מחירי הדיור בק"ש - 800 אלף שקל, עם איום מצפון ותעסוקה מוגבלת. שווה?

ממש לאחרונה, בדיון שנערך בכנסת, הבטיח אלעזר במברגר, יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ש"נבצע עשרות פרויקטים של פינוי-בינוי בפריפריה כשיגיע התקציב של 800 מיליון שקל". הוא אופטימי, במברגר. בכתבה שפרסמנו לאחרונה הסברנו למה התחדשות עירונית לא עובדת בפריפריה. החישוב הוא פשוט - זה לא משתלם לקבלנים. אז עכשיו המדינה מנסה להפוך את זה - להפוך את ההתחדשות לכדאית באמצעות הזרמת כספים.

באותו דיון הודה נציג האוצר שיש אזורים שבהם הכדאיות הכלכלית נמוכה ושם קיימות תכניות חומש בגלל סיכון מוגבר. קריית שמונה היא אחד מהם. כיום, שליש מכלל פעילות שוק הנדל"ן הישראלי מתקיימת באזורי הביקוש ובמעגל השני והפעילות באזורים כמו קרית שמונה בהחלט מדאיגה.

המדינה מתלבטת: האם לתת עדיפות לערים עם הסיכון המוגבר או לפרוס את התוכנית על כלל ערי הפריפריה? למה ההתלבטות? כי כשאתה מחזק את הבניין ומגן על התושבים של השכונה, אתה גם נשאר עם התשתיות הישנות. אז מחכים לתקציב של 800 מיליון שקל ואז יוכלו לקדם גם את התכניות האלה וגם את שאר הפריפריה. קרית שמונה היא אחד מארבעה מתחמים שאמורים לקבל חיזוק של עשרות ודירות, ולבנות עוד כמה מאות דירות חדשות. זה טוב, אבל בינתיים הממשלה מתעסקת בהריסה ובניה של החברה הישראלית, ולא בפריפריה.

למה אנחנו מספרים לכם את זה? כי אחת הדברים להגדיל היצע היא דרך התחדשות עירונית. קריית שמונה היא לא עיר שבונה בלי סוף והיא זקוקה למיגון. לכן, היא זקוקה לתכנית שתעזור לה למגן את התושבים, להרחיב את ההיצע ואולי למשוך אוכלוסיות חדשות. לא כל אחד רוצה לגור בעיר, שהשם שלה עולה לך לראש בכל פעם שנשלחת רקטה באזור הצפון. תשאלו את מנחם הורוביץ ואת תושבי קרית שמונה שיורדים למקלטים כשלחבר'ה מצפון מתחשק לשגר.

• עזרו לאסוף חתימות לתמ"א 38 - וקיבלו דירות קטנות יותר
• טירת הכרמל: אושרה תכנית התחדשות עירונית - 734 דירות

לפי נתוני הלמ"ס, בעיר הזאת גרים כמעט 23 אלף תושבים, אבל קצב גידול האוכלוסיה נמוך - 0.65 בלבד. אחוז הזכרים לבגרות עומד על 73.4% - לא גבוה במיוחד. השכר הממוצע עומד על 7,172 שקל. זה נמוך גם בהשוואה לממוצע הארצי וכמובן - נובע מהיעדר מקומות תעסוקה. למזלה של קריית שמונה, איזי שירצקי פתח שם קבוצת כדורגל. זה משאיר אותה לפחות על המפה הספורטיבית. לספורט יש השפעה גדולה על התפתחות של עיר, אבל זה סיפור לסמסטר ב'.

הנדל"ן בעיר זול. מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים כאן בשנה האחרונה עומד על קצת יותר מ-800 אלף שקל. איפה עוד אפשר למצוא מחיר כזה? הפריפריה של הפריפריה. אז כן, המחיר הוא זול מאוד, אבל יש מי שישאל - האם זה שווה את הסיכון? בסוף, תלוי מתי שואלים. קריית שמונה רגועה עכשיו, אז נראה שכן. אבל הרקטה הראשונה תגרום לגרף הביקוש וההיצע להשתנות. האם הפרמיה שווה את הסיכון? תלוי למי.

אז כמה עולה דירה בקריית שמונה? בדול, הדירות כאן עולות סביב 10-11 אלף שקל למטר. זה זול מאוד, כאמור, גם ביחס לפריפריה. בשנה שעברה נמכרו כאן גם קוטג'ים במחיר הזה. אולי הסיכון הביטחוני מוריד את המחיר, אבל זה גם המרחק. קריית שמונה רחוקה מהכל, קרובה רק לגבול והמחיר בהתאם.

• היקף המשכנתאות: עלייה של 47% לעומת מרץ אשתקד
• שיפוץ של פעם בעשור? תוסיפו לפחות עוד 20% לתקציב
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

חשוב להדגיש: במקרה שלה, בכל השכונות שבדקנו, המחיר למטר לא משתנה יותר מדי. אם מדובר בבניין חדש, ברור שהמחיר למטר יהיה גבוה יותר. אבל כשקצב המחירים הוא כזה, הפערים מינוריים. אגב, בשנת 2020 מצאנו כאן עסקאות הזויות של 5,000-8,000 שקל למטר.

בגדול, פער המחירים כאן נשמר בין השכונות, אבל מה שמפתיע הוא מחירי השכירויות. דירה ממוצעת כאן תושכר תמורת פחות מ-3,000 שקל. משהו באזור 2,500 ל-3 חדרים, 2,800 לארבעה חדרים וקצת יותר אם תרצו דירת גן (3,500 שקל) או דירת חמישה חדרים (סביב 3,000-3,200 שקל).

מה שמעניין לראות הוא שבניגוד לרוב הערים בארץ, הפער בין קריית שמונה לשאר ישראל רק הלך ועלה במהלך השנים. לפני עשור דירה ממוצעת עלתה כאן 470 אלף שקל ודירה בישראל עלתה 1.3 מיליון שקל. היום המחיר הוא 1.9 מיליון שקל בישראל ו-810 אלף שקל בקריית שמונה. עזבו באחוזים, מה שמעניין אותנו בסוף זה מה שבתוך הכסף. ושם, הפער כבר גדל ליותר ממיליון שקל. בסוף, אנשים רוצים לגור כמה שיותר קרוב למרכז, רוצים תעסוקה ורוצים להרגיש מוגנים. וזה משפיע על קבלת ההחלטות שלהם.

עסקאות אחרונות, קריית שמונה חצב 15, 128 מ"ר, 6 חדרים, קומה 3 - 1.42 מיליון שקל. חצב 13, 82 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 865 אלף שקל. רזיאל 17, 97 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - מיליון שקל. משמר הגבול 5, 58 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 690 אלף שקל. מלחמת ששת הימים 3, 79 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 700 אלף שקל. אדם יקותיאל 6, 59 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 660 אלף שקל. שפרינצק 25, 66 מ"ר, 4 חדרים, קומה1 - 600 אלף שקל.