מחירי השכירות למשרדים בת"א ירדו ב-3.3% במחצית השנייה של 2022

מחירי שכירויות המשרדים יורדים, אפשר היה לראות את זה בשנה שעברה, למשל (כאן, כאן, כאן וגם כאן). כעת, העניין הזה מקבל תוקף באמצעות דו"ח נת"מ, הסוקר בנייני משרדים ותעשייה באזורים שונים בארץ. לפי הדוח, אזורי התעסוקה בתל אביב מתקנים כלפי מטה בשיעור של 3.35% ומאידך האזורים מחוץ לתל אביב דווקא מראים עליית מחירים קלה, בהובלת ראש העין (עולה 14.5%) והרצליה פיתוח (4%) - מה שמאזן את הירידה בתל אביב עצמה.

הסיבה לירידה היא הצינון בהייטק והריבית הגבוהה שחלחלו לשוק - ובהתאם לכך, נרשם תיקון המחירים ברוב אזורי התעסוקה בתל אביב של 3% במחירים בממוצע. "חברות הייטק רבות שחזו צמיחה ביצעו עסקאות בהיקפי שטחים משמעותיים וכאשר הריבית והאינפלציה עלו ונוצרה האטה בענף ההייטק, חברת רבות שלא צמחו ולא גייסו עובדים כפי שחזו ביצעו שכירות משנה על השטחים הריקים" נכתב בדוח.

אם בסוף 2021 תל אביב התאפיינה במחירי שכירויות גבוהים אך יציבים שהגיעו עד 120 שקל למ"ר בממוצע, בחצי השני של 2022 עומד המחיר הממוצע בעיר על 141.17 שקל למ"ר. זאת ירידה של כ-5 שקלים למ"ר אל מול בחצי הקודם, אך בראיה שנתית עדיין מחיר גבוה יותר, זאת לאחר עליות המחירים הגבוהות במיוחד שהיו במהלך 2021 והמחצית הראשונה של 2022 בעיר.

האזורים הלוהטים ביותר בתל אביב  - ציר יגאל אלון שרשם עלייה של מעל 37% בממוצע בחצי הקודם, כעת רושם ירידה של כ-6.5% לרמת מחיר של 178.33 שקל למטר לעומת 190 שקלים למ"ר בחצי הראשון של 2022. בציר מנחם בגין עלו המחירים מ-144 שקל למ"ר ל-171 שקל, מהחצי השני של 2021 לחצי הראשון של 2022. ברחוב הזה ספציפית, נרשמה עלייה של 30% במחירי השכירות באותה תקופה, אך בחצי השני של 2022 ירד המחיר ל-159.7 שקל למ"ר – ירידה של  כ-7% במחירי השכירות באזור.

כל יתר האזורים גם רשמו  מחירים יחסית קרובים עם תיקון קל למטה. אזור הסיטי רשם ירידה של כ-7 שקל למטר ובאזור הבורסה פחות מ 3 שקלים למטר. ברמת החייל ואזור בית המשפט המחיר נשאר זהה.

דווקא בענף המשרדים מקלאס B ניתן לראות בדו"ח עליות מחיר ממוצעות של מעל 2% וגם עליה קלה ברמות האכלוס. הסיבה העיקרית היא פעילות של שיפוץ בנייני משרדים והתאמתם לדרישות חברות הייטק במרכז שביקשו להישאר במגדל ולהאריך חוזה או לעבור ממגדלים אחרים על מנת להוזיל עלויות.

ההערכה המרכזית של החברה היא שמה שמנע ירידות מחירים גבוהות יותר והשפעה על שיעורי האכלוס, בעיקר באזור תל אביב, היא תופעת שכירות המשנה שגדלה במחצית השניה של השנה שעברה.

