שיחות עם שמאים - מה קרה לשוק השכירות בעקבות בלימת המחירים?

שיחות עם כלכלנים ואנשי נדל"ן מעלים תהיות לגבי התהליך ההפוך שמתרחש לאחרונה בעולם הנדל"ן - בעלי הדירות מעלים את מחירי השכירויות, בזמן שמחירי הדיור נבלמים. את התופעה הזאת אפשר להסביר באמצעות שתי סיבות עיקריות - או שמחירי הדיור לא באמת יורדים (והם יורדים, רואים את זה בנתונים), או שבעלי הדירות מעלים מחירים בגלל עלויות מימון גבוהות.

האפשרות השניה, היא מה שקורה פעמים רבות בשטח. הבעיה היא שלא כל השוכרים מסכימים לעליית שכר הדירה, בטח לא במהלך החוזה. לכן, בחלק מהמקומות אפשר לזהות נטישה או תופעה של שכירות משנה. השאלה היא איזו תופעה חזקה יותר - אלה שמסכימים לעלייה של עשרות אחוזים ושותקים - או אלה שעוברים לגור אצל ההורים, בפריפריה או בדירה קטנה יותר ושותקים? ויש גם תחום אפור - שם נמצאים גם בעלי דירות שמבינים את המצב. הם מעדיפים שוכר טוב על פני עליית שכר הדירה ולכן הם מחדשים חוזה באותם תנאים, או שמעלים את המחיר בצורה מינורית.

שוחחנו עם שני שמאים בכירים - שמאי המקרקעין, סגן יו"ר לשכת השמאים לשעבר סער פלד והשמאית דליה עסיס, שניהם רצו בבחירות האחרונות לתפקיד יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. הדעות של השניים, כפי שניתן להבין מיד, אינן זהות.

מחירי הדיור, נבלמים. שוק השכירות עולה - מסכימים?
פלד: "כבר לפני חודשיים הזהרתי שזה מה שהולך לקרות - תהליך הפוך וטבעי שקורה בגלל עניין ספציפי - דירה הוא מוצר בסיסי ומישהו בסוף צריך לגור בה. ברגע שהריביות עלו, קרו שני תהליכים - משקיעים לא קונים דירות להשקעה מצד אחד. ומצד שני - זוגות פוטנציאליים שהיו קונים דירות במחירים נמוכים יחסית, לא רוכשים דירות כי הם לא יכולים לעמוד באחוזי מינוף גבוהים - גם אם זה 75%. הם יצאו משוק הרוכשים לשוק השוכרים. נוצר מצב שיש פה פחות היצע של דירות וגם ביקוש עולה לשכירות. ויש עוד השפעה, שרכשו דירה להשקעה - עלויות המימון שלהם עלו. הם מגלגלים את זה הלאה - לשוכרים. שוק השכירות מקבל לחץ מהרבה גורמים, כלפי מעלה".

ד"ר אביחי שניר מסביר: מחירי השכירויות עולים בתקופה של האטה כלכלית

עסיס מזהה תופעה שונה: "מחירי השכירות נבלמו. האינדיקציות הן שאתה פותח את אתרי המודעות והכניסה היא מיידית. יש יותר מודעות כאלה".

"מזהה בלימה". עסיס

גם במרכז?
עסיס: "קח את תל אביב, למשל - תל ברוך צפון. שם דירות רבות מוצעות להשכרה. באוגוסט לא יכולת למצוא שם דירות. אתה רואה דירות של 9,400 שקל, ארבעה חדרים. זו דירות שדרשו עליהן בקיץ סביב 11-12 אלף שקל. מחירי השכירות נבלמו. אתה מזהה פה משהו - מודעות על כניסה מיידית, או פינוי קרוב. בוא נדבר על הקו השני לתל אביב. בהוד השרון, למשל, לא היה אפשר למצוא דירות באוגוסט האחרון. היום ההיצע גדול. בחודש ספטמבר בעלי הדירות במרכז הקפיצו את המחירים, אנשים סגרו שכירויות במחירים מופקעים. אני מזהה בלימה".

