רק ביבי יכול להוריד את מחירי הדירות - ועל זה הציבור ישפוט אותו

רועי גרון הזכיר לנו שממשלה יודעת לטפל במשבר דיור. השאלה עד כמה היא נחושה לעשות זאת. בשנים האחרונות היא לא מספיק נחושה? השר היחיד שהצליח למרות הביקורת ולמרות הטעויות, לסדר לרבבות צעירים דירה מוזלת הוא משה כחלון. מחיר למשתכן היא תוכנית חלקית, עם הרבה בעיות מובנות, אבל בשורה התחתונה, אנשים היום אומרים לכחלון תודה רבה כי בלעדיו לא היתה להם דירה.

אבל, כחלון לא הצליח להשריש ולהרחיב את התוכנית, נכשל בהורדת מחירי הדירות לכולם (אגב, היום הכשלון שלו נראה קטנטן, אצלו המחירים עלו באחוזים בודדים, בשנתיים האחרונות המחירים עלו 10% ו-20% בהתאמה), וכך הועף בעצם מהזירה הפוליטית.

אבל איפה ראש הממשלה. בנימין נתניהו ראש הממשלה הוא האיש החזק של הפוליטיקה הישראלית כבר מעל 20 שנה. אם הוא רוצה - המחירים לא יעלו. אפילו ירדו. התרחיש הסביר לבלימה בשוק הדירות הוא ירידת מחירים של כמה אחוזים טובים, לצד קיפאון בעלייה, דבר שבהינתן האינפלציה יכול להיות מתורגם תוך כמה שנים לירידה של 10%-15%. אפילו יותר.

התנאים לכך קיימים - הריבית מביאה את הרוכשים הפוטנציאלים להמתין. הם כבר לא מסוגלים לעמוד במחירים האלו. הם צריכים להביא הון גדול יותר מבעבר והם צריכים לשלם משכנתא הרבה יותר גדולה מבעבר. 

• שר הביטחון יואב גלנט פוטר מתפקידו - איך זה ישפיע על הבורסה?
• המדליף ממדליף פטור; הגול העצמי של התקשורת

הריבית גם מאלצת קבלנים להאיץ מכירות. יש להם הוצאות מימון גדולות ותשלומים והם רוצים להיפגש עם תקבולים. אז הם מורידים מחירים ולמרות שהם לא אוהבים לקרוא לזה כך - זו ירידת מחירים. כאשר קבלן נותן אפשרות לשלם 20% היום, 80% בסוף, הוא סופג עלויות מימון וחוסך לרוכשים הרבה כסף, זו הורדת מחיר. כאשר קבלן נותן מטבח מתנה, זו הורדת מחיר. כאשר קבלן עושה מבצע סוף שנה ומוריד 5% זו הורדת מחיר.  המחירים כבר יורדים ורואים את זה בנתוני הלמ"ס.

אז למה באמת הממשלה לא מצליחה להתמודד עם מחירי הדירות? יכול להיות שהשרים לא רואים בזה כזה משבר גדול. אנשים גרים בדירות - שלהם או דירות מושכרות, הם לא ישנים באוהלים. קשה מאוד, אבל מסתדרים. אפשרות אחרת פשוטה ואולי טבעית יותר היא היתרון הגדול של עליית מחירי הדירות ליותר משני שליש מהעם שמחזיק דירות. החלק הזה התעשר בשנים האחרונות, ובחלק הזה נמצאים גם נתניהו וגם שורה ארוכה של שרים היום ובעבר וחברי כנסת. למעשה להם ולרבבות אנשים נוספים יש כמה דירות, הם משכירים דירות והם מקבלים שכירות מבלי לשלם על זה מס. 

בשעה שעל עבודה משלמים מס, על רווחים בבורסה משלמים מס, על הכנסות משכר דירה אין מס עד רף של 5,470 שקל בחודש וגם מעל זה המס נמוך במיוחד (כל עוד אין למשכיר עסק של שכירויות).

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אפשר להתחיל בהשוואת המיסוי - לחייב משכירים לשלם 25% על הרווח. תקום צעקה גדולה ויגידו לנו שזה יתגלגל לשוכרים, שגם כך סבלו בשנה האחרונה מעליות מחירים חדות וגם בהמשך צפויים לראות עלייה חדה. אבל זה יוציא חלק מהמשכירים מהשוק, זה יגדיל את היצע הדירות שיוצעו לרוכשי הדירות, משוואת ההיצע והביקוש תשתנה לטובת ההיצע.

אבל כל אלו זה השוליים, זה הצל. הדבר הכי קריטי זה לבנות בהיקפים גדולים מאוד. להציף את השוק ולהגדיל היצע באופן קבוע ומתמשך. זה לא פשוט, כי הקבלנים פועלים כגוף אחד ממושמע. כאשר יש עלייה בריבית וחשש מההאטה הם בונים פחות. הם מתחילים פחות בבנייה חדשה והם מאריכים את משך הבנייה. הם שולטים במלאי הדירות, הם מווסתים אותו. זה מה שהם עושים עכשיו. במילים אחרות, הם שולטים במשוואה. הם יכולים תמיד לדאוג שההיצע יהיה נמוך מהביקוש.

איך זה ייתכן, הרי יש כמות גדולה של קבלנים ולכאורה יש תחרות. אבל לנו נראה שיותר מאשר תחרות, יש תאום. הקבלנים הגדולים חושבים ועושים ואומרים ( גם בתקשורת כהעברת מסרים) אותו דבר, הקבלנים הקטנים והבינוניים הולכים בעקבותיהם. לפעמים אין ברירה, אז פועלים אחרת, אבל בסה"כ מצופפים שורות.

