כרמית יוליס המשנה ליועמ"ש ביקשה לייצר וודאות בקרב מוכרי הדירות בתמ"א - בפועל יצא הפוך!

בקיץ האחרון נוצר פלונטר שמאי-משפטי, מהסוג שנדמה שרק מערכת החוקים הסבוכה שלנו יכולה לייצר: שתי ועדות ערר מחוזיות, האחת בירושלים והשנייה בתל אביב, שבראשות שתיהן עומדים משפטנים מנוסים ומשכילים, בחנו סוגיה דומה, הגיעו לשתי החלטות הפוכות לחלוטין בהפרש של שבועיים זו מזו. מה שנקרא – "רק בישראל".

השאלה שבה דנו הוועדות – האם יש לשלם היטל השבחה בעת מכירת דירה בגין זכויות הבניה שהעניקו לה תוכניות להסדרת יישומה של תמ"א 38, כמו תוכנית הרובעים בתל אביב – היא שאלה בעלת משמעויות בשווי של מאות אלפי שקלים למוכרי דירות אשר שוקלים בימים אלו את דירותיהם.

בעוד שהוועדה התל-אביבית בחנה את תוכנית הרובעים הגיעה למסקנה כי אכן יש מקום לתשלום היטל השבחה, דנה הוועדה הירושלמית בתוכנית דומה ברחביה והגיעה למסקנה כי אין כל מקום לתשלום שכזה.

באופן לא מפתיע, מאז אותן החלטות שוק דירות היד השנייה תקוע באזורים שבהן תוכניות שכאלה חלות. מוכרים פוטנציאלים מתקשים למכור את דירתם בלי לדעת אם בסוף הדרך יצפה להם חיוב בהיטל של מאות אלפי שקלים.

לכן, לכאורה, היה אמור השוק לנשום לרווחה השבוע עם פרסום חוות הדעת של המשנה ליועמ"ש כרמית יוליס שעושה סדר בנושא וקובעת באילו מקרים יש לשלם היטל השבחה, באילו לא, ולבסוף גם  קובעת מהו בדיוק טיב ההשבחה שאותה יש למסות.

תקציר חוות הדעת: בתוכניות מקומיות ליישום תמ"א 38 שבהן רמת הוודאות גדולה, יחויבו מוכרי הדירות בתשלום היטל השבחה על זכויות הבניה שהעניקה להן תמ"א 38, ואילו בתוכניות שאינן מקנות רמת ודאות גבוהה ומשאירות מקום רב לשיקול הדעת של הוועדה המקומית – לא יחויבו בעלי הדירות בהיטל. עוד הוסיפה יולוס כי לשם חישוב ההשבחה שאותה יש למסות, "ינטרלו" השמאים את זכויות הבניה שהעניקה תמ"א 38 במסגרת "המצב הקודם". באופן זה תמוסה כלל ההשבחה – הן זו שהעניקה תמ"א 38, והן זו שהעניקה התוכנית ליישומה.

לכאורה, היינו אמורים לנשום לרווחה ולהודות ליוליס על הבהרת התמונה. בפועל, לצערי, נראה כי חוות הדעת צפויה להביא עמה שורה של תוצאות שליליות. ראשית, בכל אחד מהאזורים שבהן יימצא כי יש לשלם היטל השבחה הדבר יגולגל, לפחות באופן חלקי על רוכש הדירה, ויביא לעלייה משמעותית במחיר או לביטול העסקה. אם ניקח לדוגמה את תוכנית הרובעים בתל אביב, הרי שבאזור זה עשוי גובה ההיטל לנוע בין 300 אלף לחצי מיליון שקלים.

יש לציין בהקשר זה כי מאות עסקאות כבר נחתמו עד כה, מבלי שלמוכרים היה את מלוא המידע באשר להיקף ההוצאה הצפוי להם. מה יקרה לעסקאות אלו עכשיו כאשר למוכרים יתגלה כי הושת עליהם מס בשווי מאות אלפי שקלים? הרי לפחות בחלק מהמקרים עשוי להביא הדבר לפתיחת העסקה ולנסיגה של המוכר מהתנאים שסוכמו – ולכאוס כללי בשוק.

וכעת נעבור להשלכת חוות הדעת עלינו, השמאים. התבקשנו, במסגרת שומות ההשבחה שנוציא מהיום, לנטרל את השפעותיה של תמ"א 38, שכזכור חוקקה לראשונה לפני למעלה מ-15 שנה, משווי הנכס. יהיו מי שיגידו שהדבר אפשרי. אני חולק עליהם. השוק כבר הפנים את השפעותיה ואת ההשבחה שהביאה עמה של תמ"א 38 ונטרול השפעותיה בדיעבד אינו כה פשוט, ובוודאי אינו חד משמעי. לכן הערכתי היא, כי אם עשרה שמאים יבחנו את שיעור ההשבחה באותה הדירה, על פי המתודה שמציעה יולוס, נקבל עשר תוצאות שונות. כלומר – לא רק שרמת הוודאות לא תעלה, אלא תיפגע באופן משמעותי.

בשורה התחתונה – חוות הדעת של יוליס אינה בהכרח עושה סדר, אלא ממשיכה את מגמת חוסר הוודאות של השוק. לעיוות שנוצר יש רק פתרון אחד פשוט למדי - תיקון בחוק באופן שיחיל את הפטור מהיטל השבחה גם בעת מכר
זו עוד משימה לממשלה הבאה...

ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן