מחירי השכירויות עולים בתקופה של האטה כלכלית
בחודשים האחרונים, מחירי השכירות החלו לטפס. אפשר לראות את זה בתרשים 1, שמראה את השינוי במדד מחירי השכירות ובמדד מחירי הדירות. השינויים מחושבים ביחס ל- 12 חודשים אחורה, כך שהנתון בחודש מסוים מראה את השינוי ביחס לאותו חודש שנה אחת קודם.
תרשים 1: השינוי במדד מחירי שכירות בומדד מחירי דירות. מקור: למ"ס
מהתרשים הזה אפשר לראות מספר דברים. ראשית, שמחירי השכירות מטפסים בחודשים האחרונים בקצב המהיר ביותר מאז אמצע 2011. שנית, שעליית מחירי שכירות בקצב הזה היא לא חריגה במיוחד, ב-2002 וב-2009, למשל, מחירי השכירות טיפסו בקצב של כ-17% בשנה, כמעט פי 3 מהקצב הנוכחי. שלישית, שעד סוף 2009, היה מתאם חזק בין מחירי הדירות והשכירות, אבל לאחר מכן, הקשר בין מחירי הדיור והשכירות די התנתק.
- כל הכותרות
אם מסתכלים על התקופה שבין שנת 2000 ל-2009, מדד פירסון לקשר שבין מחירי הדירות ומחירי השכירות היה כמעט 0.8. מכיוון שמדד פירסון מקבל ערכים בין 0 ל-1, מתאם של 0.8 מצביע על מתאם חזק מאוד. בין 2010 ל-2021, לעומת זאת, המתאם הוא רק 0.4, כמחצית מהערך שלו בתקופה שעד 2009. ב-2022 הקשר חוזר, לפחות בינתיים, להתקיים, מכיוון שמחירי הדירות והשכירות נעו באותו כיוון – כלפי מעלה.
הנתונים הללו, מצביעים על כמה מסקנות אפשריות. ראשית, "משבר הדיור" כפי שאוהבים לכנות את עליית מחירי הדירות מאז 2008, הוא לא באמת משבר דיור. הבדל מרכזי אחד בין רכישת דירה לבין שכירת דירה, היא שדירה שכורה משמשת לדבר אחד בלבד: למגורים. דירה בשכירות מספקת לשוכר שירותי דיור, וזהו. דירה בבעלות לעומת זאת, משמשת לשתי מטרות עיקריות. מטרה אחת היא דיור. המטרה השנייה היא השקעה. בתקופות שבהן היה בישראל משבר דיור אמיתי כי מספר הדירות לא הספיקו לאוכלוסייה, אופיינו בכך שמחירי השכירות עלו במהירות – לעתים קרובות, עלו אפילו יותר מהר ממחירי הדירות.
בשיא תקופת העלייה מבריה"מ למשל, בשנים 1988-1992, מחירי השכירות עלו בכ-20%–35% בשנה. מחירי הדירות עלו במעט פחות. זה קרה בגלל שכשהעולים הגיעו לארץ, הם לא יכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה, אבל הם היו חייבים לגור באחת. נוצר ביקוש גדול לשירותי דיור, ומחירי השכירות טיפסו.
מאז 2008, לעומת זאת, עליית מחירי הדירות אינה נובעת מכך שאנשים מוכנים לשלם כל מחיר בשביל מקום לגור בו. לו זה היה המצב, היה נוצר גם לחץ חזק על מחירי השכירות, והם היו עולים בקצב דומה למחירי הדירות. מה שקורה מאז 2008 הוא שאנשים רואים בדירה נכס נחשק בגלל שהיא מוצר השקעה שגם מספק שירותי דיור. אז המונח משבר דיור הוא לא מדויק – יותר נכון לומר שמאז 2008 יש משבר השקעה, שמוביל לכך שהמחירים של מוצרי השקעה נחשקים טסים לשמיים.
מסקנה שנייה היא שמאז סוף גל העלייה מבריה"מ, מחירי השכירות נוטים לעלות בצורה מהירה בתקופות של האטה כלכלית. שנת 2002 הייתה באמצע משבר הדוט-קום והאינתיפאדה השנייה. 2009 הייתה שנה של האטה כלכלית בעקבות משבר הסאב-פריים. בשני המקרים, ההאטה הכלכלית הובילה לכך שאנשים העדיפו להמתין עם רכישת דירות, מה שהגדיל את הלחץ על שוק השכירות. מה שקורה בחודשים האחרונים זה כנראה שילוב של ההאטה בהיי-טק ביחד עם עליית הריבית שיוצרת את המעבר של אנשים מרכישת דירות לשכירות. בנוסף, יש גם גל לא קטן של עלייה מרוסיה ומאוקראינה, וגם זה מגדיל את הביקוש לדירות להשכרה. ככל שההאטה הכלכלית המסתמנת תמשך והריביות ימשיכו להיות גבוהות, ייתכן שנחזור למצב שבו מחירי השכירות עולים מהר יותר ממחירי הדירות.
