המחירים באור עקיבא עלו בזכות טריק "אור ים". מה עשו המשקיעים?
לפני 4 שנים, על השלט הראשון בין חדרה לקיסריה, מצד ימין, זה הכה בי: "כאן תקום אור ים". התקשרתי. על הקו השני, יועץ מכירות מפולפל. "אתה יכול לגור בקיסריה במחיר של חדרה, תבוא למשרד ונסגור, הוא אמר". שאלתי על איזו עיר מדובר. "כמו שאמרתי, עיר חדשה, ליד קיסריה", הוא התעקש.
מיד התקשרתי לעיריית אור עקיבא הסמוכה. "אור ים - מכירים?", שאלתי. "כן, השכונה החדשה כאן, היא תקום בעוד 3 שנים, פחות או יותר". מיד, דפקתי בדלת של משרד המכירות הראשון שראיתי, ועליתי על מגדל של רוטשטיין בחלק הצפוני - כדי לראות איזה נוף ישתקף לי בעיר החדשה. "5 חדרים, 1.55 מיליון שקל. אתה רואה את קיסריה ואת הים", אמרו לי. "אני דווקא רואה את ג'סר א זרקא", הנהנתי. "זה לא רע. אבל אני לא מרגיש קיסריה", התעקשתי. גם הנציג התעקש. אז נפרדנו.
אור עקיבא עשתה לעצמה חיים קלים. הפיתוח המואץ שלה והשכונות החדשות מרשימים בעיניי - היא הפכה מעיר משעממת בין חדרה לקיסריה, לעיר משעממת עם מגדלים, בין חדרה לקיסריה. יש כאן את האטליזים הכי טובים באזור, אחלה קניון, אבל לא הרבה מעבר. האנשים שמגיעים לכאן, באו מכל הארץ כדי לגור בעיר החדשה ליד קיסריה. המחירים האמירו ליותר משני מיליון שקל לארבעה חדרים, המשקיעים מכרו ורשמו נתח יפה.
- כל הכותרות
בחודשים האחרונים, הם החלו לרכוש כאן צמודי קרקע. בהתחלה זה היה 2.6 מיליון שקל, אחר כך צמח ל-3.1. בחודשים האחרונים, הם דורשים כבר 4 מיליון שקל. מחירי חדרה, אבל הקרקע מוגבלת. הם מגיעים לשכונה חדשה, רוכשים דו משפחתי במחיר של דירת 4 חדרים ברעננה - אז למה לא? לפחות חלק מהם חושבים.
אז כמה עולה דירה באור עקיבא?
כדי לעשות סדר, ננסה להפריד רגע את אור ים (החלק הדרומי של העיר, סמוך לצומת נחל חדרה) מאור עקיבא (לא בגלל שהיא לא שייכת לשם, זאת עדיין שכונה באור עקיבא) כדי לבדוק את ההבדלים במחירים (או בשיווק, איך שתרצו). אור ים נחשבת לשכונה מפותחת יותר, לא בהרבה לעומת החלק הצפוני של אור עקיבא, שנהנה מאוד מהקמת המגדלים החדשים.
בפרוייקט של אפי קפיטל, שבנתה בין המרכז לצפון, מוכרים דירות 5 חדרים (יד שניה, המכירות הסתיימו והפרוייקט אוכלס) סביב 2 מיליון שקל, אולי קצת יותר. משהו כמו 19 אלף שקל למטר. באשדר תמצאו דירות סביב 18 אלף שקל למטר.
עכשיו בואו נקפוץ רגע לשכונה החדשה. שם מוכרים דירות גדולות יותר, סביב 127 מ"ר, ב-19 אלף שקל למטר. דירות של שיכון ובינוי, 5 חדרים, נמכרות שם סביב 2.36 מיליון שקל. עכשיו שימו לב לקפיצה של צמודי הקרקע שם - 2.6 מיליון ל-165 מטר בנוי (על רבע דונם) בסוף 2021, 2.8-2.9 מיליון שקל באמצע השנה שעברה, סביב חודש מאי ומשם קפיצה אמיתית בסוף השנה הנוכחית. כעת, אותה וילה בדיוק נמכרת שם במחיר כמעט לא הגיוני לאור עקיבא - 3.5-3.6 מיליון שקל, משהו כמו 21 אלף שקל למטר בנוי. מה יקרה אם הבית הזה יימכר כיד 2 בעוד שנה? סביר להניח שאפשר להכריז: גם אור ים תחצה את רף ה-4 מיליון שקל (אגב, בחלק מחברות הנדל"ן כבר מציעים וילות במחיר הזה, כדו משפחתי).
