מחירי הדיור בחולון - כמה עולה דירה בעיר בלי קרקעות פנויות?

מדי פעם, כשעולה שיחת חולין על מחירי הדיור בחולון בין שני עוברי אורח, איכשהו השיחה גולשת לעיר בת ים. תושבי חולון לא מבינים איך זה קרה. בת ים הצליחה להדביק את הפער מהשכנה שהייתה תמיד נוצצת ויוקרתית יותר. פעם היו אומרים שחולון היא עיר יוקרה במרכז הארץ ובת ים ממגרת פשע. אבל הזמנים השתנו. היום בת ים היא עיר שנהנית מפיתוח רצועת חוף, קרבה לתל אביב ומחירי דיור שעולים בהתאמה. וחולון נשארה חולון (שזה לא רע בכלל, כן?).

תושבי חולון לא מסתכלים על כך בהנאה. הגרף שלהם עולה, אבל של בת ים עולה יותר. בשכונות מסוימות, בת ים הצליחה אפילו לעבור את שכנתה והתשובה לכך עדיין לא ברורה. אם תשאלו את תושבי חולון, רמת השירותים שהם מקבלים גבוהה יותר. אבל כשהם רואים את הרכבת הקלה מתניעה שם אוטוטו, הם שוקלים אם להישאר או לעבור. בסוף, רובם נשארים בגלל שייכות לכאן. אבל את תופעת החלחול המועט לכיוון העיר השכנה קשה לעצור.

יש בחולון גם הרבה יתרונות על בת ים (וגם מעמד כוח סוציו אקונומי וכוח קניה גבוה יותר), אבל את ההשוואה הזאת נניח רגע בצד כדי לא לעצבן אף אחד. אם רכשתם כאן דירה, סביר להניח שסביבכם לא יהיה אתר בניה.

אז כשאין איפה לבנות, עושים התחדשות עירונית (30 אלף יחידות עושרו בוועדה המחוזית דרך תוספת יחידות דיור ובניה לגובה בצומת יוספטל, סוקולוב וכיכר העיר). ולמה אין איפה לבנות? כי בחולון אין קרקעות יותר. קשה מאוד להשיג שם צמוד קרקע, על וילה חדשה אי אפשר אפילו לחלום.

אז כן, יש לה פוטנציאל נוסף של שכונה אחת ויחידה. קוראים לה תכנית ח/500 והיא תיבנה בדרום העיר. מתי? עדיין לא ברור. אבל בזה מסתכם העניין. 4,080 דונם - זאת הקרקע היחידה שנותרה לעיר, לא רחוק מקריית שרת וכביש 4. אחרי זה, חולון לא תוכל לבנות יותר לעולם (אלא רק לבצע התחדשות עירונית - פינוי בינוי). אז כמה עולה דירה בעיר שאין לה (לפחות כרגע) קרקעות לבניה מיידית?

כמה עולה דירה בחולון?
בחולון יש כל כך הרבה שכונות, אפילו ביחס לעיר גדולה, שנהיה חייבים לעשות לכם סדר וגם לפרוט אותן לחלקים, כדי להסביר שהמחירים מאוד משתנים משכונה לשכונה. בגדול, המחיר הממוצע היום נע סביב 28-30 אלף שקל למטר. כלומר, כ-3 מיליון שקל לדירת 100 מטר. בפועל, ייתכן שבחלק נרחב מהשכונות המחיר יהיה גבוה יותר, העניין הוא שחלק מהשכונות הוותיקות מאזנות את המחיר. מיד נסביר.

שכונת אגרובנק הוותיקה שכוללת את מרכז העיר נמצאת בצפון. יש לה בנינים נמוכים והיא שקטה יחסית. רחוב סוקולוב המרכזי מוכר בשל העובדה שהוא מכיל הרבה בתי עסק. בשכונה הזאת המחיר הממוצע הוא 26-28 אלף שקל למטר, אבל זה מאוד תלוי, כי בבניינים מסוימים, חדשים יותר, המחיר יחצה את רף ה-30 אלף למטר. דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה 2.5 מיליון שקל.

קריית עבודה היא שכונה ישנה שבה נמצאים רחוב ויצמן וגן הרצל. המחיר שם נע סביב 32-37 אלף שקל למטריש שם לא מעט בנינים משנות ה-60 וה-70 ולכן המחיר הכולל עוד שפוי. בהנחה שאתם מוכנים לגור בבניין ישן מאוד, תשיגו דירה קטנה בפחות משני מיליון שקל.

בתל גיבורים תוכלו למצוא דירות בין 25 ל-30 אלף שקל למטר, אבל בדירות ישנות יחסית המחיר למטר מטפס. איך זה יכול להיות? כי אנשים לא ימכרו דירות של 50 מ"ר במחיר של 1.25 מיליון שקל. לכן, במקרה הזה, ככל שהדירה גדולה יותר - המחיר למטר יורד מגודל מסוים. אנשים מחפשים פתרון של דירה זולה, לכן הם מעדיפים לשלם מחיר גבוה למטר תמורת האפשרות לקנות דירה. קטנה, אבל דירה.

