אלפיים שקל להיתר: כך תתמרץ המדינה את הרשויות המקומיות לבנות יותר

מחירי הדיור עלו בשנה האחרונה בקרוב ל-20%. הבלימה האחרונה שמורגשת בעקבות עליית הריבית, שהובילה לפאניקה בקרב נוטלי המשכנתאות, צמצמה משמעותית את מספר הלווים וגם הורידה את גודל ההלוואה הממוצע.

מה קרה בשוק בפועל בשנת 2022? יותר זוגות צעירים לקחו הלוואות של 1.5-2 מיליון שקל כדי להשיג דירה. החשש במשק היה שכעת הם לא יוכלו לעמוד בהלוואה, בגלל תוספת של 1,000-2,000 שקל במשכנתא. אבל בעיקר - המדינה רצתה שפחות אנשים יגיעו לקבל משכנתא, מחשש שלא יעמדו בהחזר. כשזה יקרה, המחירים ירדו כי הביקוש יירד. החשש השני, של הרוכשים, הוא מירידת מחירי הדיור בעקבות הלוואות גדולות שלקחו. אבל החשש הלאומי גובר על הכל: אם מחירי הדיור לא ירדו, או לפחות לא תיבלם העליה, יכול להיות שהדור הבא כבר לא יוכל לקנות דירה - במחיר מלא, או אפילו דירה בהנחה.

לצורך הגדלת ההיצע, אבל לא רק, קמה טיוטת חוק ההסדרים. אחד הסעיפים החשובים בה הוא שותפות הממשלה והשלטון המקומי בפתרון משבר הדיור. האם הממשלה מסוגלת להוריד את מחירי הדיור או רק לצנן את העליות? האם היא מסוגלת להגדיל היצעים או רק למצוא פתרונות זמניים?

המדינה רוצה ליצור מתווה שיסייע לרשויות מקומיות קולטות דיור ויגביר את הכדאיות הכלכלית בקליטת תושבים חדשים לרשות המקומית. איך היא עושה את זה? היא מתמרצת. על כל היתר בניה, תקבלו עוד כסף לתקציב. מה תעשה רשות מקומית חכמה? תתחיל להדפיס היתרי בניה בקצב מואץ, כי היא יכולה לקבל מענקים ולהגדיל את הקופה. אבל האם זה באמת משתלם לה וזה הפתרון האמיתי למשבר הדיור?

בדקנו מה התמריץ שהמדינה מציעה לרשויות המקומיות בהתאם לטיוטה של החוק. כלומר, איך היא תגרום להם להוציא היתרים בקצב מהיר? ובכן, המדינה החליטה כי עבור כל היתר לבניית יחידת דיור שהוציאה רשות מקומית בין השנים 2018 עד 2020, היא תהיה זכאית החל משנת 2024 למענק של 1,500 שקל. לדוגמא, רשות מקומית שבנתה 1,000 יחידות דיור בשנה, במשך שלוש שנים, תקבל 4.5 מיליון שקל. החל משנת 2021, תהא זכאית הרשות המקומית בחלוף שלוש שנים משנת מתן ההיתר, למענק של 2,000 שקל.

חוק ההסדרים: תסכימו לשלם יותר ארנונה כדי להוריד את מחירי הדיור?

מה יקרה אם לקרן יש חוסר או עודף כסף? החל משנת 2029, אם הכנסות הקרן פחותות מסך המענקים להאצת הדיור, הזכות תעודכן באופן יחסי לסך ההכנסות שנותרו. אם עלו הכנסות הקרן בשנה מסוימת ביחס למענקים, 70% מהכסף יעבור לחלוקה בשנים הבאות ו-30% יחולק לפרויקטים נוספים לתמרוץ רשויות מקומיות להגדלת היצע הדיור ולצמצום פערים הנובעים מהגדלת היצע הדיור. בקיצור, ישמשו להגדלת היקף הפרוייקט הזה.

