מה אפשר ללמוד מדוח המכירות של פרשקובסקי?

חברת פרשקובסקי -0.17% פרסמה את דוח המכירות שלה לחודש האחרון של 2022, בו מכרה 12 דירות. בחודש הקודם מכרה ב-14 בחודש אוקטובר שהיה חודש חגים מכרה 10 דירות, בספטמבר 15 ובאוגוסט 17 דירות. אלו מספרים נמוכים ביחס למכירות בחודשים הקודמים. מדובר על ירידה שמתבטאת בשוק כולו. אחת הסיבות לירידה בדצמבר, אבל לא המרכזית היא שבינואר עולות מדרגות מס רכישה, כך שתשלום המס צפוי לרדת, לרוכשי דירות. אלא שזה לא מסביר ירידה כל כך גדולה.  

מחירי הדירות עולים לפי הלמ"ס, אבל מה קורה בחודשים האחרונים? המגמה של עליית המחירים לפחות מנקודת מבטה של הלמ"ס, היתה עד ספטמבר. אבל כפי שכתבנו כאן מספר פעמים, בחודשים האחרונים במקביל לירידה בהיקף העסקאות, הקבלנים מציעים הטבות, מתנות והנחות שונות, לרבות מימון המשכנתא לשנה. הם לא קוראים לזה ירידת מחיר, אבל בפועל זו ירידת מחירים. 

אנחנו בכל זאת רואים שמחירי הדירות עולים על פי הלמ"ס בעיקר מכיוון שמדובר בנתונים בעיכוב של מספר חודשים, בפועל קיימת בלימת במחירים - כך לפחות עולה מהשטח, במקביל לירידה בעסקאות, כפי שמתקבל בדיווח האחרון של פרשקובסקי. 

עם זאת, בעוד שיש האטה ובלימת מחירים ברורה ואף ירידות מחירים, בטווח הבינוני והארוך יש סימן שאלה גדול. מצד אחד "כח הקנייה" של הציבור נחלש מאוד בגלל עליית מחירי הדירות ועליית הריבית, אך מצד שני הקבלנים בונים פחות. יש ירידה בהתחלות הבנייה מה שעלול להוביל לירידה בהיצע. 

• החשש מתגבר: J.P. Morgan מעלה את הסיכוי למיתון עולמי בעקבות מכסי טראמפ
• האינפלציה בגוש האירו ממשיכה להתקרר; הציפיות להורדת ריבית גוברות

מחירי הדירות אמנם עדיין גבוהים, אך הנתונים שאנחנו רואים לא בדיוק משקפים את המציאות. לפני כשבוע וחצי הסברנו את העניין - כאשר קבלן נאלץ לספק ביחד עם הדירה הטבות כלשהן בכדי למכור את הדירה שלו, המחיר על הנייר לא מגלם את המחיר האמיתי של העסקה. הקבלנים "נותנים לנו הצגה", מנסים להציג את הכוח שלהם ואת כמה שהשוק עדיין חם, אך בפועל הסיפור שונה לגמרי - הנתונים לא משקרים והדוח של פרשקובסקי מציג לנו באמת מה קורה כעת בשוק הנדל"ן. 

חשוב להבין, העניין עם הנתונים של הלמ"ס הוא שהם מגיעים בדיליי של כחודשיים ונתונים לנו תמונה לא עדכנית למה שקורה בשטח, משמע הקבלנים "רוכבים" על נתונים ישנים כשהם יודעים טוב מאוד מה קורה בשוק.

השאלה הגדולה היא מתי תגיע נקודת השבירה בה הביקוש יהיה כה קטן שחברות הנדל"ן לא יצליחו שלא להוריד את המחיר. סביר כי זה יהיה בקרוב. המחירים "עולים" אך השורה התחתונה היא  - אף חברת נדל"ן לא תעדיף (ותוכל) למכור כמות נמוכה מאוד של דירות במחיר יחסית גבוה ולספק ביחד איתן הרבה הטבות על פני מכירה של כמות גדולה של דירות במחיר נמוך מזה שהייתה רוצה למכור בו. הקבלנים יהיו צריכים להתקפל לאחור בסופו של דבר וזה הוא רק עניין של זמן, בינתיים הריבית של בנק ישראל ממשיכה לעלות ולהוריד את הביקוש למטה.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בנוסף, מחירי הקרקעות מתחילים לרדת - המכרזים של רמ"י מציגים רגיעה. במכרזים של הרשות השבוע, המחיר ליחידת דיור, אפילו באזורי המרכז, הציגו ירידה משמעותית של עד 30%. בראשון לציון למשל, המחיר ליח"ד עמד על 680 אלף שקל, זאת בעוד במכרזים קודמים המחיר עמד על מעל ל-790 אלף שקל ליח"ד. בבית שמש נרשמה ירידה של מעל ל-70% ביחס למכרזים קודמים ונראה שברור מה כיוון המגמה.

הקבלנים מבינים שהם לא הולכים להרוויח על השטח שהם רוכשים את מה שהם הרוויחו במהלך השנתיים האחרונות, כנראה אפילו לא קרוב לזה בחלק מהאזורים בארץ, והם מוכנים לשלם על השטחים הללו הרבה פחות כסף - מה שיבוא לידי ביטוי במחיר הדירות בסופו של דבר. עד כה, מה שעזר לקבלנים לתחזק את עליות המכירים היה הביקוש האדיר לדירות והירידה החדה במכירות מכריחה אותם להתכונן מראש לתקופה הקרובה - אי אפשר להוציא כמות לא סבירה של כסף על קרקע כשלא בטוח שבכלל יהיו רוכשים.