מה יקרה בשנה הקרובה?
במבט צופה לתקופה הקרובה, טוענים בחברה כי "השווקים בארץ ובעולם נמצאים בעיצומם של שינויים משמעותיים אשר מאתגרים את יכולת ניתוח ההשפעות הישירות וארוכות הטווח על הנדל"ן. עם זאת, להערכתנו בתקופה הקרובה תמשך מגמת ההתמתנות בביקושים ונטייה לתיקון מחירים בכל מגזרי הנדל"ן".

"אנו רואים חברות הייטק שלקחו שטחים גדולים בשיא ההצלחה של ענף ההיטק בזכות התרחבות, גיוסים של הון או של עובדים ועכשיו החברה לא עומדת בתחזיות הצמיחה שלה, בגלל ההאטה של החודשים האחרונים הנובעת מהצטננות השוק"  אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בחברת Newmark natam, שהוציאה את הדוח. "החברות לא מחזירות שטחים לבעלי הנכסים אלא פועלות לשכירות משנה של השטחים שהן לא משתמשות בהן כעת, זאת מתוך ההנחה שההאטה בענף ובשווקים לא תימשך זמן רב. ניתן לראות סימנים ראשונים של ירידת אינפלציה בארה"ב ובשוק מקווים שהמצב ישתפר במהלך או עד  סוף 2023".

ומה קורה בערים שמחוץ לתל אביב?
על פי דו"ח נת"מ, באזורי התעסוקה הקרובים לתל אביב נרשמה מגמה של עלייה באכלוס ועלייה מינורית גם במחירי השכירות למשרדים. על פי הדוח למחצית השניה של 2022 ישנה עליה  ממוצעת של 3.16% במחיר השכירות למ"ר במעגל השני של תל אביב.

בכפר סבא, רעננה דרום והוד השרון נבנים בימים אלו פרויקטים חדשים בשטח כולל של מאות אלפי מ"ר, להם שיעורי אכלוס גבוהים מאוד טרם קבלת טופס האכלוס. כך למשל, ניתן לראות כי 75% מהמגדל החדש בפרויקט אינפיניטי פארק ברעננה כבר הושכר לחבורת הייטק מובילות. מחירי השכירות בפרויקטים מאוכלסים, שומרים על יציבות אל מול במחצית הקודמת ועומדים על כ 81 שקל למ"ר בממוצע ושיעורי האכלוס עומדים על מעל 94%.

האזור המפתיע בדו"ח הנוכחי במעגל השני הוא אזור ראש העין (מתחם נצבא) שם קפצו מחירי השכירות למ"ר ב 14.5% מול החצי הקודם מרמת מחיר של 53.6 שקלים למ"ר בחצי הראשון של 2022, ל 61.4 שקלים למ"ר בחצי השני של 2022. 

אזור הרצליה פיתוח גם הוא המשיך להתחזק ומציג רמת אכלוס הכי גבוהה בשרון עם 97.5% כאשר הממוצע של מחירי השכירות עלה בחצי הקודם בכמעט 4 שקלים למ"ר ועומד על 103.8 שקל למטר.

בחברת NEWMARK NATAM מציינים כי "שוק המשרדים בתל אביב ממשיך להיות מבוקש  ושיעורי האכלוס המשיכו לעלות במחצית הזאת בין היתר גם בזכות תופעת שכירות המשנה, רק המחירים ביצעו תיקון, בעיקר בגלל ההאטה בענף ההייטק וכך זה ימשך גם ב-2023. במידה ויהיה  שינוי בשוק התל אביבי, צפוי שנראה אותו בין השנים 2025-2026 כאשר יאוכלסו מגדלי משרדים חדשים בעיר".

הדוח מספק מדגם להשוואת מחירי שכירות ושיעורי אכלוס בכל מחצית שנה וגם מספק סקירת נדל"ן מניב מקיפה המתמקדת בעסקאות הנדל"ן לצד תמורות בשוק. הוא מפורסם באמצעות חברת NEWMARK NATAM, המספקת שירותי נדל"ן מגוונים למגזר העסקי. נתוני הדוח נכונים למחצית השנייה של 2022, בהשוואה למחצית הראשון ולנתוני 2021.