הצרות של שוכרי הדירות: הסיבות שבגללן שכר הדירה רק ימשיך לעלות

לפני מספר שבועות, אשתו לשעבר של זמר מוכר פרסמה סרטון אישי אותו הפיצה ברשתות החברתיות. בניגוד לבעלה לשעבר, שרכש דירה מפוארת, היא נאלצה לשכור דירה לאחר הגירושים. עליית הריבית הכתה כנראה בבעלי הדירה שהודיע לה: או שתפתחי את החוזה ושכר הדירה יעלה בהתאם למחירים שעלו בשוק, או שתסיימי את החוזה, ואז המחיר שאגבה ממך יהיה גבוה יותר משמעותית. הלב יצא אליה. מה היא אמורה לעשות כעת עם ילד קטן? לחפש דירה אחרת? אנשים לא נותרו אדישים לסרטון הזה, אבל הוא גם לא שינה משהו בתפיסה הכוללת של בעלי הדירות. בנק ישראל דופק אותנו, אומרים חלקם, אנחנו נגלגל את זה עד לחדר השינה שלכם.

עליית הריבית פגעה בנוטלי המשכנתאות, אבל מי שחשב שהשוכרים יישבו בצד ויחככו ידיים בהנאה - טועה. אלה שלא יכלו להרשות לעצמם לקנות דירה, או שלא רכשו דירה בשנתיים-שלוש האחרונות ונשכבו על הגדר בטענה ש"המחירים עוד ירדו" - לא רק שהפסידו את עליית המחירים (אם כי בחודשים האחרונים יש מגמה של ירידת מחירים), אלא גם יפסידו בדיוק מאותה הסיבה שנוטלי המשכנתאות עושים חישוב מסלול מחדש - הריבית.

זה נכון, העלאות הריבית מצננות ביקושים. ההערכה היא שהשוק יחזור למקומו הטבעי רק אחרי שהריבית תחזור לרדת. אבל, זה לא נראה באופק כשהנגיד פרופ' אמיר ירון הסביר לנו השבוע כי האינפלציה דביקה וייקח יותר זמן מהצפוי להילחם בה. זה אומר שהריבית לא תרד השנה ויתכן שגם לא בתחילת שנה הבאה. הריבית תצטרך להיות גבוהה במשך תקופה.

ריבית גבוהה לאורך זמן זה החזרי משכנתא גבוהים לאורך זמן וקחו בחשבון גם את האינפלציה ויש לכם מתכון מנצח לעלייה בשכירות - בעלי הדירות להשכרה מסתכלים על התזרים שלהם והוא נראה רע לעומת המצב לפני שנתיים-שלוש. 

בעלי הדירות לא מוכנים לשלם תוספת של 20% במשכנתא, אם הם יכולים לגלגל זאת הלאה. הם רוצים לממן את המשכנתא דרך השכירות. המימון עולה - השוכר ישלם. יש לו חוזה ארוך קצר? ננסה לפתוח את החוזה.

אפשר וצריך גם להסתכל על זה מזווית אחרת. בעל הנכס מקבל תשואה שמתבטאת בהכנסות מדמי השכירות, אבל בהינתן שהוא כיום יכול לקבל ריבית טובה על הפיקדונות והנכסים הסולידיים, הרי שכדי שהשקעה בדירה תהיה מבחינתו השקעה טובה היא צריכה לייצר תשואה באזור. נכון שלרוב יש גם תשואה כתוצאה מעליית ערך הנכס, אבל בתקופה הקרובה דווקא צפויות ירידות מחירים, כך שמשקיעים יתמקדו בתשואה על הנכס. משקיעים פוטנציאלים לא ייכנס לשוק, אלא אחרי ירידה במחירים והמשקיעים הקיימים ידרשו מהשוכרים התאמות מחירים.

השוכרים נפגעים פעמיים
השוכרים הם הנפגעים הגדולים מהסיפור הזה: לא רק שלא הצליחו לקנות דירה, הם גם לא נהנים מהעובדה שלא לקחו את הסיכון הזה כי מגלגלים הכל לפתחם.

