מחירי הדיור: הברון מתהפך בקברו - הנדל"ן בבנימינה על צומת דרכים

מגרף מחירי הדיור בבנימינה אפשר ללמוד כמה דברים. בשנה שעברה מחיר ממוצע למטר היה כ-20 אלף שקל. המחיר הממוצע לקניה היה 3.2 מיליון שקל. התשואה השנתית למשכירים הייתה נמוכה - בערך 2%-2.5%.

יש כמה מסקנות שעולות, הן לא בהכרח רעות: יחידות הדיור בבנימינה, הן בעיקר צמודי קרקע, מה שאומר שהגודל הממוצע ליחידה הוא גבוה. מעל גודל מסוים למטר, המחיר בדרך כלל יורד. ככה זה עובד בנדל"ן. קניתם דירה של 100 מטר, או דירת 140 מטר באותו פרוייקט? ההפרש לא יהיה 40%. זה משפיע משום שזה מוריד את המחיר למטר. יש כלל בעולם הנדל"ן: ברוב המקרים, המחיר למטר ה-110 לא יהיה כמו המטר הראשון. ההסבר השני: האיחוד עם גבעת עדה (4,000 תושבים, כשליש בלבד ממספר תושבי בנימינה) ב-2003, השכנה ממזרח, הוריד את המחיר הממוצע. גבעת עדה היא אחלה מקום לחיות בו, אבל המחיר הממוצע לבית שם נמוך יותר, גם משום שהוא מכיל בנינים.

אז איך זה שבכל זאת בנימינה נחשבת לזולה יחסית מבחינת מטראז' למרות שמדובר באחד היישובים הכי יוקרתיים ומבוקשים באזור הזה, שנע בין צפון השרון לחלק הדרומי של צפון הארץ - 10 ק"מ צפונית לחדרה? ראשית, קצב התחלות הבניה כאן הוא נמוך יחסית. הסיבה העיקרית היא שבנימינה לא בונה לגובה, אלא בעיקר מסמלת את תופעת הזחילה - יותר קרקע לא מנוצלת. רוב הבתים שנמכרו שם בשנים האחרונות הם מיד שניה, ולא מקבלן.

אבל אם תשאלו את ראש המועצה איתי ויסברג, זה בכלל לא הסיפור שלה. מבחינתו הדבר החשוב ביותר הוא המאבק נגד תוכנית המתאר החדשה, שיכולה להפוך את המושבה הפסטורלית שלו לבעלת מרקם אורבני. במילים אחרות, תכנית המתאר אמורה להגדיל את היישוב שבו 16 אלף איש (פחות מ-12 אלף בבנימינה עצמה) - ל-50 אלף לפחות ולכן ביישוב טוענים: לא רק שזה יהרוס את המרקם המיוחד שלו, אלא גם יוביל לפגיעה בנוף ירוק ובשמורת נחל התנינים המפורסם.

בדקנו: כמה עולה דירה ביבנה? 
מחירי הדיור בקריית מוצקין: הצפיפות הורגת. פלא שהפרוייקטים נעצרו?
מחירי הדיור בקריית ים - איפה עוד תשיגו דירה ב-900 אלף שקל?
דירה במצפה רמון - כמה זה עולה ומה התשואה?
מחירי הדירות בנתניה - לא רק בגלל הצרפתים, היכן ייעצר הטירוף
מחירי הדיור בחדרה - בכמה הם עלו והאם המשקיעים איחרו את הרכבת?

לא רק ויסברג כועס, אלא גם התושבים. עשרות התנגדויות כבר הוגשו נגד התוכנית שהופקדה כבר לפני שנתיים, אחרי שש שנים של תכנון. אבל אז, בולנט"ע, נושא הצפיפות קיבל מימד אחר. "רוצים להכפיל את האוכלוסיה בבנימינה עצמה פי 5 או 6. זוהי יריקה בפרצוף של התושבים", אומרים שם. בנימינה? יישוב עירוני? אם הברון היה יודע, הוא בוודאי היה מתהפך בקברו.

