"קולגה אמר לי שהוא שוקל לקנות דירה בתל אביב ב-7 מיליון. אמרתי לו 'חכה קצת תוכל לקנות ב-4 מיליון שקל'"

בחודשים האחרונים זיהו כתבי ביזפורטל מגמה מעניינת - הקבלנים ממשיכים להתעקש שאין ירידות מחירים, אבל בדלת האחורית נותנים מטבח חינם, מממנים את המשכנתא בשנה הראשונה, נותנים הנחת מחיר וקוראים לכל זה - מבצעים. שלא תחשבו, חס וחלילה, שמישהו מוריד את מחיר הדירה. זה התגבר בדצמבר כמבצעי סוף השנה, וזה נמשך. 

המסקנה - למרות עלייה של 20% במחירי הדירות בשנה, יש סיכוי טוב שנתוני הלמ"ס שמסופקים בפיגור של מעל חודשיים יראו מפנה בקרוב. זה גם די מתבקש על רקע הריבית הגבוהה והמחירים הגבוהים של הדירות. הציבור כבר לא יכול לקנות דירות כשהחזר המשכנתא הממוצע לדירה שעלתה לפני שנה 2 מיליון שקל, עלה מ-2,800 שקל ל-5,000 שקל. זה כבר גדול על רוכשי הדירות וזה כשלעצמו מהווה גורם מרסן לעליית מחירים. 

במקביל הריבית גם מכה בקבלנים, היא מעלה את הוצאות המימון, והירידה בכמות העסקאות פוגעת להם בתקבולים. מה עושים? מבצעים, הנחות קלות, ובהמשך... אולי גם נראה ירידות מחירים משמעותיות יותר.

מחירי הדירות נבלמו והם כנראה בדרך למטה, אבל הקבלנים לא פראיירים. הם מפחיתים דרמטית את התחלות הבנייה ואת קצב העבודה על פרויקטים בביצוע. כלומר, הם מפחיתים את ההיצע. המטרה ברורה: מחסור בדירות מעלה מחירים. זו הכלכלה, זו כלכלה פשוטה. דוכין, ד"ר יאיר דוכין אמור להכיר אותה.

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

אף אחד לא נביא. אפשר להעריך, אפשר לשער, אבל יש סיכוי קטן שיש כלכלן, אנליסט, שמאי, מומחה, איש אקדמיה רציני שיגיד לכם שמחירי הדירות בתל אביב יירדו ב-43%. הם יגידו את זה רק אם הם רוצים לזעזע, לקבל כותרת. ד"ר יאיר דוכין אמר לדהמרקר: "קולגה אמר לי שהוא שוקל לקנות דירה בתל אביב ב-7 מיליון. אמרתי לו 'חכה קצת תוכל לקנות ב-4 מיליון שקל'". מדובר בירידה של 43%, וירידה מהירה. 

אז כנראה דוכין התייחס לדירות יוקרה, ולכאורה צפוי שמחירי דירות יוקרה יירדו יותר מדירות אחרות, אם כי זה ממש לא בטוח, כי השוק שלהן נהנה מביקוש של אנשים שכמה אחוזים למעלה זה לא ביג דיל עבורם; ועדיין - גם אם מחירי דירות היוקרה יירדו יותר מהשוק כולו, האמירה של דוכין מתארת מפולת בכל השוק - בתל אביב וביתר הארץ. הבנצ'מרק של מחירי הדירות זה המחירים בתל אביב. אם דירות היוקרה יאבדו 43%, מחירי הדירות בתל אביב יאבדו במינימום 30%, ובכל הארץ 30%. זו מפולת, האם מישהו מאמין שתהיה מפולת במחירי הדירות?

קוראים וקוראות יקרים, אף אחד לא יודע מה יהיה בהמשך עם מחירי הדירות. אז הכי טוב להסתכל על העבר, להסתכל על מדינות אחרות, להשליך את הייחוד של השוק המקומי ולנסות להעריך בהתבסס על הנתונים האלו, ולדעת שצריך להיות "צנועים" ומסתייגים, ותחת כל זה - אני מעז להעריך שלא תהיה ירידת מחירים של 43%, גם לא תהיה ירידה של 30%. סיכוי קטן שתהיה ירידה של 20%. 