שכונת ג'סי כהן הוותיקה שנבנתה במקור לשיכון עולים היא אולי השכונה הזולה בחולון. אולי לא במחיר למטר, בגלל שאנשים קונים דירות להשקעה בתקווה להתחדשות עירונית, אבל בגדול, תוכלו להשיג שם בקלות דירת 3 חדרים תמורת 1.6 מיליון שקל - מחיר שקשה למצוא בחולון. אם תרצו לגור בה בשכירות, תוכלו להשיג דירות בפחות מ-4,000 שקל.

שכונת קריית שרת, בדרום מזרח חולון היא השכונה הגדולה בעיר, עם 24 אלף איש. המחיר הממוצע מתקרב ל-30 אלף שקל למטר. יש שם פרוייקטים חדשים, ששם המחיר עובר את ה-30 אלף שקל למטר. בגדול, דירת 4 חדרים, ישנה יותר או פחות, תעלה סביב 2.5 מיליון שקל.

קריית בן-גוריון היא שכונה גדולה בדרום העיר חולון, הגובלת באזור התעשייה והמחירים בה עולים כל הזמן. בשנות ה-80 תפסו ממנה שכונת יוקרה, אבל היום יש שכונות חדשות בהרבה והבעיה שלה היא בעיקר הצפיפות - זאת אחת השכונות הצפופות ביותר לא רק בחולון אלא גם במרכז. היתרון שלה: הקרבה לרכבת הקלה ולרמת השירותים שניתנים לתושבים. תוכלו להשיג שם 4 חדרים תמורת 2.4-2.5 מיליון שקל, 5 חדרים (רגילה כמובן, משהו כמו 115 מטר) תמורת 2.7-2.8 מיליון שקל. מחיר של 24-26 אלף שקל למטר. על פנטהאוז או דירות מיוחדות, כמובן, תשלמו הרבה יותר. למה? אולי גם בגלל הקרבה למוסדות החינוך ולקאנטרי.

בחודש האחרון מצאנו שם מספר עסקאות. דירת 4 חדרים ברחוב לסקוב ב-2.3 מיליון שקל, נמכרה אחרי הפחתה של 8%. דירת 5 חדרים, 113 מ"ר, נמכרה ב-2.375 מיליון שקל. 5 חדרים ברחוב משה דיין, 115 מ"ר, נמכרה ב-2.8 מיליון שקל. לא רע.

את הבוננזה השארנו לסוף. שכונת קריית רבין שקמה בסוף שנות ה-90, עדיין נבנות בה דירות חדשות. היא ממוקמת מצפון לקריית בן-גוריון וממזרח לשכונת ג'סי כהן, אבל המחירים שם גבוהים מהממוצע בחולון. מחיר ממוצע כאן הוא מעל 4 מיליון שקל. דירה בבניה, שתסתיים ב-2024, תעלה לכם כיום 31-33 אלף שקל למטר. צמוד קרקע יקר כאן מאוד - אפילו מעל המחיר הזה, תלוי במיקום ובשטח.

יש עוד שכונות, כמו שכונת עם, שיכון פרוגרסיבים, שכונת רסקו, שכונת ותיקים, השכונה השומרונית נווה פנחס ונאות רחל, וכמובן שכונות קטנות נוספות במרכז ובשוליים. בנוסף, חולון מכילה גם את שכונת המגדלים בשדרה ח'-501, וגם את שכונת ח'-370/4 "קריית רבין מזרח". וסליחה אם שכחנו מישהו.

בקיצור, אם אתם רוצים דירה בחולון, מאוד חשוב איפה אתם מתכוונים לגור, בג'סי כהן או בקריית רבין, ממתינים לתכנית החדשה או הולכים לשכונות הותיקות? אם אתם אנשי אמצע, תכינו 3 מיליון שקל ותמצאו אחלה דירה מרווחת בחולון.

עסקאות אחרונות בחולון
ענבר 10, 88 מ"ר, 4 חדרים, קומה 5 - 2.48 מיליון שקל.
יום הכיפורים 20, 91 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2.44 מיליון שקל.
ז'בוטינסקי 29, 74 מ"ר, 3.5 חדרים, קומה 2 - 2.52 מיליון שקל.
הדר 8, 88 מ"ר, 4 חדרים, קומה 9 - 2.42 מיליון שקל.
יל"ג 13 חולון, 82 מ"ר, 3 חדרים, קרקע - 2.64 מיליון שקל.
הר הצופים 23, 160 מ"ר, 6 חדרים, קרקע - 3.15 מיליון שקל.
המלאכה 4, 219 מ"ר, 7 חדרים, קומה 9 - 7.77 מיליון שקל.