בנוסף, עוד משנת 2029, הקרן תוכל להציע שינוי בקריטריונים לחלוקת הכסף. אמות המידה החדשות יהיו בהתאם למספר יחידות הדיור שנבנו ברשות המקומית בשלוש השנים הקודמות, בכלל וביחס למספר יחידות הדיור הקיימות ברשות; האיתנות הפיננסית של הרשות המקומית; מדדים נוספים שיקבעו על ידי שרי האוצר והפנים - כל זאת בכפוף להסכמה של 70% מהרשויות המקומיות.

מאיפה המימון לכל זה, אתם שואלים? אז החל משנת 2024 ואילך, כל רשות מקומית תפריש לקרן ברבעון הראשון של השנה, סכום מסוים מהגידול בסך גביית הארנונה שאינה ממגורים בשנה הקודמת, לעומת הממוצע הארצי. משם עיקר הכסף. איך ייקבעו מי תשלם כמה? הרשויות יתחלקו לארבעה, בהתאם לסכומים הממוצעים שהיא גובה מארנונה שלא למגורים.

החישוב הוא פשוט: אם העודף של הגביה מארנונה לעסקים לעומת הממוצע הארצי היה מיליון שקל, את הכסף הזה היא תזרים לשם. רגע, בטח תשאלו, מה הרשות מרוויחה מזה? היא בעצם מממנת את הכסף שהיא מקבלת כמענק. זה נכון, אבל ברגע שיבנו עוד ועוד דירות והארנונה למגורים תעלה, היא תרוויח עוד כסף. אבל עזבו את העיריות, אתם בטח לא דואגים מה יקרה איתן (כי בסוף, לא רק זה יקבע את השירותים שתקבלו ממנה) - מה שחשוב זה האזרחים שמודאגים שמחר לא יהיה לילדים שלהם, סליחה - להם, איפה לגור.

אבל רגע, זה לא הכל. במסגרת הרפורמה, יעדכנו גם את שיטת המדידה של הנכסים. מה זה אומר? תתכוננו: הרשות תוכל להטיל ארנונה גם על שטחים שבעבר לא הטילה עליהם מס. עוד נקבע, כי רשות מקומית איתנה מבחינה כלכלית תוכל להפחית את סכום הארנונה הכללית לסוג נכסים שאינו מגורים, אם תעלה את סכום הארנונה למגורים באותו סכום. מה זה אומר? יותר ארנונה למגורים (עד 5% העלאה, לפי הטיוטה), פחות לעסקים. בהנחה שיש לכם עסק ואתם לא גרים ברחוב - תשלמו אותה בכל מקרה - מכאן או מכאן. בנוסף, המדינה תקצר את תקופת הפטור לארנונה עבור מבנים הרוסים או שלא ניתן לגור בהם.

מה אומרת הטיוטה על נושא הארנונה? למה היא כל כך חשובה ואיך היא תגרום למעסיקים להוציא יותר התרי בניה למגורים ולא לעסקים? "שילוב הפער בין ההוצאות הגבוהות על תושבים לעומת עסקים להכנסות הגבוהות מעסקים לעומת מתושבים, מוביל לכך שלרשויות המקומיות קיים תמריץ שלילי משמעותי לקליטת תושבים חדשים ואילו תמרוץ יתר לתכנון עודף באופן משמעותי של שטחי תעסוקה ומסחר". הבנתם? הכלל הוא פשוט. כשאתה מכניס יותר כסף מארנונה, אתה תעדיף לפתוח עוד עסקים על פני מגורים. אם זה יתאזן, העירייה תדפיס יותר התרי בניה למגורים.

לסיכום, המדינה תציע לעיריות 2 דברים: 1. לקבל מענקים על התרי בניה שהיא מוציאה. 2. לגבות יותר ארנונה מעסקים במקומות שבהם היא לא גבתה בעבר, אבל להוריד אותה ביחס למגורים, כך שהארנונה מהמגורים תגדל והיא תשאף להוציא יותר התרי בניה למגורים בגלל שההכנסות גדלות.

האם זה מה שיוריד את מחירי הנדל"ן או ימתן את העליה במחירים בטווח הארוך? לא בטוח, אבל יחד עם שורת החלטות נוספות, זה יכול להצליח.