פלד לא מסכים: "יש לחץ כלפי מעלה מאותן סיבות שאמרתי קודם. במרכז, הביקוש הוא מאוד חזק, יותר גבוה מההיצע באזורים מסוימים. אין פה מספיק פרוייקטים שיזמו לטווח ארוך. אם רוצים לדאוג לשוק הזה - זו הדרך. לחברה הממשלתית 'דירה להשכיר' אין מספיק פרוייקטים. מרימים כאלה, אבל לא מספיק. צריך פה מסה. אני רוצה להוסיף משהו לגבי מחירי הדיור במרכז - מה שכן רואים ובצורה מובהקת - זה שתהליך המכירה נעשה מאוד איטי. אם דירה הייתה נמכרת בטווח קצר, הטווח יותר ארוך. אתה לא מרגיש הורדת מחירים, אלא בלימה ועסקאות ארוכות יותר. אתה רואה עסקאות שמגלמות ירידת מחיר, אבל לא בצורה מובהקת. אנשים שרכשו דירה חדשה לפני שמכרו את הקיימת, ויש לא מעט כאלה - יש עליהם יותר לחץ לבצע מכירה".

הבעלים מקשים.
עסיס: "זה עניין של ביקוש והיצע, הם יכולים לדרוש אבל אם לדייר אין כסף? הוא לא ישלם. אתה לא משלם לפי עלויות המימון. הבעלים לקח הלוואה? זו בעיה שלו. מחירי הדירות יורדים כי אנשים לא יכולים לשאת בעלות משכנתא גבוהה. מי ששילם 6,000 שקל, משלם היום עד 8,500. אם לקחת 66 אחוז ריבית פריים, ההחזר עלה משמעותית. אנחנו מדברים על כך שבעלי הבתים העלו ב-30% את גובה ההחזר שלהם וזה משפיע על שוק השכירות, כי הדירות לא יכולות לעמוד ריקות. אנשים לא ישלמו כשההוצאה החודשית שלהם עלתה. ההבדל בין משכנתא לשכירות הוא - אם אתה קנית דירה ושילמת 30% יותר - אתה תמשיך לשלם או תמכור את הדירה. בדרך כלל תמשיך לשלם. מה תעשה אחרת? לא תיסע לחו"ל, אבל תשלם משכנתא. אבל ההוא עם השכירות? הוא יכול ללכת לגור במקום אחר. הוא לא צריך למכור ולא לחסל משכנתא. קם ועוזב. מה קורה? אתה מרגיש את ההשפעה אחרי שנה, כי אנשים חידשו חוזה באוגוסט ויעזבו רק בקיץ הבא. יש בלימה, אבל את הבלימה האמיתית אנחנו נראה בעוד כמה חודשים".

מחירי השכירות עולים - ולא יעצרו כאן. פלד

פלד: "לא לכל הורה יש יחידת דיור בשביל הילדים שלו. הילדים נמצאים במערכת חינוך, אתה מחפש דירה חלופית באותו אזור. לכן, קשה לאותם שוכרים והם מסכימים להעלאת מחיר. צריך לדבר על שני הצדדים - בעלי הדירה שעלויות המימון שלו עלו והוא רוצה יותר כסף, ומצד שני השוכר - שבסוף שוכר כי הוא לא יכול לרכוש אותה ולצאת מאותו שוק. הוא צריך פתרון מגורים. הפתרון היחיד הוא פרוייקטים לטווח ארוך".

מה עם תופעת שכירות משנה? איך היא משפיעה על השוק?
פלד: "תמיד הייתה תופעה כזאת, אבל זה עניין בעייתי. בעלי הדירות מתנגדים היום לשכירות משנה. זה לא עניין שאותו שוכר יכול לעשות על דעת עצמו. זאת לא תופעה רחבה".