מסקנה שלישית היא שיכול להיות ש-2022 תהיה השנה שבה שוק הדיור חוזר לשפיות. תקופה של מעל 10 שנים שבה יש נתק בין המחירים בשוק השכירות ובשוק הדיור היא לא מצב נורמלי. במצב הנורמלי, אנשים בוחנים את המחירים בשוק הדירות ובשוק השכירות ומחליטים אם לקנות או לשכור לפי מה שיותר משתלם. מאז 2009, לעומת זאת, אנשים העדיפו לרכוש דירה בלי קשר למה שקרה בשוק השכירות, כך ששני השווקים התנתקו. ב-2022 הם חזרו לנוע ביחד. נשאר לראות אם זאת מגמה שתמשיך גם לשנים הבאות, אבל כל זמן שהריבית תשאר גבוהה יחסית, כנראה שזה אכן יהיה המצב.
ד"ר אביחי שניר
אוניברסיטת בר-אילן
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
11.שכר דירת 4 חדרים בחריש-כבר 4000 שח.אורית 13/03/2023 23:13הגב לתגובה זו0 0חריש משתלמת גם כלכליתסגור
-
10.יפה אמרתאיש חכם 11/03/2023 10:49הגב לתגובה זו0 0זה אומר שהשכירויות יעלו השנה, ומחירי הדיור יקרסו, כי אין מחסור וזה לא השקעה משתלמת כברסגור
-
9.בקריות עוד זול 2500 שח הכי משתלם לשכור (ל"ת)בתייה 11/03/2023 05:39הגב לתגובה זו0 0סגור
-
8.בבנק מקבלים 4.3% תשואה משכר דירה כ 3% אז איפה הגליקדירות"א 07/03/2023 12:52הגב לתגובה זו5 3רצוי לממש דירה להשכרה לסגור לשנה ולחזור לקנות במחיר חדש נמוך יותר זו דעתיסגור
-
מקבלים מה שמקבלים ברוטו לפני מס. בהשכרה יש את הכיףכלכלן 08/03/2023 08:18הגב לתגובה זו1 0האמיתי של עליית ערך, שאת זה לא תקבל באף בנק...סגור
- טען עוד
-
מקבלים כבר 5 - 5.5% בשיחת טלפון לסניף (ל"ת)דניאל 07/03/2023 16:16הגב לתגובה זו2 1סגור
-
7.תלונות!!!! לביבי ושרהראובן 07/03/2023 12:32הגב לתגובה זו9 7הם מסודרים!!ואתם תשלמו את החשבון ותבכו!!!!!!!!!!!!!!סגור
-
6.כתבה סתם ולא מבוססת מציאות יש מקומות שהמחירים לא עלו (ל"ת)lol 07/03/2023 12:28הגב לתגובה זו4 2סגור
-
רק עם דיירים וותיקים וטובים, שמתקנים בעצמם, שומרים עלאולי 08/03/2023 08:20הגב לתגובה זו0 0הבית ולא מבלבלים את המוח לבעל הבית.סגור
-
5.עליה נומינלית של 5% , עליה ריאלית של 0%אוהד 07/03/2023 12:25הגב לתגובה זו0 0מחירי השכירות יציבים ולא נשחקו ריאלית , כשמלאי הדירות הגדול של הקבלנים ייכנס לשוק השכירות נראה גם ירידה ריאלית.סגור
-
תזהר שבסוף לא תשכנע את עצמך בשטויות שלך (ל"ת)בסוף 08/03/2023 08:21הגב לתגובה זו0 1סגור
-
4.עוד כתבה מבית הקרטל שמריץ מחיריםאאאאא 07/03/2023 11:59הגב לתגובה זו8 3אין הגיון , בזמן האטה בכל שוק בעולם המחירים יורדים , ראו ארהב, אירופה קנדה וכו'.... יש קרטל שמריץ מחירים .... מוכר דירות מעל מכיר הממוצע והשיטה שהלמס בודק מחירים גורמת לעלייה בלתי מסתיימתסגור
-
כשנבנה איים מלאכותיים ונהיה עצומים בשטח כמו קנדה אז גםכלכלן 07/03/2023 16:13הגב לתגובה זו2 0אצלנו יירדו מחירים. אבל העשירים לא רוצים, שו שו.סגור
-
3.לא אקדמי....פשוט!לרון 07/03/2023 11:50הגב לתגובה זו3 0המשכיר עולה בהוצאותיו הכלכליות ומנסה "להשלים" דרך שכר הדירה,פשוט...וקצר!סגור
-
הוא בדק מה קורה .לא חיפש הגיון כמוךלולן 07/03/2023 15:57הגב לתגובה זו0 0וממש לא בטוח שמצאתסגור
-
2.לדוקטורגברי 07/03/2023 11:48הגב לתגובה זו2 1תגיד את האמת כמה דירות יש לך להשכרה אני מעריך שלפחות 20 דירות אז לא פלא בניתוח שלך אותו תסריט אנו רואים יום יום גם על ידי חברות הבניה שמוכרות דירות אבל אם באמת אתם מצליחים בזה אז המצב הכלכלי פה הוא נהדרסגור
-
1.ממשלתי שודדת חילונים ונותנת לחרדים (ל"ת)נתניהו 07/03/2023 11:22הגב לתגובה זו6 6סגור
-
לא מהיום הם מעבירים לחרדים מיליארדים ללא פיקוח תוך רמיסת זכויות האחריםהחרדים לשוח מוזניים לכן סוחתים את אוצרות המדינה. 07/03/2023 12:00הגב לתגובה זו4 5החרדים לשוח מוזניים לכן סוחתים את אוצרות המדינה. , טפילים שלכם תורמים רק לוקחיםסגור
