"עלויות המימון גדלו, הקבלנים לחוצים ומוכרים דירות. פרויקטים לשכירות נתקעים"
גלי אפל קסטל נמצאת בעולם הנדל"ן כבר הרבה שנים, אבל טירוף כזה היא עוד לא ראתה. אם רציתם עוד סיבה טובה לעליית מחירי השכירות - תוכלו למצוא אותה מהר מאוד בשיחה איתה.
היא עובדת מול קבלנים, בת למשפחה נדל"ן רחובותית מוכרת, שמאית מקרקעין ומנהלת 15 סוכנים במשרד שלה. היא פה מ-1992, אפל קסטל, יודעת לזהות מגמות. את המגמה האחרונה - עליית מחירי השכירות וההיצע הנמוך, היא מזהה מקילומטרים.
"אני נתקלת בקבלנים שיש להם מאגר של דירות להשכרה, אבל כולם יוצאים עכשיו למכירה. זה מטורף", היא מסבירה מה עובר על השוק. "הריבית עלתה, עלויות המימון שלהם גבוהות. אין להם ברירה. הקבלנים לחוצים ומוכרים. הוא חייב למכור, עד שהריבית תרד".
- כל הכותרות
אבל זאת רק סיבה אחת לעליית מחירי השכירות.
"המחירים מטורפים, אני רואה ירידה בהיצע לעומת הביקוש. לכן אני לא צופה ירידה במספר העסקאות, וכן עליה במחיר. דירה שמוצעת לשכירות - תוך שבוע עטים עליה, היא מושכרת מיד".
"לא בלימה - תיקון של 5% במחירי הדירות". גלי אפל קסטל
את יכולה להסביר איך קורה שמחירי השכירות עולים ומחירי הדיור נבלמים? רואים את הירידה גם במספר העסקאות.
"אנשים קנו דירות להשקעה במימון, ההחזר החודשי עלה והכי קל זה להקפיץ את המחיר לשוכר. לגבי בלימת המחירים, אני לא קוראת לזה בלימה אלא תיקון. עד לפני חצי שנה, ואני משווקת 10 פרויקטים במקביל, כל שבוע הקבלנים הקפיצו לי את המחיר. בעבר אנשים היו בוכים על 5,000 שקל, היום אני מקבלת הנחות של 50 אלף שקל. אני לא רואה בזה הנחה, אלא תיקון של מחיר שהקפיצו קודם. העליות האחרונות במחירים מיותרות. היום חוזרים למחיר הנכון".
הייתה עליה של 30% בשנתיים, 20% בשנה שעברה. כמה מזה יימחק?
"המחירים לא יירדו ב-20%, ממש לא. אני עובדת עם קבלנים ומזהה התנהגות. הם לא לחוצים. אני לא רואה אף קבלן שעושה לי, מעבר להנחה שהייתה פעם לגיטימית. כן, גם פעם היו מעלים מחיר ומורידים 50 אלף שקל. אף אחד מהם לא בהיסטריה לתת הנחות של 200 אלף שקל. זה לא יקרה. העניין הוא אחר. ההנחה היא לא לכולם. ברגע שמוכרים דירה או שתיים עם הנחה של 50 אלף שקל, הם מרגיעים את הבנק וחוזרים 'להתבנקר' על המחיר. לכן אנחנו רואים עצירה מסוימת, למרות שיש עסקאות. ירידה של 5% תהיה, אבל לא רואה אפילו 10% ירידה".
מה עם מגורי יוקרה?
"פנטהאוזים וצמודי קרקע מקבלים התייחסות אחרת. בשנתיים האחרונות הייתה עליה מטורפת, לכן כמעט אין מכירות של מגורי יוקרה. אתה שואל אותי אם מתגמשים במחיר? כנראה שלא. יש לי קבלן שמבקש 6.5 מיליון שקל על פנטהאוז ברחובות. הוא לא מוריד שקל. הוא מחכה. יש אחד או שניים כאלה, כשהמוצר נדיר - לא מורידים מחיר. אז גמישות לא תהיה, איפה כן? בדירות 3-4 חדרים. את הפנטהאוז הוא ישאיר לסוף".
