מחפשים דירה? " לכו לבדוק בפרויקטים של פינוי בינוי, שם יש הזדמנויות"

זוגות צעירים רבים מחכים לראות אם באמת ירדו מחירי הדירות. המחירים כבר לא אפשריים לרובם, אבל נראה שההערכה הרווחת בשוק היא שהבלימה והירידה המתונה שמתרחשת כעת היא לא סנונית לגל ירידות, אלא הפוגה לקראת חזרה לעלייה, אלא אם המדינה תפעל לשחרור קרקעות מאסיבי.    נחמה בוגין שמאית מקרקעין ותיקה סבורה שהתוכניות של המדינה לרבות מחיר למשתכן ודירה בהנחה הן אסון לאומי", ומהם לא תבוא הישועה למצוקת הדיור - "הפרוייקט הזה ייבש את מדינת ישראל מקרקעות. מה הוא אומר? שכל הקרקעות לשוק הרחב משווקות לאותו פלח של זוגות צעירים. עד עכשיו זה בסדר, הייתי מאוד בעד. אלא שמפה והלאה שום דבר לא עבד. הם יצרו התקפה על השוק. תראה מה קרה בעפולה. כל כך הרבה דירות יצאו, הרבה זוגות מצאו את עצמם לא קונים דירה שהם רוצים להשתמש בה, אלא דירה להשקעה. במקום לשכן אותם, הפכו אותם למשקיעים".

אבל זה גם פרוייקט ששיכן אלפי זוגות צעירים, שרשמו תשואה נאה. "ברגע שאלפי יחידות יוצאות לשוק להשכרה או למכירה, כי הם לא גרים שם, אין יכולת לממש את זה. זוג צעיר משקיע בעל כורחו ומציף את השוק. ומתי נערכות ההגדלות? בזמן שאין תב"ע והיתר. הפרוייקט הזה הוא קרוב לאחיזת עיניים בעיניי".

ועדיין, אלפים הצליחו לקנות דירה. "הנה דגש חשוב: אני מכירה מסביבי כמה אנשים שעשו עסקה נהדרת, אני מאושרת על כל אחד כזה. אבל אם תסתכל על אחוז הזוגות צעירים שהשתכנו בדירה לעומת כל האחרים, תמצא עשרות אחוזים של ביטולי זכיות. השקיעו פה מיליארדים ובסוף מה? המחירים עלו. אותם זוגות הפכו להיות משדרגי דיור, אבל עוד 5 שנים הם ירצו עוד חדר. המחירים כבר לא יהיו ברי השגה כי הפער יגדל. מחיר למשתכן גרם נזק כפול, הוא רוקן את השוק מאלטרנטיבות. יש 30-40 אחוזי ביטול שהבינו שהם לא רוצים. למה? כי הם קנו דירה וגילו שיש להם רק חלון אחד בחלל מסוים, כי סטנדרט הבניה היה מאוד נמוך. מה חשבתם, שהדירות האלה יימכרו כמו דירה מקבילה בשוק? אולי זוגות צעירים מעדיפים דירה יד 2 עם חדר יותר? תן להם להחליט".

לאן הולכים מחירי הדיור? "השוק יעכל את הריבית והמחירים יעלו במתינות. לצערי, הפער בין הביקושים להיצע אדיר, הוא הולך וגדל. למיטב ידיעתי 250 אלף דירות יהיו חסרות במהלך העשור האחרון. אז אם מתחילים במינוס של 250 אלף דירות, מה יקרה? כל שנה ישראל מסיימת בחוסר של עשרות אלפי דירות. נכון שיש השפעה של תקופת הקורונה, שבה המערכת עבדה פחות מהרגיל, ועדיין - המחסור הזה יעלה מחירים".