המסקנה היא פשוטה - אור עקיבא מטפסת למחירי חדרה. 1.8 מיליון שקל הוא מחיר דירה ממוצעת בעיר הזאת, כשבאור ים מחיר היחידה הממוצעת כבר עבר את ה-3 מיליון שקל, עם ממוצע שכירות של 4,500 שקל. זה אומר, שבאור עקיבא התשואה נמוכה במיוחד. עבור דירה סטנדרטית תקבלו כאן פחות מ-2% תשואה. למה? כי המחיר אמנם נמוך, אבל הביקוש לדירות הוא גמיש ולא קשיח. אור עקיבא היא בהחלט לא חריש, אבל קצב הבניה שם, מבין הגבוהים במדינה, יוצר שיווי משקל בין ביקוש להיצע. כשהבניה תסתיים והביקוש יהיה קשיח יותר, התמונה עשויה להשתנות - הכל בהנחה שמחירי הדיור לא יירדו. אם הם ירדו - הקבלנים יצטרכו להדביק עם הפער עם עוד הנחות ומבצעים.
אבל רגע, יש כאן עוד שכונות (לא שכחנו) שכדאי לשים אליהן לב. שכונת היובל, היא השכונה הממוקמת בחלק הצפוני עליה דיברנו קודם, נמצאת דרומית לבית חנניה הסמוכה וסיימה לבנות ב-2020. משהו כמו 18 אלף שקל למטר, במגדלים.
איפה החלק של המשקיעים? הם עדיין קונים בשכונת שז"ר. היא שכונה ישנה, מחירי הדירות כאן נעים סביב מאות אלפי שקלים (מחיר ממוצע סביב 900 אלף שקל בשנה האחרונה), סביב 13-14 אלף שקל למטר. התשואה השנתית כאן היא אטרקטיבית עבורם, מעל 3%, ולכן הם שמים כאן את הכסף. בתים ישנים, אבל המעמד באור עקיבא, שבחלקו הוא סוציו-אקונומי נמוך, מספק להם ביקושים.
תמצאו גם דירות בעיקר משנות ה-60 וה-70, שהם רוכשים מתוך חשיבה על אפשרות להתחדשות עירונית. בגלל שהדירות קטנות, ובגלל שמחירי הדיור עלו ב-2022 וכעת נבלמים, רוב הדירות שנמכרו לאחרונה כבר החלו לחצות את רף המיליון שקלים. לא זול בהשוואה למה שהיה כאן עד לפני 3-4 שנים, אבל עדיין הגיוני למשקיעים.
עסקאות אחרונות - אור עקיבא
פרוייקט אפי קפיטל, 107 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 2.1 מיליון שקל
האירוס 3, 147 מטר, 5 חדרים, קומה 16 - 3.15 מיליון שקל.
וילה יורו באור ים, 167 מ"ר, 6 חדרים (קרקע) - 3.6 מיליון שקל.
פרויקט אשדר שכונת היובל, 100 מ"ר, 4 חדרים, קומה 8 - 1.81 מיליון שקל.
יהודה הלוי 26, 66 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 1 מיליון שקל.
יהודה הלוי 18, 66 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 1.38 מיליון שקל.
פרויקט BST שכונת אור ים, 138 מ"ר, 6 חדרים, קומה 8 - 3.25 מיליון שקל.
ערים נוספות בפרויקט הערים של ביזפורטל:
>>> מחירי הדיור בחדרה - בכמה הם עלו והאם המשקיעים איחרו את הרכבת?
>>> מחירי הדירות בחיפה נשארו מאחור - המשקיעים עדיין מעדיפים אותה
>>> דירה בכפר סבא - בכמה עלו המחירים ומה התשואה למשקיע?