כך או כך, הסיפור הזה עדיין רחוק מסיום. התושבים מאיימים ללכת עד הסוף. למה אנחנו מספרים לכם את כל זה? כי ההחלטה בעניין תשפיע על ערך הנדל"ן ועל עתידה של בנימינה-גבעת עדה בכלל: מחירי הדיור, הרחבת היישוב, האופי התכנוני - הכל יושפע מההחלטה הזאת.

כך או כך, המחירים בבנימינה תמיד היו גבוהים בהשוואה לישראל. לפני עשור, מחיר ממוצע לדירה כאן היה 2 מיליון שקל, לעומת 1.35 מיליון שקל בממוצע בישראל. כיום, המחיר הוא 3.2 מיליון שקל, לעומת 1.8 בערך בישראל. כלומר, הפער גדל.

יחד עם זאת, מה שהוריד טיפה את הממוצע בשנים האחרונות היה הפרוייקטים של המחיר למשתכן, ב-2018. שווקו כאן 22 יחידות דיור למגורים בבנייה רוויה, במסגרת פרוייקט של חברת שבח מ.נ. בע”מ. מחירי הדירות אז היו החל מ-807 אלף שקל ועד 1.09 מיליון לדירות גדולות עם מרפסת, מחסן וחניה. היום זה נראה כמעט דמיוני, למרות ששימו לב למספר של היחידות ששווקו: נמוך מאוד, ביחס לכל מקום אחר בארץ.

בהתנגדות שהוגשה ב-14 בדצמבר 2022 (לידי רונן סגל, מתכנן מחוז חיפה וממלא מקום יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה) ואותה קיבלנו, עיקריה הסתכמו בטבלה הבאה, אותה קיבלנו מהמועצה. הטבלה מדברת על צפיפות ביחס לערים אחרות באזור. הנה:

כמה עולה דירה בבנימינה?
אז המחיר הממוצע ליחידת דיור כאן היא 3.2 מיליון שקל (רוצים דירה בחצי מחיר? תמצאו דירה קטנה יחסית בבניין ישן), אבל זה ממש לא מדויק. רוב האנשים שמגיעים לכאן מתעניינים בצמוד קרקע. זה בדיוק הפער בין המספרים שאתם רואים למחירים במציאות. חיפשנו הבוקר צמוד קרקע בבנימינה, אפילו התקשרו לבדוק: יהיה לכם קשה מאוד למצוא בית קרקע במחיר של פחות מ-4.5 מיליון שקל. חלק מהם נושקים לכיוון 5.5-6 מיליון. אז נכון, יש בבנימינה גבעת עדה דירות רגילות שמורידות את הממוצע.

עכשיו נותר רק לבדוק - כמה זמן יעמדו בעלי הדירות בזמן הבלימה בשוק? מי ייכנע ראשון, המוכרים או הקונים? ביישוב כמו בנימינה, הדבר הזה מאוד בולט לעין, משום שהיקף המכירות כאן הוא קטן יחסית. על המקומות האלה, האטה ובלימה בשוק יכולה להשפיע, באחוזים, יותר מאשר בעיר הגדולה.

עובדתית, עסקאות ברשות מסים מספרות את הסיפור: יש כאן בלימה מאז חודש אוקטובר, אבל ביחס למספר התושבים זה יכול להיות נורמלי. מה שחשוב עכשיו זה לא איך מזרימים ביקושים, אלא איך היישוב פותר את הבעיה מול ולנט"ע. חכו לבית המשפט.

עסקאות אחרונות, בנימינה:
החבצלת 8, 133 מ"ר, 3.5 חדרים - 2.43 מיליון שקל.
השעורה 75, 128 מ"ר, 5 חדרים - 4 מיליון שקל.
רותם 18, 160 מ"ר, 3.5 חדרים, קומה 2 - 1.22 מיליון שקל.
היסמין 19, 218 מ"ר, 5 חדרים - 4.47 מיליון שקל.
האסיף 67, 170 מ"ר, 5 חדרים - 4.37 מיליון שקל.