• הדור הצעיר מוותר על קניית דירה - ומה זה עושה לכלכלה?
• נאות שמיר, יבנה - היצע גדול של מוכרים, ירידות מחירים של כ-5%

250 אלף דירות זה 750 אלף איש. איך זה מסתדר? "הפערים גדלים, כי גם אחוזים הגירושין עולה. למעשה, מספר משקי הבית עולה לא רק כי יש גידול טבעי, אלא כי גם משינויים. יותר יחידנים, יותר זוגות מתגרשים שצריכים 2 דירות במקום 1. יש שינויים שהחברה עוברת".

אז המחירים יעלו? "מה שקורה עכשיו הוא תגובה לטווח קצר לשינוי בריבית. הקהל הרחב, כל פעולה אמורה להשפיע על הלך הרוח שלו. אתה רואה שיש עכשיו פחות תנועה. אבל זה מה שרוצים להציג. בנאדם סביר, שרצה להשקיע יותר כסף, חושב פעמיים, או שהוא מחכה, או שהוא מחפש דירה פחות גדולה. הציבור הרחב גם מושפע מכותרות".

אז האפקט הוא פסיכולוגי? "ברגע שיש שינוי, בנאדם עוצר ואומר: אני רוצה להבין מה קורה. אולי עוד חודשיים יגיעו למסקנה הזאת שהמחירים יחזרו לעלות אבל במתינות. אין סרט אחר, כי ברגע שהביקוש כל כך יותר גבוה, לא משנה מה יקרה - המחיר יעלה. אה, אלא אם ישחררו קרקעות. אבל זה לא קורה כרגע".   מחירי הדירות על הים עלו. כמה שווה הפער בין דירה עם נוף לעומת דירה עורפית? "ההבדל עצום, בשליפה אני אומרת: פער של 50 אחוז בין דירה חזיתית לעורפית. אבל רגע, יש עוד משהו: הפער המאוד גדול הוא בין קו ראשון לאלו שאחריו. נפילת השווי הגדולה היא שם. אחר כך, הדירות הבאות הן אלה שבמרחק הליכה לים. אבל אם אתה לא בקו ראשון, פער הוא של עשרות אחוזים למטה".

• שוק דירות הנופש מתחמם - אבל גם הרשויות מתעוררות
• איך עושים כסף גדול מנדל"ן - בלי דירה, בלי רישיון, ובלי שקל הון עצמי
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

עוד נושא שעלה לאחרונה לכותרות: מחירי פנטהאוזים שנמכרים במחירים דמיוניים. מה הפער בין מ"ר בפנטהאוז לכזה של דירה רגילה? "עד סוגיה מעניינת. אחרי הקורונה הדירות המיוחדות, דירות גן ופנטהאוז, זכו לעדנה. בקורונה גילינו מחדש שחשוב שיהיה נעים בבית מבחינת מרחב. יש פנטהאוז טיפוסי, שבגדול אפשר לומר שמ"ר בנוי בו עולה פי 1.5 ממ"ר של דירה רגילה. גם שווי מרפסת חשוב, כי יש פה מקדם של 30% משווי של מטר בנוי. לפעמים מדובר במגדלי יוקרה ופנטהאוז יוקרתי שם הוא נכס מאוד ייחודי. אין לו מחיר".

איפה כדאי לקנות? "אני תמיד ממליצה על מתחמים בהליכי פינוי בינוי. אלה העסקאות הכי טובות מבחינת תמחור. מה שיפה פה הוא שאפשר היום למצוא הרבה כאלה. חשוב מאוד להשקיע כבר בהתחלת התהליך, כי אחר כך זה עולה יותר. אם הוא מתקדם, לפעמים המחיר מגיע למיצוי. העולם מתחלק לאנשים עם DNA שונה: שונאי ואוהבי סיכון. יש כאלה שאם עדיין אין יזם ותב"ע, הם יחכו. אחרים ישקיעו ויעשו קופה יפה. הם יגידו: אני משקיע קצת יותר, אבל מקבל מיליון שקל בעוד 7 שנים. אני מכירה זוגות צעירים שקנו דירה כזאת, יצאו לשכירות באותו זמן וקיבלו דירה חדשה עם קפיצת שווי מטורפת. בקיצור, יש עדיין מה לקנות, צריך  רק לדעת איפה".