש. שיאים נשברו בתכיפות באזורי הביקוש והחברות העוסקות בתחום רשמו רווחי עתק. תל אביב אומנם היתה חריגה בעליות מחירי המשרדים, אבל זה עטף את כל אזורי הביקוש. 

האם הגענו בחודשים האחרונים לנקודת המפנה? הראשונים לזהות זאת בחושיהם החדים היו המשקיעים בבורסה. הירידות במניות הנדל"ן המניב בתחומי המשרדים היו כבר מתחילת השנה כאשר הן הושפעו מהחשש להאטה ומיתון, אך בהמשך המניות תיקנו ועלו, עד לפני כארבעה חודשים. המשקיעים זיהו אז את הסיכון ואת המגמה המסתמנת והמניות שינו כיוון ואיבדו גובה.  

בעוד שהחגיגה בשטח, כך לפחות היה נדמה לרבים, היתה בשיאה, שינו מניות חברות הנדל"ן כיוון ועברו לירידות. בכנס שמאי המקרקעין באילת השבוע, הציג השמאי הראשי של בנק לאומי, רון מזור,  גרף מגמה, לפיו צפויה צניחה של 8% בדמי השכירות,  במהלך המחצית הראשונה של  2023.

הסיבה המרכזית למגמת ירידת המחירים היא ההאטה המשמעותית שחווה תחום ההיי-טק. מדי יום אנו מתבשרים על עוד ועוד חברות שיוצאת לגל פיטורים. זה לא אמור להפתיע. כמי שנחשבים ל"סטארט-אפ ניישן", ב-30 השנים האחרונות כבר למדנו להכיר את ענף ההיי-טק והתנודתיות הגדולה שמאפיינת אותו. החגיגה של השנים האחרונות לא הייתה, יכולה להימשך לנצח. מחירי שכירות של 200 שקל למ"ר בחודש ויותר, לא יכולים להימשך. 

מסתבר כעת שאותם "זמנים טובים" הביאו יזמים רבים להאמין כי הביקוש למשרדים ימשיך להיות גבוה, מניתוח של התחלות הבניה של מגדלי המשרדים שנעשו לאחרונה עולה כי אנו צפויים לתוספת של מיליון עד 1.3 מיליון מ"ר של שטחי משרדי בנויים בכל אחת מהשנים 2023 עד 2026! מדובר בכמות אדירה של היצע שצפויה להתווסף לשוק, שלא ברור מידת הביקוש וגובהה. למעשה, יש סיכוי לא קטן שאם המשק יעבור לקיפאון, האטה וההייטק לא יחזור לצמוח, יהיה עודף היצע. 

גוף נוסף שמגלה מידה רבה של אופטימיות לגבי עתידו של שוק המשרדים, היא עיריית רמת גן. במסגרת תוכנית המתאר החדשה שלה, שאושרה להפקדה בשבוע שעבר, הוכפל מספר יחידות הדיור בעיר פי שניים ואילו היקף שטחי הנדל"ן המניב ברחבי העיר הוכפל בקרוב לפי ארבעה. מ-1.5 מיליון מ"ר כיום, לכ-6.3 מיליון מ"ר.

במקרה הזה כבר לא מדובר באופטימיות בלבד לגבי סיכויי המימוש של כמות כה גדולה של שטחי משרדים, אלא גם במאבק הבלתי נגמר בין הרשויות הגובלות זו בו, אשר במקרה של רמת גן הן תל אביב, גבעתיים ובני ברק, על כל מ"ר עסקי מניב ארנונה גבוהה. טווח המימוש של התוכנית עומד אמנם על 30 שנה – זמן שבו ייתכן כי חלק מאותם 4 מיליוני מ"ר יוכלו להתממש.

בכל זאת ברור כי המרוץ הבלתי נגמר של הרשויות המקומיות אחר הארנונה העסקית, תוך הקצאת כמויות דמיוניות של שטחי בנייה, משפיע גם על איכות התכנון.

במקרה זה הפתרון פשוט ומתבקש – הקמת רשות מטרופוליטנית אחת לגוש דן, כדוגמת לונדון, המשותפת למטרופולין כולו, שאליה יזרמו כלל ההכנסות מנדל"ן מניב, ואשר תחלק את ההכנסות בין הרשויות בהתאם לחלקה היחסי של האוכלוסייה וקריטריונים נוספים. באפון זה יחדלו הרשויות לתכנן עוד ועוד שטחי מסחר ותעסוקה ללא תאום, אשר במקרים רבים היתכנותם גבולית עד לא קיימת, על חשבון שימושים נדרשים אחרים יותר כגון פיתוח תשתיות תחבורה וציבוריות משותפות.

ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן
לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.