עסיס: "דיירים עוזבים באמצע כי הם לא יכולים לעמוד במחירים, או שהולכים על שכירות משנה. הם חייבים לעזוב ובגלל שהם לא מסוגלים לעמוד בשכירות ומפרסמים מודעה לטובת דיירי משנה. יש אנשים שפרסמו לפני 3-4 חודשים ולא מצאו שוכר עד היום, כי הם חשבו שמחירי השכירות עלו, אבל רוב האנשים לא מסוגלים לעמוד בזה. באוגוסט מחירי הדירות קפצו וזה קרה בהלימה אחת - לאנשים לא היה לאן ללכת. היום יש אלטרנטיבות. דבר שני - יוקר המחיה עלה. השקל פחת. הדולר היה שווה 3.4, היום הוא שווה יותר. זה אומר שגם על טיסות לחו"ל תשלם יותר. הכל התייקר. כשיוקר המחיה עולה, אתה לא יכול לשלם שכירות במחיר גבוה. אנשים עוברים לגור עם ההורים, אחרים עוברים לדירות יותר קטנות. יש משאים ומתנים עם הדיירים, אבל אתה פותח את הלוחות ורואה את השינוי כי דירות נשארות ריקות".

ומה יקרה מחר, או בעוד שנה-שנתיים, כשהריבית תרד.
עסיס: "הריבית לא תרד. הריבית מושפעת ממה שקורה בעולם, אנחנו לא חיים בואקום. למה שהבנק יוריד את הריבית? לקח לה שנים לעלות, עכשיו ייקח לה שנים לרדת. מה יקרה כשהריבית תרד? יקרה מה שיקרה פה לפני 5 שנים. אבל מתי זה יקרה? אין לדעת. ריבית מושפעת מתהליכים מאקרו כלכליים. לפני 5 חודשים חשבו שהריבית תרד. ייקח זמן".

פלד: "אני לא חושב שהריבית תרד מחר, אבל כשזה יקרה - הביקושים יעלו כי אנשים שנמצאים בשוק השכירות ולא יכולים לרכוש דירה - יחזרו חזרה לשוק הרוכשים. הלחץ משוק השכירות יירד. עליית ריבית לא פותרת משבר דיור, היא לא מייצרת דירות חדשות. כדי להוריד מחירי שכירות צריך לקדם התחדשות עירונית, ליצור דירות באזורי ביקוש. בערים ותיקות אין קרקעות".

שוק המשרדים בעצירה. על זה כולם מסכימים.
עסיס: "יש ירידה. שוק המגורים אינו נמצאים בחלל ריק, אין שום סיבה שהשכירות במשרדים לא תרד, כשמחירי הדיור נבלמים. סיפור ההייטק השפיע. כל שוק העבודה השתנה. אנשים עובדים מהבית. גם זה הוביל לירידה. היום אין צורך בשטחי אחסנה, משרד כיום לא צריך את הקלסרים והתיקים של פעם. בהרבה מקצועות עובדים בלפטופ, לא צריכים יותר ניירות. הדרישה הצטמצמה וכך גם מחירי השכירות של המשרדים. כל הטכנולוגיה השתנתה. היום, חברה צריכה פחות מטראז' מבעבר. הכל בענן. גם זה משפיע על המחיר".

פלד מסכים: "יש עצירה חזקה מאוד. שוק המשרדים הוא סיפור שונה, כי רובם לא לשימוש עצמי אלא להשקעה. משקיע מסתכל על תשואה. כשעלויות המימון עולות, הוא מחפש אלטרנטיבות אחרות. הוא מעדיף לא לרכוש את המוצר הזה. התשואה שם יותר גבוהה, אבל הריבית גבוהה. ייקח זמן עד שנראה תיקון של עליית הריבית מול התשואה".