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

דירות הן מוצר במחסור, דירות הן מוצר שמחירו נקבע על ידי הקבלנים. הם שולטים במחסור. דירות הן מוצר שלפוליטיקאים שלנו ולמושכי החוטים יש אותו בשפע. האם הם רוצים שהמחירים יירדו? האם מישהו מעוניין בירידה דרמטית במחירי הדירות שתשליך על "תחושת העושר" של הציבור ותפגע בצריכה, בצמיחה ובכללה כולה, במיוחד בתקופה של אי ודאות? האם בנק ישראל יהיה מוכן שבמשמרת שלו, מחירי הדירות יירדו ויפגעו במאזני הבנקים? האינטרסים ברורים. האינטרסנטים רוצים שמחירי הדירות יעלו. הם מבינים שאי אפשר, הם מבינים שיש כאן אוכלוסייה מאוד גדולה שלא מגיעה לדירה וצריך לעזור לה. 

המחירים צריכים לרדת, אבל גם כשמסתכלים על העבר רואים שירידה אצלנו היא בעיקר קיפאון וקיפאון כשיש אינפלציה זה שחיקת מחירים. היו ויהיו ירידות מחירים, אבל הן היו ויהיו צנועות - 5%-6%, ולצד האינפלציה זה יכול להגיע לשחיקה נאה. אבל זה לוקח זמן וזה מתחלף יחסית במהירות בעליות במחירים.

בהסתמך על העבר הלא רחוק, כל פעם שציפו לירידות מחירים והיתה התקררות בשוק הדירות כי אנשים ישבו על הגדר ולא קנו, התברר שהם טעו. שהתוכנית הממשלתית, שהציפייה שלהם, לא התממשה. ואז קרה הגרוע מכל - הם הסתערו על השוק כדי לא לפספס והעלו את המחירים.

הפעם זה נראה שונה כי היכולת של הציבור לרכוש דירה, ירדה מאוד - כאמור לצד עליית המחירים, החזר המשכנתא זינק, וזה עשוי להביא אנשים לחשיבה שונה - שכירות ארוכת טווח. זה פתרון טוב נכון לעכשיו, אבל זה פתרון מאוד בעייתי לשוכרים. למרות עליית שכר הדירה בשנה האחרונה בכ-7%-8%, שכר הדירה מפגר מאחורי עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות. זה אומר שהתשואה של המשכירים ירדה, היא מוערכת בפועל ב-2% עד 4%, כשבתל אביב התשואה נמוכה, בפריפריה היא גבוהה יותר. יש גם מקומות ששכר הדירה מהווה תשואה של 5%. אבל, אם בעבר המשקיעים ראו תשואה שוטפת משכירות לצד תשואה מהשבחת הנכס, אז בהינתן המצב הנוכחי בשוק הדיור על רקע המצב הכלכלי, השבחה היא בספק. במקביל, המשקיעים רואים תשואה טובה באפיקים הסולידיים. הם יכולים לקבל בפיקדון שנתי מעל 4%, הם יכולים לקבל באיגרות חוב גם 5% וגם 6%, ואם הם לוקחים סיכון גם תשואה גבוהה יותר. אז משקיעים לא נכנסים לשוק, הם גם יושבים על הגדר וכשיראו שזה מעניין אותם, הם ייכנסו ויתחרו עם רוכשי דירות יד ראשונה ומשפרי דירות.    

מכל מקום, כדי להפוך את ההשקעה שלהם לראויה מבחינתם, המשקיעים עושים דבר פשוט - מעלים את דמי השכירות. לכן, אנחנו רואים בשנה האחרונה מגמה שלא היתה בעבר לפיה מדד שכר הדירה לשוכרים קיימים עולה, אבל מעט יחסית, כי המשכירים לא יכולים לפתוח חוזה; מדד שכר הדירה לדיירים קיימים בחידוש חוזה עולה יותר כי פותחים חוזה או שיש את הסעיף הסטנדרטי שמדבר על העלאה  קבועה משנה לשנה (או לפי מדד כלשהו)], והכי מדהים - שכר הדירה לשוכרים חדשים מזנק. זה המצב האמיתי של שוק השכירות וצריך לקחת את זה בחשבון. המגמה שם היא כלפי מעלה. 

>>> מחירי השכירויות הולכים לעלות - הנה הסיבות >> אז להגיד לאנשים - מה הבעיה, אל תקנו דירה, תגורו בשכירות, זה נשמע נכון, אלא שמעבר לחשש שבכל נקודת זמן אתם עשויים לעבור דירה ולהשקיע זמן ומשאבים בחיפוש ובמעבר, זה גם יכול להתייקר ומאוד.