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
11.כל בלון סופו להתפוצץמשה 17/01/2023 08:27הגב לתגובה זו5 3מחירי הדירות באור עקיבא לא הגיוניים בעליל ולדעתי הבלון הזה יתפוצץ כי זה בלוף אחד גדול . אנשים מתאבדים על 4 קירות ואין להם מה לאכול ! זוהי שנת המפנה , כשאני שומע המון אנשים שאומרים תקנה בכל מחיר זה רק יעלה ,זה מזכיר לי את הבורסה . בטח בחור עקיבא שאין מערכת חינוך טובה ,אין גנים בשכונות החדשות , ראש עיר עייף מאוד ומי שרוצה להחליף אותו יותר עייף ממנו . מלא עברניים בעיריה שמחלקים שוחט פוליטי לאנשים עברניים . בכל פינה תמצא קזלן לא חוקי והאכיפה מתבצעת רק על האנשים החלשים ! בקיצור לא מומלץ.סגור
-
10.למה ללכת על תשואה של 2-3% כשהבנק נותן לך 4%...? (ל"ת)המחשבון 17/01/2023 00:34הגב לתגובה זו6 0סגור
-
כשכולם קנו הבנק נתן בקושי 0.1% (ל"ת)אוהד 18/01/2023 00:06הגב לתגובה זו1 0סגור
-
9.חור עקיבא , בטח לא קיסריה ....יוסי 16/01/2023 20:35הגב לתגובה זו11 3בתור מי שנפל בפח ועבר הנה מהמרכז ... עירייה שלא מתפקדת , לכלוך וזועמה ברחובות , מערכת חינוך במצב קטסטרופה , האוכלוסייה (איך לומר בלי לפגוע...?) , ערסים ונציגים מג׳אסר בכל מקום, קניון זה הגדרה יפה אבל מדובר במקום דוחה שחצי מהחנויות בו פנויות להשכרה , הכניסה לשכונות הוותיקות כמו שז״ר היא בגדר סכנה ומולץ עם שכפ״ץ . מקווים שנסתדר כלכלית ונוכל לחזור לגוש דן בקרובסגור
-
8.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרותמנשה 16/01/2023 20:33הגב לתגובה זו0 1המשקיעים הבינו שליד הים יש פונטנצייל ענק ישנה השבחה עירונית יזמים כבר מתרוצצים להשקיעסגור
- טען עוד
-
7.תיהיה עיר מספר 1 בירידות המחיר בשנים הקרובות (ל"ת)אני 16/01/2023 19:59הגב לתגובה זו5 1סגור
-
6.ככה בדיוק נראת בועהדניאל 16/01/2023 18:49הגב לתגובה זו8 1נגמרה החגיגהסגור
-
5.בקרוב בבנימינה שכונה מערבית שכזוסבלנות 16/01/2023 18:36הגב לתגובה זו1 0כל צמוד קרקע יקבל לפחות 4 קומות לבנות תהליך של 10 שנה לא יכירו את בנימינה מערבסגור
-
4.אל תעשו טעותחור עקיבא 16/01/2023 18:11הגב לתגובה זו7 1מקום בלי תעסוקה ובלי שירותים בסיסיים. האוכלוסייה הוותיקה של אור עקיבא היא קשה וכושלתסגור
-
3.כתבה מעוותת לגמרידוד 16/01/2023 17:37הגב לתגובה זו5 1תבדוק לפני שאתה זורק נתונים לאוויר...סגור
-
2.צמודי קרקע זן הולך ונעלםהומלס 16/01/2023 16:03הגב לתגובה זו4 4מחיר צמודי הקרקע ימשכו להאמיר, מאחר והם במחסור הולך וגדלסגור
-
1.אור עקיבא לא קיסריהיניב 16/01/2023 15:29הגב לתגובה זו18 2מחירים לא הגיוניים לפח של יישוב , מערכת חינוך ברמה נמוכה, שירותים לאזרח רמה ג . אנשים מגיעים ליישוב ועוזבים אחרי שנה שנתיים .סגור
-
יש אנשים במערכת החינוך הנל, שלא מפריע להם רמה נמוכה. (ל"ת)אננ 19/01/2023 18:48הגב לתגובה זו0 0סגור
