מחירי הדיור - האם למרות הבועה עדיין כדאי לרכוש דירה בתל אביב?

כבר שנים שבישראל מדברים על זה. תל אביב, מעריכים, הפכה כבר מזמן לבועת נדל"ן והמחירים עוד יירדו. אבל תקוות לחוד ומציאות לחוד: מאז תחילת המילניום מחירי הדיור בתל אביב יותר משילשו את עצמם. בתחילת העשור הנוכחי נרשמה קפיצה נוספת והשאלה היא - היכן, אם בכלל, זה ייעצר?

הנה כך, סקר UBS שנערך בחודש אוקטובר האחרון מצא שהמחירים בעיר זינקו בשיעור של 18% מאמצע 2021 עד אמצע 2022. זהו הזינוק הגבוה ביותר בעשור האחרון. עוד הוא מצא, כי ישנה עליה של 18% בנפח המשכנתאות, שזה אומר - אנשים לוקחים משכנתא גבוהה יותר כדי לקנות דירה בגלל המחירים הגבוהים. גם נתוני הלמ"ס מעידים על עליות חדות של כ-20% בעיר בשנה האחרונה שזה בדומה למצב בכל המדינה. מה שלא דומה לשאר המדינה הוא הביקוש הגדול לשכונות מסוימות, ביקוש שעולה על ההיצע וגורם לסוג של דאונסייד גם בשעת משבר. אין הרבה דירות למכירה קרובות לים ואין הרבה דירות למכירה באזורי הבילוי של תל אביב, אין הרבה וילות למכירה בתל אביב, אין הרבה דירות גדולות. המחסור היחסי כשמולו ביקוש גדול מביא לעליית מחירים. מביא לסוג של בועה.   

בראיון שערכנו כאן השבוע עם שמאית המקרקעין דליה עסיס, היא סיפרה כי הנכס היחיד שמסוגל לצלוח משברים הוא פנטהאוז בתל אביב. אין לו מחיר, היא אמרה. ובצדק. מה שגורם לצמיחה של מחירי הדירות בתל אביב הוא לא רק העובדה שמדובר בעיר ללא הפסקה, אלא גם בביקוש אדיר ביחס להיצע - כזה שלא קיים בשום מקום אחר בישראל.

בניגוד לערים אחרות, את תל אביב בחרנו לחלק למספר אזורים. המטרה היא להמחיש לכם טוב יותר את מה שקורה כאן. אחר כך, נחליט יחד האם מדובר בבועה, או שמחירים שעוד עתידים לעלות.

• רחוב אבן גבירול בתל אביב יעבור התחדשות - תוכנית פינוי ובינוי ענקית
• בית חד קומתי בן 101 שנה באבן גבירול נמכר ב-21.5 מיליון שקל - בדרך לפרויקט פינוי בינוי ענק

מרכז תל אביב באזור מרכז תל אביב המבוקש מצאנו עסקאות סביב 60-70 אלף שקל למטר. כך למשל, ברחוב בן יהודה מצאנו עסקאות סביב 60-73 אלף שקל למטר. דירת שני חדרים נמכרת שם סביב 3.2 מיליון שקל המשקפת מחיר של 62 אלף שקל למטר. בבוגרשוב המחירים נעו השנה בין 52-70 אלף שקל למטר.

ברחוב דוד המלך נמכרו 2 דירות השנה, בחודשים פברואר ואפריל. המחירים: 4.5 מיליון שקל לדירת 72 מ"ר בקומה 1, 4.99 מיליון שקל לדירת 81 מ"ר בקומה זהה. זה אומר: 61-62 אלף שקל למטר.

עוד תכניות

אבל יש גם כוכבית: אם תרצו דירה בדיזינגוף או באבן גבירול, ובאזורים מבוקשים אחרים יש דירות שאין להן מחיר: אם היא ממוקמת במקום מספיק טוב, צריך רק לקוח אחד שישלם מעל מחיר השוק, כזה שמשקף עקומת ביקוש קשיחה לחלוטין - הוא מוכן לרכוש בכל מחיר דירה במקום הזה.

• המפקח על הבנקים: נבדוק את הלווואת הקבלן הן מהוות כבר 25% מהשוק
• משה לארי, מנכ"ל מזרחי טפחות: "הלוואות קבלן הן הפתרון ולא הבעיה"
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

בכלל, עושה רושם ששוק הדירות במרכז תל אביב הוא מטוטלת. כשההיצע נמוך, כללי המשחק תמיד משתנים - אנשים מוכנים לשלם יותר על הנכס שהם רוצים - בעיקר כשאף אחד לא מלחיץ את בעלי הדירות, שיודעים שמחר יגיע קונה נוסף. האם זה טוב לשוק? לא בטוח. האם זה טוב לקונים? ממש לא. זאת הסיבה שבגללה תל אביב נבדלת מערים רבות גם ביחס לאירופה. היא יותר יקרה מברלין ובחלקים מסוימים אפילו מלונדון היקרה.

