דייג, אוהב בתים? העליון קבע: אם עשית עשרות עסקאות נדל"ן, יש לך עסק

רשות המסים כבר הגדירה בעבר כי אדם שעורך עסקאות רבות במקרקעין, ימוסה כאילו עיקר עיסוקו הוא במקרקעין, למרות שכלל לא פתח חברה. פעמים רבות נאלצו אנשים שמבצעים עסקאות נדל"ן בתדירות גבוהה בשך שנים לשלם מס גבוה. רשות המסים קובעת כלל אצבע פשוט: אם אתה עורך עסקאות רבות, אתה עובד בזה. גם אם אין לך חברה כזאת. היא רוצה למנוע מצב בו אזרחים ישתלטו על השוק מבלי להצהיר שהם עושים זאת למטרת רווח.

הנה כך, פסק דין שניתן לאחרונה בעליון, ממחיש עד כמה השאלה הזאת עדיין מעוררת מחלוקת. השופטים קבעו ברוב כי סוחר דגים, שביצע עסקאות רבות בנדל"ן, הוא עוסק בתחום ולכן חייב לשלם מע"מ בגין המכירה. מה זה אומר? פשוט - אותו אדם הרוויח הרבה פחות על העסקאות האלה, עד כדי כך שאולי העסקה כבר לא כדאית לו.

עד כאן ההסבר הפשוט. צריך להבין: מס השבח כיום עומד על 25% ממכירת מקרקעין. מס שבח, למי שלא יודע, משולם בגין מכירת דירה תוך פחות מ-18 חודשם מיום קנייתה. כמה? 25% על הרווח. מצד שני, מי שעוסק בתחום צריך לשלם גם מס שולי מקסימלי של 47%. אם השכרת את העסק שלך, סליחה - את הנכסים שברשותך - תצטרך לשלם גם מס עבור השכירות (מעל 5,000 שקל), אבל זה כבר עניין אחר לגמרי.

מה אומרת רשות המסים? אל תנסו לעקוף אותי. כלומר, אם אתם סוחרים במקרקעין, תצהירו שאתם עסק. אם סחרתם ולא פתחתם עסק, אתם עדיין חייבים לי מס. 

עמיאל לוי הוא בסך הכל סוחר דגים פשוט, ליתר דיוק - בעלי חברה לשיווק מוצרי בשר ודגים. הוא הגיע לבית המשפט אחרי שבמשך 25 שנה סחר במקרקעין וזה קבע כי הוא עוסק בנדל"ן. הדרך לשם לא הייתה כל כך פשוטה. לוי טען כי למרות שצבר עשרות נכסים בין 1998-2013 הוא מעולם לא עסק בתחום. קנה ומכר. בין אם כדי להרוויח ובין אם לאו - הוא לא מגדיר את עצמו כסוחר.

• קיבלתם קנס עבירת בנייה? לא בטוח שכדאי לערער
• נסיבות מחמירות? פסיקה חשובה בעליון לגבי חשבוניות פיקטיביות

מה היה לו? 13 עסקאות קניה (בין היתר קרקעות חקלאיות שהופשרו למגורים), 16 מכירה ואפילו שתי עסקאות קומבינציה. בהמשך, לוי מכר. הוא היה חייב למכור כי העסק שלו נקלע לקשיים. פעם אחת קרקע בהוד השרון אחרי שינוי ייעוד, פעם שניה בפסגת זאב. הוא קיבל למעלה מ-5 מיליון שקל תמורתן.

לרשות המסים קופץ חלון אדום ברגע שאדם עורך מספר עסקאות בטוח קצר יחסית. הוא זומן לבירור ונדרש לשלם מע"מ בגובה 1.02 מיליון שקל, אבל גם ריבית על הסכום הזה. "אתה עוסק", אמרו לו. "תשלם מע"מ, כמו כולם". לוי לקח אותם לבית המשפט. ברשות המסים טענו כי הוא עומד בשני התנאים לחייבו במע"מ. הראשון הוא שהא עסק. והשני שהעסקה התבצעה במהלך עסקיו. לוי טען במחוזי כי הוא לא עוסק בתחום לא צריך לשלם. בית המשפט דחה את הטענה וקבע: הוא עוסק.

בהתאם למונחם מעולם מיסוי המקרקעין, השופט סולברג קבע כי העסקה היא עסקית-פירותית ולא פרטית-הונית. הוא ציין כי לוי בריא בתחום הנדל"ן ולכן הוא מסווג את פעילותו כעסקית. מצד שני, השופטים שקלו גם את מבחן פעולות ההשבחה. הם לא טענו באופן נחרץ כי מדובר בפעילות עסקית אלא הביאו גם מבחנים אחרים, אלא שלטענתם הראיה כי מדובר בפעילות עסקית גוברת על הפרטית.

• 2024: שנת שיא בהתחדשות עירונית - בשטח זה כבר נראה אחרת
• מה קורה בשוק הקרקעות החקלאיות? בדקנו
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אבל רגע, זה לא הסוף. העניין הגיע לבית המשפט העליון לצורך ערעור. השופט כבוב סבר כי הפעילות היא אינה של עוסק. "החזקה במגוון רחב של נכסים אינה מהווה אינדיקציה לפעילות עסקית", כתב. "גם אדם המחזיק בתיק מניות מגוון כדי לפזר סיכון". מעניין מאוד.

בסוף, הדעה של כבוב אמנם הייתה בדעת מיעוט, אבל היא חשובה להמשך. כל עוד לא נקבע פה אחד כי מדובר בפעילות עסקית, יש כאן פתח לקביעה אחרת, אולי תקדים, בעתיד. בינתיים, לוי ישלם.