מחירי הדיור - באר שבע נבלמת; ככה זה כשיש לך עתודות קרקע בלי הגבלה
מחירי הדיור שעלו בשנתיים האחרונות ונמצאים במגמת בלימה, הם מראה למה שמתרחש ברחובות באר שבע, העיר שפעם הייתה היעד המועדף של המשקיעים. אבל באר שבע, כמו ערים רבות אחרות שנמצאות בשוליים, הגדירו את גבולות הפריפריה מחדש בעקבות עליית מחירי הדיור. מעיר נטושה ליד המדבר, באר שבע הפכה לאופציה מעניינת עבור תושבים רבים שלא מצאו את מקומם במודיעין וירושלים, בטח לא בגוש דן.
העיר של רוביק דנילוביץ' עברה מהפך בשנים האחרונות: היא הפכה לעיר מעסיקה יותר, גם בזכות הקמת קריית הסייבר הלאומית בלב העיר. הוא הצליח להחדיר את בירת הנגב לתודעה באמצעות הקמת שכונות חדשות, פיתוח פארקים ומתקני ספורט ושלוש אליפויות היסטוריות להפועל באר שבע בכדורגל.
די להביט בעסקאות האחרונות שנעשו בעיר באר שבע בשנה האחרונה כדי להגיע למסקנה שבאר שבע שדרגה את עצמה מבחינת רמת המחירים מצד אחד, אבל גם כדי לדווח על בלימה מסוימת בהיקף העסקאות מצד שני. מחיר ממוצע למטר עומד על 13 אלף שקל. זה הרבה פחות מערי המרכז, אבל נמוך גם בהשוואה לערי הצפון, שבעבר נחשבו לערים זולות במיוחד והיום הן חלק מהמעגל השני של הפריפריה.
- כל הכותרות
הקמת השכונות החדשות מעלה מעט את המחיר באזורי הביקוש - 14-17 אלף שקל למטר, אבל הממוצע מתקזז עם העסקאות בשכונות החלשות - סביב 7,000 שקל למטר בעסקאות שנעשו במהלך השנה. אם ניקח את המחיר הממוצע לדירה בבאר שבע, אז הוא עומד על כ-1.15 מיליון שקל כשמחיר השכירות הממוצעת עומד על כ-3,000 שקל. התשואה הממוצעת עומדת על כ-3.1%.
באר שבע והנגב מהווים כמעט שני שליש משטחה של המדינה ובכל זאת - היא רחוקה מאוד מהמרכז. מצד שני, היא אחד המקורות העיקריים במדינה של עתודות קרקע פנויות לפיתוח. הממשלה העבירה לכאן את יחידות העילית של צה"ל ודנילוביץ' ניצל את זה כדי לשכן שם עוד מאות אזרחים. מתיחת הפנים של באר שבע כוללת גם את שיפור ציר הכניסה הצפוני לעיר, שדרוג צירי התנועה ומסילת הרכבת, הקמת פארק שמהווה ריאה ירוקה של שמונה קילומטר, שימור מתחם הקטר, ובעיקר המשך סלילת כביש 6 - בניסיון לקרב את באר שבע למרכז.
אבל עוד משהו קרה כאן לאחרונה. על פי נתוני הלמ"ס, היצע הדירות החדשות בעיר זינק משמעותית והמחירים נבלמו בשנה האחרונה. איך זה קורה? בלי שבע, כמו שציינו קודם, לא סובלת מבעיות מגבלת קרקע. היא יכולה לבנות עוד ועוד - וכשיש עתודות קרקע ללא הפסקה, המחירים יורדים. זה בדיוק התהליך שמדינת ישראל זקוקה לו כדי להוריד את מחירי הדיור - הקצאת קרקעות. בנוסף, באר שבע לא פוסחת על עליית הריבית, שבעצמה תורמת לבלימה שאפשר לחוש לאחרונה. גם במספרים.
בכלל, עושה רושם שעודף היצע הקרקעות בבאר שבע גרם לעיר לירידה מתמשכת גם בתחלת השנה. כשהנדל"ן בישראל עלה בקצב של כמעט 20%, באר שבע ידעה עליה מזערית יחסית. כשמחירי הדירות בתל אביב מטפסים לאזור ה-60-70 אלף שקל למטר, כשבחדרה ונתניה מוכרים דירות סביב 20-25 אלף שקל למטר - נשאלת השאלה - למה באר שבע רחוקה כל כך?
יש לכך כמה סיבות עיקריות, בהן הפריחה של באר שבע שהגיע מוקדם מדי, בתחילת שנות האלפיים ובמשך עשור - המחירים שם לא הפסיקו לעלות. השנויה קשורה למצב הבטחוני בנגב, ולא רק טילים: הטרור שמתנהל בחלקים מהנגב מבריח זוגות צעירים. אבל הסיבה העיקרית לכך היא הבניה הרחבה בערים כמו אשדוד ואשקלון, שהפכו לאלטרנטיבה.