מעבר לכך, דירה זה לא כוס קפה שאפשר לקנות בהרבה מקומות בבתי קפה שונים ומגוונים. אם אתם רוצים לגור באזור מסוים - אתם נמצאים מול 2-3 קבלנים. כמות "הספקים" מוגבלת באזורים מסוימים ויש להם כוח גדול. כלומר, העובדה שיש מאות רבות של קבלנים, לא מבטאת תחרות, כי הביקוש באזור מסוים נתקל ב-2-3 קבלנים בלבד. 

המסקנה היא שכן - יהיו ככל הנראה ירידות מחירים מסוימות, אבל כדי לא להבריח צעירים מכאן, כדי לתת להם חיים מעבר לשעבוד של עשרות שנים למשכנתא, או לזרוק אותם לשכירות שאולי מהווה פתרון טוב, אבל הרוב עדיין לא שם מבחינה תפיסתית-מחשבתית, צריך פתרון רחב היקף. מדברים על שר אוצר, שר שיכון ובינוי, אבל האמת - זה רק ביבי. האיש החזק במערכת, צריך לדאוג לדורות הבאים. על זה הציבור ישפוט אותו. הוא ישפוט אותו כי הוא יודע שהוא יכול להוריד את מחירי הדירות ואם הוא לא יעשה זאת זה עשוי להוכיח שביבי רואה רק את טובתו האישית ולא את טובת העם. למשפחת נתניהו יש נדל"ן בשווי של 50 מיליון שקל לפחות. האינטרס האישי ברור, אבל מנגד מיליונים לא יכולים לקנות דירה ב-2 מיליון שקל. 

ובינתיים, עסקאות מהשבוע האחרון:

נתניה:  - דירת 3 חדרים, ברחוב לוי אשכול, 61 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, עם מעלית וחניה,  נמכרה ב-1.195 מיליון שקל - דירת 3 חדרים, ברחוב אהוד מנור, 121 מ"ר + 23 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 33, עם 4 מעליות, 2 חניות, חדר כושר, חדר דיירים, בריכה, בית כנסת בפרויקט יוקרה. נמכרה ב-4.2 מיליון.

- השכרה: דירת 4 חדרים, ברחוב משה איכילוב, 96 מ"ר, קומה 6 מתוך 8, עם מעלית, הושכרה ב 4,150 שקל לחודש.

מבשרת ציון: - דופלקס ברחוב הברוש במבשרת ציון, 7 חדרים, 210 מ"ר, 2 חניות פרטיות, מעלית פנימית בתוך הבית, מרפסת 20 מ"ר + מרפסת 11 מ"ר, נמכרה ב-4.53 מיליון שקל.

ירושלים:  - דירה חדשה ברחוב טשרניחובסקי, 5 חדרים, 127 מ"ר, מרפסת 14 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-3.8 מיליון שקל.

יבנה - פנטהאוז  5 חדרים, רחוב הצדף, 252 מ"ר, מרפסת 100 מ"ר, קומה 7 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכר ב- 4,270,000 ש"ח  - דירת 4 חדרים, רחוב הנחשול, 102 מ"ר, מרפסת 15 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,525,000 ש"ח  - דירת 4 חדרים,רחוב הדוגית, 108 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 3 מתוך 9, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,710,000 ש"ח 

באר שבע  - קוטג' 5.5 חדרים, רחוב אהרון קציר, שכונת רמות, 158 מ"ר בנוי, גינה 80 מ"ר, חניה, נמכר ב- 1,900,000 ש"ח  - בית פרטי 4.5 חדרים, רחוב משעול פסמון, שכונה ה', 85 מ"ר, גינה 25 מ"ר, נמכר ב- 1,075,000 ש"ח  - דירת 4 חדרים, רחוב מצדה, שכונה ב', 76 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב- 920,000 ש"ח  - דירת 3 חדרים, רחוב בר ניסן, שכונת נווה זאב, 103 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, קומה 2 מתוך 9, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,150,000 ש"ח  - דירת 5 חדרים, רחוב אברהם מחרז, שכונה ב', 190 מ"ר, מרפסת 20 מ"ר, קומה 6 מתוך 28, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,750,000 ש"ח  - דירת 4 חדרים, רחוב בני אור, שכונה ב', 72 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 700,000 ש"ח  - דירת 3 חדרים, רחוב רמב"ן, שכונה ד, 69 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 584,000 ש"ח.   יהוד  - דירת 5 חדרים, רחוב דרך העצמאות, 135 מ"ר, מרפסת 15 מ"ר, קומה 6 מתוך 15, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,140,000 ש"ח 

חריש - דירת 4 חדרים, רחוב אלון, 98 מ"ר, מרפסת 14 מ"ר, קומה 3 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,665,000 ש"ח  - דופלקס 6 חדרים, רחוב ברקת, 160 מ"ר, מרפסת 40 מ"ר, קומה 6 מתוך 6, חניה, מעלית, נמכר ב- 2,280,000 ש"ח  - דירת גג 5 חדרים, רחוב ברקת, 105 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 5 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,720,000 ש"ח 

נהריה - דירת 4 חדרים, רחוב קרן היסוד, 105 מ"ר, קומה 6 מתוך 9, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,900,000 ש"ח עפולה  - דירת 3 חדרים, רחוב קרן היסוד, 80 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, חניה, נמכרה ב- 800,000 ש"ח  - דירת 3 חדרים, רחוב פשוש, 58 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, נמכרה ב- 600,000 ש"ח  - דירת 4 חדרים, רחוב יזרעאל, 137 מ"ר, קומה 7 מתוך 9, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,205,000 ש"ח