"מדינת ישראל צריכה לגבות מס על שכר דירה מהשקל הראשון"

במשרד האוצר, כבר דיווחנו, מתכננים רפורמה חדשה, במסגרתה יהיה על המשכירים לדווח על כל עסקה, גם אם מדובר בעסקת שכירות נמוכה. הרפורמה גם תקל על מי שמשכיר ושוכר במקביל, כך שהוא יקבל אפשרות לקיזוז המס, שיהיה מאוד נמוך. אבל בעיקר - המטרה של התכנית היא להוביל לחובת דיווח, שתבוא משני הצדדים, משכיר או שוכר (במקרה שהוא גם משכיר), תמנע התחמקות מתשלום מס או מתירוצים של בעלי הדירות על כך שלא ידעו שהם לא עומדים בתקרת הפטור. בדרך הזו, היא גם תמנע או תצמצם את השוק שחור.

זה חשוב, אבל מדוע בכלל בעלי הדירות עושים כסף מנדל"ן ולא משלמים מס? כלומר, אם על רווח במניות משלמים מס, אם על שכר עבודה משלמים מס, אם על כל הכנסה משלמים מס - למה לא משלמים על רווח מהשכרת דירות עד תקרת הפטור? וכשהיא כן חוצה את תקרת הפטור - למה לא לשלם מס גבוה יותר, אלא מס נמוך בהרבה בהשוואה לרווחים אחרים כמו בבורסה או על עסקאות מכר בנדל"ן? אם המדינה תרוויח משהו, היא תרוויח אותו מהמשקיעים, ולא מזוג צעיר שרוצה לקנות דירה ואין לו איך. אולי הדרך היא לשנות בכלל את מתווה המס עבור משקיעים, שבדרך כלל יש להם הכנסה פנויה גבוהה יותר ויותר כסף בצד, מאשר את אלה שמזיעים בשביל הכסף, ובסוף החודש מס הכנסה בא איתם חשבון.

ירון גינדי הוא נשיא לשכת יועצי המס בישראל. יש לו דעה מגובשת על מה שקורה למחירי הדיור בישראל, אבל הצמדנו את הידע שלו למחירי השכירויות.

מה זה יעשה, שאלתי אותו, למחירים. "זה לא אמור להשפיע על המחירים, אלא על הדיווח", הוא מסביר. "במדינת ישראל יהיה מידע, סוף כל סוף, על נתוני שכר הדירה, על עלייה או ירידה אמיתית וגם על הכנסה פנויה. לקבל נתונים על הכנסות, גם בהיבט של שכר הדירה - יש לזה השפעה על כל הנתונים של המדינה. ברגע שאנשים מדווחים, נגלה שמדי פעם אנשים ישימו לב שאולי הם כן צריכים לשלם מס, שאולי יש להם שתי דירות ופתאום הם יגלו את החוק מחדש. כשאנשים מדווחים - דברים צצים".

לבעלי הדירות יש ממה לפחד? "אין להם ממה לפחד, אם הם אומרים את האמת. מי שלא אומר אותה, יש לו. רוב הציבור, אני מניח, מכיר אמת".

תגיד, למה בכלל לא לשלם מס על שכר דירה? מכולם לוקחים, מבעלי הדירות העשירים לא? "מדינת ישראל צריכה לגבות מס על שכר דירה מהשקל הראשון, למי שיש לו יותר מדירה אחת. כולם צריכים לשלם מס. זה מס שהוא שוויוני. הוא לא על עבודה, אלא על הון. זה יגביר את השוויון בחברה שלנו. זה מקור הכנסה ראוי מאוד".

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• הרפורמה בפקדונות: חברות האשראי יצליחו להעמיד תחרות אמיתית לבנקים?

על רווח ממניות כן, על רווח ממניות נדל"ן כן, אבל על רווח משכר דירה לא? "לכן צריך לעשות כאן רפורמה. אם אני משפר דיור, לא פייר לגבות ממני כי יש לי דירה אחת. נניח שאני שוכר ומשכיר - בשביל זה הם עשו את הסעיף הזה. הרי ברור שמי שמשכיר דירה גם שוכר או גר איפשהו".

יש מי שטוען שהדבר הזה עשוי לפגוע בשוכרים, אתה מבין לבד שאולי תהיה עליה במחירים. אבל זה לא מדויק. כי בסוף, זה יגדיל את היצע הדירות ואולי דווקא יוריד מחירים. "השוכרים לא יפגעו. הרמאים הם בשוליים. אם יש מקרים של שוק שחור, אז הנה הדיווח שיפטור אותנו מהם. אם כתוצאה מזה הרמאי רוצה לעלות את שכר הדירה, שיתמודד עם בעל הדירה שלו. לא עושים רפורמה כתוצאה מרמאות. אם שני הצדדים מרמים כדי לחסוך 500 שקל, זו בעיה. אבל זה באמת בשוליים. זה יתוקן כתוצאה מהמהלך הזה, וזה מה שחשוב".

מה עוד זה יעשה לשוק? "כך נדע כמה באמת עולה שכירות, זה ייצר שקיפות, יוריד את פרמיית הסיכון וישפיע חיובית על השוק. שקיפות לעולם לא תשפיע באופן שלילי, ולא רק בדיור. אני לא חושב שזה יוריד מחירים. ההשפעה תהיה חיובית".

• 7 שנים אחרי ההגרלה: דירות באור יהודה נמכרות כמעט כפול
• מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מה אתה חושב על מחירי הדיור? "שהם נבלמו כתוצאה ממשבר מנהיגות. זה לא משבר ריאלי. ניתן לפתור את משבר הדיור, זה אתגר משמעותי, אבל אפשר לפצח אותו. חוסר המשילות בישראל השפיע".

מה הפתרון? "צריך להרחיב את שוק הדיור דרך התחדשות עירונית. עשו לה סיכול ממוקד לאורך השנים האחרונות. לא יכול להיות שעד שאשים אבן ראשונה ייקח לי 12 שנה. המדינה לא מעודדת את הפרוייקט הזה, לפחות בצורה מסיבית. האזרחים ונבחרי הציבור רוצים לקדם את זה, אבל יש מי שתוקע את זה - הדרג המקצועי - מיועצים משפטיים, דרך מתכנני, ועדות התכנון ועוד. הם לא כפופים לאף אחד. רשויות מקומיות לא רוצות שבערים שלהם יקודמו תכניות כאלה. הן מפסידות כסף. לכל תושב שנוסף לה היא צריכה לתת חינוך ושירותים. אולי, אם נרחיב בתמ"א את מספר הקומות, במקום 2.5 קומות להקים מגדל - זה יצליח".

אתה לא יכול, אלא אם תהרוס. "נכון, אני מדבר על תמ"א 2. להרוס ולבנות מחדש. רק ככה נצליח. אם ראש עירייה יקבל עשרות מליונים לתקציב ולא אלפים בודדים ליחידה, כמו בחוק ההסדרים, זה יצליח. שימו לעירייה כסף ותראו מה יקרה. המטרה, בסוף, היא לא לגרום למחירי הדיור לרדת דרסטית, אלא לצנן טיפה את השוק, גם כמה אחוזים בודדים זה כסף".