אז מה המחירים האמיתיים לדירה בבאר שבע?
כמו שכתבנו קודם, מחיר דירה בשכונות החדשות עשוי להגיע ל-14-17 אלף שקל למטר, תלוי בפרוייקט.
בשכונה ד' ממוצע של דירה לקניה נע סביב 700-800 אלף שקל, כלומר 12-14 אלף שקל למטר לדירות שבדקנו. בשכנה ט' מצאנו דירות סביב 10 אלף שקל למטר. בשכונה י"א המחיר הממוצע עומד על 13 אלף שקל למטר. המחיר הממוצע לעסקה הוא כ-850 אלף שקל.
בשכונה ג' המחיר מעט נמוך יותר - 11-12 אלף שקל למטר. כיום, ב-800 אלף שקל תוכלו למצוא שם דירות בגודל 60-70 מטר.
עסקאות אחרונות:
29.11.22, מתחם בראשית, 80 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 1,400,000 ש"ח.
29.11.22 פרוייקט צמרות, 123 מ"ר, 5 חדרים, קומה 17 - 1,920,000 ש"ח.
29.11.22 הרב עוזיאל 11, 65 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 790,000 ש"ח.
28.11.22 שרגא אברמסון 16, 65 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 1,240,000 ש"ח.
28.11.22 העליה 67, 47 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 610,000 ש"ח.
28.11.22 ייבין יהושע 11, 90 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 1,340,000 ש"ח.
27.11.22 דרך מצדה 254, 77 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 820,000 ש"ח.
27.11.22 שרת משה 36, 66 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 850,000 ש"ח.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
9.כל האמת...אלי 31/12/2022 19:16הגב לתגובה זו0 0אין תעסוקה איכותית עדין. פשיעה. העיר רחוקה . הרכבת למרכז לא באמת מהירה. היה מכרז קרקעות אנשים התפרעו וקנו שטחים ב 1.8 מיליון הזייה.סגור
-
8.כחה זה שיש פשעה בעירבאר שבע סובלת מהגירה שלילית , הבדואים השתלטו על הע 30/12/2022 19:10הגב לתגובה זו0 0באר שבע סובלת מהגירה שלילית , הבדואים השתלטו על העיר וזה מה שמוריד את המחירסגור
-
7.התקשורת מסתירה שמחירי הדירות יורדים יש להם אינטרס (ל"ת)אנונימי 30/12/2022 15:57הגב לתגובה זו0 0סגור
-
6.בשכונה ג יש הרבה פינוי בינוי-מהרו לקנות! (ל"ת)ע. 30/12/2022 13:22הגב לתגובה זו0 0סגור
-
5.גם לאס וגאס נמצאת באמצע המדבר והמחירים שם עלו..... (ל"ת)אובמה 30/12/2022 07:20הגב לתגובה זו0 0סגור
- טען עוד
-
4.באר שבע בדרך למטה , במחירים ברמת החיים ובכליוסי 29/12/2022 16:48הגב לתגובה זו3 4אין בטחון בסיסי בבאר שבע , הפשע והלאומנות הערבית ניכרים בכל מקום . רוביק כבר מתריע 5 שנים והמדינה שמה קצוץ עלינו . ישראל זה רק גוש דן , כל שאר הארץ לא מעניינת את אף מפלגה . כולם שקרנים וימשיכו לשקר. מי שיש לו שכל בורח מבאר שבע למרכז.סגור
-
3.עלות הבניה בבאר שבע זולה ב 10% המינימום והאיכות גבוהה יותר ממרכז המדינה.זה אומר שרווח הקבלן בבאר שבע גבוהה יחסית מאיזור המ 29/12/2022 16:33הגב לתגובה זו6 2זה אומר שרווח הקבלן בבאר שבע גבוהה יחסית מאיזור המרכז. הוצאות המימון ועלויות הקרקע והביצוע הופכים את איזור המרכז לאיזור בסיכון. עתיד המדינה רק בנגב במיוחד לזוגות צעירים רק טמבל לא יבין זאתסגור
-
2.רק עתודות קרקע? מה אם כח קניה? ריבית? כמובן זהלא רלבנטי. כרגיל , כתבת פימפום שמשדרת המון לחץ. 29/12/2022 16:26הגב לתגובה זו5 0לא רלבנטי. כרגיל , כתבת פימפום שמשדרת המון לחץ.סגור
-
1.עתודות קרקע לא מאתמול- עליות היויוני 2 29/12/2022 11:12הגב לתגובה זו6 0עתודות קרקע היו תמיד ..ובכל זאת בתקופת השיא היו עליות - מחירים.סגור