בשורה התחתונה - אם אתם רוצים דירת 80 מטר במרכז תל אביב, סביב להניח שתשלמו סביב 5 מיליון שקל ומעלה, בהתאם למיקום ולהיצע.

דרום תל אביב קפצנו אל שכונת פלורנטין. אם חשבתם שדרום תל אביב מאפשר לזוג צעיר לקנות כאן דירה, כדאי שתחשבו שוב. המחירים בשכונה הזו גבוהים יותר, כן כן, מהמחירים במרכז תל אביב. פלורנטין נהנית ממגמת התחדשות. ההתעוררות הזאת הפכה את השכונה בתחילת שנות ה-2000 לזירה משפטית של ממש, כשבעלי דירות ניסו לפנות את הדיירים החיים שם בדמי מפתח, כדי לקבל תמורה ריאלית. כך גם גדל מספר הצעירים בשכונה והמחיר עלה. באותה תקופה, גם רמת הפשע עלתה, המשטרה התערבה, התושבים יצאו להפגנות ומאז החיים טובים יותר.

מי שהייתה פעם החצר האחורית של התחנה המרכזית הפכה פתאום לאחת השכונות המבוקשות בארץ. פתאום, ריכוזי העובדים בסביבתה כבר לא מורידים את הביקוש.

כיום, דירה בשכונה הזאת תעלה סביב 70-75 אלף שקל למטר. חמש עסקאות נרשמו שם בחודש נובמבר והממוצע אף טיפה גבוה יותר. בחודש אוקטובר נמכרה דירה ברחוב נחלת בנימין במחיר גבוה יותר. בבניין חדש יחסית מ-2017, נמכרה דירת 56 מ"ר ב-5.2 מיליון שקל. כן, אם אתם רוצים ללכת לשוק לוינסקי ברגל תשלמו יותר מ-92 אלף שקל למטר. פסיכי.

צפון תל אביב קפיצה לבבלי, אחת השכונות היוקרתיות בתל אביב, מספרת את סיפור החלום של התושבים כאן, אלה שאוהבים לרדת עם הכלב לטיול בפארק הירקון, לבקר בגנים המטופחים ולהשכיר אופניים ליטול תחת הכדור הפורח, סביב האגם עם סירות הפדלים. תושבי הצפון נהנים מקרבה יחסית למוזיאון ובתי קפה מעולים.

אז כמה עולה כאן בית? תלוי מה אתם קונים. פנטהאוז במגדלי בבלי נמכר השנה ב-93 אלף שקל למטר. כמעט 18 מיליון שקל לבית של 193 מטר. 55 דירות, לא פחות, נמכרו כאן בשנה האחרונה. מחיר הממוצע למטר יורד מ-50 אלף שקל. בבלי אינה מרכזית כל כך וקרובה יותר לרמת אביב הצפונית, אז בדקנו מה המצב שם.

כיום, מחיר שכירות ממוצע ברמת אביב עומד על 12,500 אלף שקל. גם כאן, מטר יעלה פחות במרכז. משהו כמו 50-55 אלף שקל. ב-4-5 מיליון שקל תוכלו למצוא כאן דירות של 77-100 מטר. לא רע ביחס לתל אביב. 

שכונת יד אליהו: המחיר השפוי בשכונת יד אליהו בתל אביב עדיין ניתן למצוא דירות במחיר שפוי. ממוצע למ"ר בשכונה עומד על 35 אלף שקל למטר. כלומר, על דירת 100 מטר תשלמו 3.5 מיליון שקל "בלבד".

בפרוייקט החדש "יאנג אליהו" מצאנו דירות ב-36 אלף שקל למטר. דירת 129 מטר, 5 חדרים בקומה 6, נמכרה שם לאחרונה ב-4.65 מיליון שקל. אבל יש יותר זול, עסקאות בבניינים ישנים יותר סביב 32 אלף שקל למטר. בלוחמי גליפופי תשלמו 35-45 אלף שקל למטר. תלוי בקומה ובבניין.

עסקאות אחרונות בתל אביב

1.12.22: השל"ה 13, 48 מ"ר, 2 חדרים, קומה 3 -  2,950,000 שקל.

21.11.22: נורדאו 64, 53 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 4,200,000 שקל.

17.11.22: נווה שאנן 11, 81 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 4,940,000 שקל.

15.11.22: מתחם הרובע תל אביב, 49 מ"ר, 2 חדרים, קומה 4 - 3,320,000 שקל.

15.11.22: רחוב גרץ, 74 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 5,300,000 שקל.