מה קורה בשוק המשרדים?
"קצת שקט. גם בו הייתה עלייה אבל כרגע יש ירידה משמעותית, כי יש המון היצע. קח את האזור שלי, פארק המדע ברחובות. היו המון פרויקטים בשנים האחרונות שמכרו בחתיכות קטנות, אבל אתה רואה היום, בנינים שלמים עומדים ומחכים. 50-100 מ"ר של משרדים".
כמה עולה מטר?
"ברחובות - סביב 12 שקל למ"ר, פלוס מע"מ".
אפל-קסטל מנהלת כיום את חברת הנדל"ן "דיור פלוס". היא חווה את המשבר כמו כולם, אבל גם מוצאת איך נכון לתקן אותו. "עם פחות ביורוקרטיה", היא קובעת. "קיבלתי עכשיו מגרש ל-19 יח"ד וצריך תב"ע נקודתית באישור מחוזי. מדברים איתנו על הליך של 3-4 שנים. אז הקרקע זמינה, טובה, במיקום נהדר, אבל מה? לא משחררים עכשיו, למה? ככה. ביורוקרטיה. זה מאוד מתסכל ומאוד מעכב. מבחינת הפשרת קרקעות - הזמן שזה לוקח הוא לא סביר".
מתי הקבלנים יחזרו לשווק דירות לשכירות ארוכה?
"רק כשהריבית תרד".
כך או אחרת, בינתיים מחירי הדירות יורדים. נתוני הלמ"ס מדברים על ירידה של 3% ואם תוסיפו לזה את הירידה דרך מבצעים ומתנות תגיעו בשקט ל-5%. הירידה הזו בולטת אצל הקבלנים, אבל בדירות יד שנייה היא עדיין לא מורגשת. השבוע - עם פרסום המדד ביום רביעי, נראה אם הירידות נמשכות. סביר להניח שכן.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
36.רשות מקרקעי ישראלאמיניאן 18/03/2023 18:08הגב לתגובה זו0 0אין היצע, ומי שיש לו מלאי, לא ימהר לבנות אם הוא לא מכר דירות. אף אחד לא רוצה קריסה כי זה המכנה המשותף של כולנו אבל תהיה דעיכה של שוק הנדלן וכל נותני השירותים וכל הספקים שמסביב. טוב לא יצא לאף אחד מהמצב הזה.סגור
-
35.הפקידים שולטיםאמיניאן 18/03/2023 18:03הגב לתגובה זו0 0הפקידים המושתנים חשבו שהם יותר חכמים מהכלכלה האמיתית. פעם היו מנפיקים מטבעות זהב בכמות יותר קטנה, היום מודדים רק את מחירי השכירויות. צריך מנגנון תכנון ובניה חכם שיוציא אותנו מהלופ של ריבית ואינפלציה. המנגנון הזה הוא א. לפרק את רשות מקרקעי ישראל לגמרי. ב. למצוא אדריכלי רישוי שתהיה להם סמכות לפתור בעיות בהיתרים . ג. הותמ"ל פותר את בעיית ההיצע אבל לא פותר את בעיית התשתיות, כנ"ל, שרים שיעבדו על מציאת פיתרון לכל ישוב או אזור. ד. מציאת פיתרון לגירעון הבניה של בניה רוויה לעומת בניה עיסקית.סגור
-
34.לא צפוי שמתווכת נדלן תגיד משהו אחר .. (ל"ת)ראיון מיותר 14/03/2023 09:44הגב לתגובה זו4 0סגור
-
33.כל מניות הנדלן בצניחהשולתתתת1 13/03/2023 21:48הגב לתגובה זו2 0השוק חכם מכולם.בוא נגיד שהשוק לא צופה טובות לאלו שקנו קרקעות המחיר גבוה מידי...סגור
-