הנה נתון חשוב: החל מחודש מאי מזנק מדד הלמ"ס של מחירי השכירות. אתם רואים את זה בגרף: הריבית עולה, גם זה עולה. ובשיעור דומה. למדד קוראים מדד "שירותי דיור בבעלות הדיירים". המדד הזה מספר לנו בכמה עלו חוזי השכירות בהשוואה לתקופה מקבילה. בשנת 2022 הוא זינק בשיעור של6.3% - קצת יותר מהאינפלציה והרבה פחות ממחירי הדירות. בחודש האחרון הוא עלה ב-0.3%, בדיוק כמו מדד המחירים לצרכן. והנתון הזה הוא רק חלק מהתמונה המלאה. שוכרי דירות בחוזים קיימים לא סובלים מעליית מחירים מעבר למה שמוצג בחוזה. שוכרי דירות בחוזים שנפתחו סובלים מעלייה גדולה יותר, אבל העלייה הדרמטית ביותר היא אצל שוכרי דירות חדשים. אפשר ללמוד מכך שהמשכירים נוטים לתמחר את איכות השוכרים ואם מדובר על אותם שוכרים וטוב להם איתם הם יעלו את שכר הדירה, אבל לא כמו מול שוכרים חדשים ולא מוכרים. שכר הדירה לכאלו עלה במעל 8% בשנה. זה מהלמ"ס, אבל אם תסתובבו בשטח תקבלו מספרים גבוהים יותר - באזורים מבוקשים שכר הדירה עלה גם ב-20% ומעלה. 

קחו את מחירי השכירות הבלתי נתפסים בתל אביב, בין אם מדובר בשכונת בבלי או ביד אליהו, או בפריפריה שלה - רמת גן או פתח תקוה ותבינו לאן הסיפור הזה הולך. שכר הדירה הממוצע של דירת 4 חדרים בתל אביב עומד היום על 11 אלף שקל. 5 חדרים - כמעט 14 אלף שקל. משפחה ממוצעת תשכיר דירת 3 חדרים ב-9,000 שקל - סכום גבוה מאוד. מה יקרה כשיגיע עוד ילד? ההוצאות גדלות ושכר הדירה מזנק.

ביד אליהו הזולה (יחסית) שכירות דירת 4 חדרים ממוצעת עומדת על כ-7,000 שקל. והמחירים רק מטפסים. בפלורנטין המחיר יהיה מעט יותר גבוה. על תל אביב באזור הים אין מה לדבר - הביקוש שם גבוה אלפי מונים על ההיצע. שם אפשר לבקש איזה מחיר שבעל הדירה יחפוץ בו. בסוף הוא יקבל, זה רק עניין של זמן. 

גם ברמת גן המחירים מטפסים ושם שכר דירה ממוצע של 4 חדרים עומד על 7,000-8,000 שקל, ואפילו יותר באזורי ביקוש (ואנחנו מדברים על דירות רגילות). גם בפתח תקוה המחירים עלו ודירת 4 חדרים יכולה להגיע ל-6,000-7000 שקל בממוצע. גם באזורים רחוקים יותר המחירים עלו. בחדרה מושכרות דירות 4-5 חדרים בשכונות החדשות ב-4,700-5,500 שקל. 

ויש עוד עניין חשוב, שכדאי לשים אליו לב. תקרת הפטור ממס על השכרת דירה עלתה. אם פעם היה צריך לדווח על שכירות בגבוה 5,195 שקל ומעלה, כעת צריך לדווח מסכום של 5,470 שקל. הרבה אנשים שהיו משכירים את הדירה שלהם תמורת 5,000 שקל, עשויים לעלות כעת את שכר הדירה בהתאם. 

בשורה התחתונה - מחירי השכירויות זינקו מאוד בשנה האחרונה, סביב 8% באופן רשמי, באזורי הביקוש זה גם ב-10% ומעלה. בעלי הדירות ילחצו להעלות את שכר הדירה בגלל שההוצאות שלהם (החזרי משכנתא) בעלייה ובגלל שהם רוצים לקבל תשואה טובה. אז יהיו שוכרים שלא יוכלו לעמוד בזה, ועדיין הביקוש עולה על ההיצע. כאן, הכוח עדיין נמצא אצל המשכירים. בעוד שמול הקבלנים ומוכרי הדירות, בשל החולשה, ההאטה במשק והירידה בהיקף המכירות, הכוח עובר לרוכשים, בשוק השכירות, זה אחרת - כמות האנשים שלא יכולים לקנות דירה הולכת ועולה. הירידה בהיקף מכירת הדירות מבטאת ביקושים גדולים לשכירויות. המשכירים מרוויחים מזה, הם החזקים. 

אז אם אתם מחפשים דירה באזור מבוקש, אל תתפלאו אם שכר הדירה ימשיך לעלות.  העלייה החדה בשנים האחרונות, אולי תאט, אך היא צפויה להימשך.