מחירי הדיור בקריית מוצקין: הצפיפות הורגת. פלא שהפרוייקטים נעצרו?

רחובות קריית מוצקין כמרקחה בימים האחרונים. הכותרות במקומונים זועקות: האם חיים צורי, ראש העירייה מאז 1993 יוחלף? סיפור הפוליטיקה המקומית, שידע עליות ומורדות רבים, יכול למלא כאן בקלות כתבה נפרדת, אבל השורה התחתונה בסיפור הזה היא חיים צורי (שפרקליטות המדינה כבר הודיעה כי תמליץ להגיש נגדו כתב אישום בגין שוחד) - נגד ראש האופוזיציה ציקי אבישר. לא משנה איך ייגמר הסיפור הזה, הוא כנראה ייגמר רע. כי בפוליטיקה, בסוג כזה של מאבק, זה מה שקורה בסוף.

אבל עזבו אותם רגע בצד. סיור קצר בקריית מוצקין מעלה לא מעט שאלות בנוגע למחירי הדיור כאן ולמה שעשה כאן צורי בשנים האחרונות. פיתוח השכונות בשנים האחרונות הוביל לפער עצום מול השכנה ממערב - קריית ים. איך זה קורה כשהיא רחוקה משמעותית מהים ביחס לשכנתה, ועדיין - היא שומרת על רמת מחירים נאה ומצליחה לטפס יותר ממנה? אם תשאלו את תושבי המקום - התשובה היא ברורה. אוכלוסיה חזקה יותר ופיתוח מואץ שומרים לא רק על רמת המחיר, אלא מאפשרים להם, 50 אלף כאלה יש כאן, ליהנות משירותים טובים יותר.

>>> הד"ר שמנבא ירידה של 43% במחירי הדירות >>
המחיר הממוצע של העסקאות בקריית מוצקין גבוה בהרבה. ליתר דיוק - כמעט 30%. כמעט 1.3 מיליון  שקל תשלמו כאן על דירה ממוצעת, כמעט 4,000 שקל שכירות. משהו כמו 14 אלף שקל למטר. כאן לא שוכרים דירות במחירי קריית ים, אלא קרוב יותר למחירי חיפה.

אבל יש עוד עובדות חשובות: קרית מוצקין היא העיר הצפופה בקריות. יותר מ-10 איש בכל קמ"ר. לשם השוואה, בקריית אתא הצפיפות עומדת על פחות משליש. אז מה מסביר את פער המחירים? קרית ים נחשבת לעיר הכי "זקנה" בקריות. בערך 22% מהתושבים שלה בגיל פנסיה. בקרית מוצקין סביב 20% - קצת פחות. תוסיפו לזה את העובדה שקרית ים היא עיר של עולים, משהו כמו 40% מהם, ותבינו את ההבדלים. בקריית מוצקין בקושי רבע מהאוכלוסיה היא כזו.

אוכלוסיית עולים זה לא רע, אבל היא בדרך כלל מגיעה ממעמד סוציו-אקונומי נמוך יותר. סטטיסטית, תושבים חדשים מעדיפים להגיע לעיר צעירה יותר, עם מעמד גבוה יותר. מוצקין, תרצו או לא, היא העיר עם השכר הממוצע הגבוה ביותר בקריות. נכון לנתונים שפורסמו לפני שנתיים, כמעט 9,400 שקל בחודש. בסוף, תרצו או לא, גם חינוך קשור לכסף. עובדה - יותר תושבים מקריית מוצקין הולכים לאוניברסיטה. אם היה כאן דירוג, היא הייתה שניה בקריות אחרי קרית ביאליק - כנראה הקריה המועדפת על רבים מתושבי הצפון. אולי בגלל הקריון.

למרות שלא מדובר בעיר גדולה יחסית, מוצקין מחולקת למספר שכונות שגוזרות את האופי הכלכלי שלה. שכונת לב מוצקין מכילה מגדלים במרכז העיר. נווה אביבים היא שכונת צמודי קרקע, נווה גנים בצפון מכילה בעיקר בנינים נמוכים ולצדם כמה מגדלים, משכנות אמנים - השכונה החדשה ששמות רחובותיה נקראים על שם עוזי חיטמן, יוסי בנאי, אהוד מנור, עפרה חזה ונעמי שמר. לצד זה, המחירים בשכונות הישנות כמו רסקו, עמידר, פנטגון ושיכון צ'כי נמוכים בהרבה.

כמה עולה דירה בקריית מוצקין?
לפני שנסביר, חשוב להבהיר: אחרי בניית שכונת משכנות אומנים, לקריית מוצקין, בדיוק כמו לקריית ים, אין כמעט עתודות קרקע. המשמעות, מבחינה שמאית, היא פשוטה: כל בנייה משמעותית בעתיד הנראה לעין תהיה במסגרת מה שנקרא "התחדשות עירונית". הורסים, בונים. זה אומר שקרית מוצקין תמשיך להרוס את הישן ולבנות מגדלים. רק כך היא תוכל להגדיל את האוכלוסיה שלה. לכן, בכל מהלך כזה יש אלמנט חשוב - של איזו אוכלוסיה אתה רוצה לראות בעיר שלך ומה רמת המחירים שמתאימה לה. כשפרוייקט אחד מצליח, הוא סוחף את האזור מסביב.

במהלך השנה החליטה קרית מוצקין לעצור את הפרוייקטים של התחדשות עירונית, כי היא רוצה להכין קודם תכנית אב לתחבורה בעיר. הסיבה לכך היא החשש שעומס של התחדשות עירונית יכביד על התשתיות וייצור פקקים. בינתיים, הפרוייקטים בחשמונאים ויוסטפל - נעצרו. שלא יספרו לכם סיפורים - זו הסיבה המרכזית שבגללה העיר הזאת ויתרה על הרבה מאוד כסף לטובת התחדשות עירונית. ובצדק.

המחיר הממוצע מעט מטעה, משום שקריית מוצקין מחולקת לאזורים יקרים וזולים יחסית, בהתאם לשכונות. בשכונות החדשות תוכל לקבל דירה ממוצעת ב-1.6 מיליון שקל, משהו כמו 15-16 אלף שקל למטר, בישנות בהרבה פחות. תוכל להשיג דירות סביב 7,000-8,000 שקל למטר בבנינים ישנים מאוד.

עסקאות אחרונות, קריית מוצקין
24.11.22 בניין תמר, 93 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 1,580,000 ש"ח.
14.11.22 הוד והדר, משכנות האומנים, 120 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 - 2,120,000 ש"ח.
10.11.22 ברק 5, 131 מ"ר, 5 חדרים, קומה 4 - 2,450,000 ש"ח.
9.11.22 קדיש לוז 12, 72 מ"ר, 3 חדרים, קומה 8 - 1,070,000 ש"ח.
8.11.22 שדרות ויצמן 56, 100 מ"ר, 5 חדרים, קומה 4 - 1,200,000 ש"ח.
6.11.22 לוי אשכול 11, 110 מ"ר, 5 חדרים, קומה 6 - 1,740,000 ש"ח.