32.השכירות תעלה ומי ישלם בדיוק?פחי איזה שטויות 13/03/2023 16:14הגב לתגובה זו3 0נכון שכל אחד צריך לגור איפשהו, אבל וואלה, ל- 2/3 כבר יש דירה. אז הבן מחכה שנה. אוכל חופשי וכביסה. למה שיצא לעולם בשביל קופסת פח ב-7000 שקל?סגור
- טען עוד
-
31.לכו לישון, המצב הזה יימשך לפחות שנה וחצי מהיום.אופיר 13/03/2023 11:51הגב לתגובה זו7 0תנוחו נדבר עוד 7-8 חודשים ונראה את השטויות שהיא מדברתסגור
-
30.אובייקטיבית לגמרידורון 13/03/2023 08:54הגב לתגובה זו4 5כתבה מאוד מחכימה, אין ספק שהמרואיינת לא מדברת מתוך פוזיציה בכלל. אולי תראיינו גם את ראש מועצת החלב על הסיכונים בשתיית חלב.סגור
-
29.גיבוב של שטויותנטלי 13/03/2023 08:06הגב לתגובה זו6 2עוד שנה מעכשיו תהיי מחוסרת עבודה.סגור
-
28.אוסף שטויות כזה לא קראתי שניםגיא 13/03/2023 06:55הגב לתגובה זו7 3הריבית תהיה פה לחמש שנים הקרובות, זה רק הולך ומחמיר. נעזוב רגע את כל מה שקורה מסביב למרות שיש לזה השפעה ישירה בקרוב הריבית תעלה בעוד חצי אחוז , המשכנתא כבר מעל 10K החזר חודשי, המשמעות היא שקונים לא יהיו מי שיש לו כסף לפנטהאוז ב10 מליון , כנראה לא מזיז לו אם המחיר יעלה או ירד . הסנטימנט השתנה, וכדור השלג מתחיל לצבור תאוצה , אנחנו לפני זעזועים קשים במשק וענף הנדלן הוא האחרון להתאושש בהצלחה לממונפיםסגור
-
ממתי בת יענה קוראת בכלל? (ל"ת)שאלה 13/03/2023 12:20הגב לתגובה זו0 0סגור
-
היום מכרתי דירת 3 חדרים ב4 מיליוןמתווך הרצליאני 15/03/2023 12:42הגב לתגובה זו0 1תמשיך לשלם שכירות בשקט וקח מירמורוןסגור
-
27.בתל אביב והרצליה מחירי הנדלנ קורסים.ירדן לוי 13/03/2023 05:19הגב לתגובה זו6 2הסטארטאפים נלחמים על קיומם, רובם יסגרו בשנה הקרובה. באזורי ההייטק צפון תל אביב והרצליה המחירים כבר ירדו בחמש עשרה אחוזים - ואין קונים.סגור
-
26.פנטהאוסאלון50 12/03/2023 23:42הגב לתגובה זו4 0התעניינתי ברכישת דירת גג באזור המרכז, המחיר עמד על 5.5 מליון שקל. זה היה בדצמבר 2022. הציעו לי השבוע את דירת הגג הזו ב 4.8 מליון שח. מה שיפה בסיפור זה ש 5.5 היה מחיר מוגזם ולא ריאלי ( המתווכת/סוכנת הסבירה לי שלא בטוח שהקבלן יסכים למכור כי הוא רוצה להשאיר את הדירה לסוף הפרוייקט וחקבל מחיר הרבה יותר גבוה) ואני לא בטוח ש 4.8 זה מחיר טוב. אבל הסיפור מלמד משהו על ההתנהלות בשוק הזה.סגור
-
25.עלה 20% צריך לרדת 16.6% כדי להגיע לאותו בסיס (ל"ת)הרצוג 12/03/2023 21:53הגב לתגובה זו3 0סגור
-
24.קריותבקריות קיבלתי כבר הנחה של 17% מקבלן שאמר לי את האמ 12/03/2023 20:32הגב לתגובה זו3 0בקריות קיבלתי כבר הנחה של 17% מקבלן שאמר לי את האמת מעדיף להוריד עכשיו מאשר בעוד 5 חודשים מוריד 20% ואין קונים , רוצה לישון בלילה אמרסגור
-
23.מדברים כאילומציאותי 12/03/2023 19:31הגב לתגובה זו3 0השוק בכיס שלהם. השוק יירד,.אין אופציה אחרתסגור
-
22.אישית קבלתי הנחה 10אזרח נתנייתי 12/03/2023 16:35הגב לתגובה זו9 1דירה מקבלן בבניין שבהליכי בניה ומסתיים בערך עוד שנה היה מוכן להוריד מ 3.1 מיליון לחמישה חדרים ל 2.8 כשהצעתי תשלום ראשון בעסקה 600 אלף ותוך חודש עוד 500. הסיבה שעדיין לא סגרנו היא כי המיקום לא קרוב מספיק להיכן שאני כבר גר וזו דירה שאני רוצה לבן וזוגתו.סגור
-
תרשום באיזה פרויקט לפחות (ל"ת)אלי 12/03/2023 21:11הגב לתגובה זו1 0סגור
-
21.לא מאמין להאנונימי 12/03/2023 16:15הגב לתגובה זו24 0אם היא אומרת שהיא משווקת עשרה פרויקטיםושהמחירים לא ירדו אז אני לא מאמין לה כי היא רוצה שאנשים יחשבו שהמחירים לא יורדים ושיבואו לקנות אז אני לא מאמין לא לה ולא לכתב שעשה את הכתבהסגור
-
20.בצפון תל אביב והגצליה קריסת מחירי הנדלנ החלהאתי מתווכת 12/03/2023 15:56הגב לתגובה זו27 0וזה עוד לפני שמציעים בשדה דב עשרות אלפי דירות בפריסייל מבוהל. עשרות קבלנים יפשטו רגל אם לא ימכרו מיידית ובכל מחיר את מלאי הדירות שברשותם.סגור
-
19.קריסההאזרח 12/03/2023 15:43הגב לתגובה זו22 2הנדל"ן בבורסה בקריסה ( בהמשך לקריסות בבורסה באופן כללי ), הריביות עלו באופן משמעותי מאוד שזהו פרמטר מרכזי בעולם הנדל"ן וניתן להבחין בירידות של עשרות אחוזים בקניית קרקעות חדשות מצד קבלנים. סביר מאוד שמי שחושב לקנות דירה בטווח הזמן המיידי/הקצר ידרוש הנחה של לפחות 30% ממחירי הבועה ההזויים.סגור
-
הנדלן לא בקריסה, הזוגות הצעירים בקריסה, ואוי ואבוי למיתיקון 13/03/2023 13:10הגב לתגובה זו12 7שמהסס, מחר כבר לא יוכל לקנות.סגור
-
18.ריבית משכנתא כ 6% ואילו התשואה כ 2.5%, הכיוון מאד ברור (ל"ת)אדם 12/03/2023 15:31הגב לתגובה זו22 0סגור
-
אז תשלם עוד 1000 ש"ח בחידוש השכירות (ל"ת)סבבה 13/03/2023 13:09הגב לתגובה זו0 3סגור
-
עדיף לשלם עוד 1000 שח שכירותאבי 16/03/2023 07:03הגב לתגובה זו1 0מאשר לשלם עוד מיליון שקל על ריבית!סגור
-
17.לראיין מתווך על מצב הנדלן. כמו לראיין נרקומן על רגולציתרחישים 12/03/2023 15:11הגב לתגובה זו32 0כמו לראיין נרקומן על רגולציה לקנאביס.סגור
-
כתוב שהיא שמאית מקרקעין.... (ל"ת)תקרא שוב.. 12/03/2023 22:37הגב לתגובה זו0 1סגור
-
בדיוק אבל כנראה אלו הקשרים של העיתון ה"אוביקטיבי"... (ל"ת)הגיון 12/03/2023 17:11הגב לתגובה זו5 0סגור
-
16.מחירי הדיוררח 12/03/2023 14:40הגב לתגובה זו13 0אל תקנו דירות תנו להם להחזיק את המלאי ולשלם רביות מטורפות. עד אשר יורידו למחירים שפויים.סגור
-
15.פוזיציה מה היאאביב 12/03/2023 14:32הגב לתגובה זו10 0מצחיק איך הכל בחיים זה פוזיציה. בפועל יש ירידות של 6 אחוז ויותר בדירות חדשות..לאף אחד אין כדור בדולח אבל האינטרס של רוב העם צריך להיות ירידת מחירים וחזרה לשיווי משקל. מסכנה, בסוף לא תהייה לה פרנסה כי אין זוגות צעירים לעקוץ יותר. (ראו איך היא מדברת, הקבלנים העלו מחיר כדי לשחק אותה שהם נותנים הנחה. שרלטנים)סגור
-
14.היא כנראה לא הפכה תקליט מאמצע 2022דניאל 12/03/2023 14:18הגב לתגובה זו24 4היא הולכת בקו של הכחשה ! ירידות מכירים כבר יש וימשכו בשנה הקרובה לפחות הסיבה היחידה לעליית המחירים בשנתיים האחרונות זו הריבית האפסית היום זה בדיוק הפוך ריבית פריים כבר 5.75 אחוז מדד המחירים 5.5 נגמרה החגיגה של הכסף הזול עלו בגלל ריבית ופמפום אינטרסנטים ירדו בגלל ריבית גבוהה יחד עם כוחות השוק אין ביקושים יש ירידת מחירים ככה פשוטסגור
-
13.מדברת מפוזיציהאל תאמינו 12/03/2023 14:08הגב לתגובה זו20 0אל תאמינו לכל "מומחה" שמדבר מפוזיציה..ברגע שהמחירים של הנדלן למכירה יורדים גם השכירות יורדתסגור
-
ואתה ? (ל"ת)לולן 12/03/2023 15:27הגב לתגובה זו1 0סגור
-
12.המחירים ירדו כבר 10% ויש עוד ירידה גדולהאינטרסנטית 12/03/2023 13:37הגב לתגובה זו19 3השכירות לא יעלו כי השוכרים לא יכולים לשלם, מצד שני המחירים בצניחה חופשית שלא תסתיים וגם השמאית הזאת תמצא את עצמה מחוסרת עבודהסגור
-
אני מדדתי יותר.35 אחוז ירידה וזה בניטרל.בלי תמחו הטבות (ל"ת)מודד זעיר 12/03/2023 15:28הגב לתגובה זו0 4סגור
-
קיבלתי הצעה לדירה בחינם, ואז התעוררתי וראיתי רק עליות (ל"ת)אני בכלל 13/03/2023 13:10הגב לתגובה זו1 1סגור
-
11.מחירי הדירות עלו ב30 אחוז וואו איזה פחד שיירדו ב5 חחחחח (ל"ת)מתווך נדלן חולון 12/03/2023 13:35הגב לתגובה זו4 7סגור
-
כבר עכשיו אין לך עבודה (ל"ת)משה 12/03/2023 20:00הגב לתגובה זו0 0סגור
-
10.למה פנטהאוז מקבל התייחסות אחרת? הם מורמים מעם? (ל"ת)אבישי, רג 12/03/2023 13:33הגב לתגובה זו2 1סגור
-
תן כבוד לפנטהאוז זה רמה אחרת.לפנטהאוז אין מחירון....... (ל"ת)7 13/03/2023 00:28הגב לתגובה זו0 0סגור
-
נושמים אויר פסגות (ל"ת)גם אזרח 12/03/2023 15:29הגב לתגובה זו1 0סגור
-
9.הריבית עוד תרד אבל ייקח זמן בסוף 2023 אולי בינתייםאחד שיודע 12/03/2023 13:33הגב לתגובה זו4 5שוחטים אותנו עם ריבית של שוק אפורסגור
-
8.לגמרי צודקת לא תהיה ירידה הכל בלימה זמנית כמו שאומרים (ל"ת)מורי ורבי 12/03/2023 13:27הגב לתגובה זו4 18סגור
-
7.עוד שנה הוא ימכור את הפנטהואז ב 5ברונכזאורוס 12/03/2023 13:20הגב לתגובה זו11 3בכונס נכסיםסגור
-
6.עוד כתבת פמפוםאנונימי 12/03/2023 13:14הגב לתגובה זו27 0הריבית זו התרופה לאשליית האושר. שיעבדו דור שלם ל 30 שנה. בושהסגור
-
5.מחירי השכירות יעלו כי...אופורטוניסטיזם 12/03/2023 13:11הגב לתגובה זו14 3אתם בתקשורת הכלכלית לא מפסיקים לפמפם עליית מחירים! כבר לא נכנסים לכתבות על עליית מחירי נדלן אז עברתם לכתוב על מחירי השכירות! אתם אופורטוניסטים קטנים ועלובים וממש לא אכפת לכם משוכרי הדירותסגור
-
באמת חשבת שלמישהו יהיה אכפת ממך?חכם סיני 12/03/2023 17:55הגב לתגובה זו2 7אם לא קנית דירה כשהיית יכול כנראה שלעד תשלם למישהו על הזכות למגורים. כל המצחיקים פה שמדברים על קריסת השוק וצניחת המחירים, ממליץ לכם לחכות לכשייסתים לכם חוזה השכירות ותתחילו לחפש דירה אחרת או לחדש, אז תקבלו את האמת הקשה. המציאות היא שמחירי השכירות עלו וימשיכו לעלות גם בגלל שהביקוש לשכירות (כרגע) עולה על ההיצע (בעיקר בגלל אנשים שיושבים על הגדר בציפיה לירידות מחירים), כשתבינו שהשוק משנה כיוון (בגלל ירידה בכדאיות של הקבלנים לדירות בשכירות ארוכת טווח) כבר תפסידו עוד כמה עשרות אלפים...סגור
-
מצטער בשבילך שאין לך דירה ואתה אוכל אותה בשכירות....המגלח 12/03/2023 13:48הגב לתגובה זו2 10אבל הם צודקים והמחיר ימשיך לעלות כי אף אחד לא ישכיר והוציאו את המשקיעים מהשוק אז אין דירותסגור
-
4.החלום הרטוב של הקבלנים הוארועי 12/03/2023 13:05הגב לתגובה זו23 0החלום הרטוב של הקבלנים שהריבית תרד והונאת המחסור תימשך הם לא מבינים שהריבית לא תרד לעולם לרמות שהיתה העולם הבין שעשה טעות ...ריבית אפס במשך 12שנים רצופות זה פשע נגדסגור
-
3.קשקושטוליפ 12/03/2023 13:05הגב לתגובה זו13 0נראה לי שהיא לא ממש חיה את התחום. גם מחירי הדירות למכירה כבר יורדים, חדשות ויד שניה, שתעקוב קצת ותראה את הירידות בדירות שמפורסמות ואחרי מס' שבועות המחיר יורד וכנ"ל בשכירויות, כל אחד שהיתה לו איזו קופסא והשכיר אותה במחיר מופקע מנסה להמשיך ולהשגכיר במחירים מופקעים, וכשרואה שהדירה עומדת תק', מתחיל להוריד את המחירסגור
-
2.20 אחוז הנחה למי שמשלם במזומןהכוח בידי הקונים 12/03/2023 12:47הגב לתגובה זו11 0שיש להם יכולתסגור
-
1.בתל אביב המחירים בירידה משמעותיתבצפון תל אביב מציעים דירות בעשרה אחוז פחות מהמחיר 12/03/2023 12:42הגב לתגובה זו21 3בצפון תל אביב מציעים דירות בעשרה אחוז פחות מהמחיר לפני חצי שנה ואין קונים. הכוונה ליד 2… הסיבה היא שה 30% עליה תוך שנה היא בועתית ולא מחזיקה מעמד.סגור
-
לקחת עשרה אחוז פחות ממחיר שהוא מופרך מההתחלהשוקי 12/03/2023 12:54הגב לתגובה זו2 4זה ממש אבל ממש לא ירידה במחיר.סגור
