בדקנו - כמה עולה לבנות דירה ואיך זה שהמחיר הממוצע הוא מעל 2 מיליון שקל?

מחיר דירה ממוצעת בישראל מתחיל לחצות את רף שני מיליון השקלים. העובדה הזאת אינה מפתיעה בהינתן עלייה של 30% במחירי הדיור בשנתיים האחרונות, למרות הירידה במחירים בחודשים האחרונים. 

זוגות צעירים רבים רוצים לראות שינוי במחירי הדיור. חלק מקווים שהממשלה תגדיל את ההיצע, אחרים חולמים שהיא תוציא לפועל יותר פרוייקטים של שכירות ארוכת טווח. אלה שרוצים לקנות דירה, לא מבינים למה המחיר הממוצע הגיע לרף הזה. אגב, ברוב אזורי הארץ, גם אלה שנמצאים במעגל השני והשלישי לגוש דן, כבר תתקשו למצוא דירה במחיר כזה.

על פי נתוני האוצר, המחיר הממוצע לדירה במרכז הארץ (אזורי הביקוש) עומד על 2.6 מיליון שקל והמחיר החציוני עומד על 2.38 מיליון שקל. במעגל השני והשלישי סביב תל אביב - היזמים מפרסמים דירות במחירים כאלה. השאלה היא האם הרווח שלהם לא גבוה מדי ולמה אי אפשר להוריד את המחיר?

כדי לענות על השאלה הזאת, צריך להבין את מפת העלויות של היזם - הוא משלם עבור הקרקע, עבור בנייה, ובסוף הוא משאיר לעצמו אחוז של רווח יזמי. כל זה, כמובן, אחרי המסים שהוא משלם וההוצאות הגבוהות של שיווק ותפעול האתר.

• לא רק פרסונל: כשיזם מבקש הלוואת ריטייל זה מדליק נורה אדומה
• היזמים שרכשו קרקעות במחירי שיא מאיימים לתבוע את משרד השיכון

עקרונית, הרווח של היזם מושפע בעיקר מעלות הקרקע ועלות הבניה. כשמחירי החומרים עולים ומחיר הקרקע בישראל עולים - זה יגיע לכיס שלכם. למה? כי אחרי שהיזם גוזר את העלויות שלו, הוא מתמחר את הדירה בצירוף הרווח היזמי. בגדול - אם מחיר הקרקע הוא מיליון שקל ועלות בניית דירה כוללת באותה קרקע שווה ל-600 אלף שקל והרווח היזמי הוא 20% על אז המחיר שידרשו יהיה כ-2 מיליון שקל. רווח יזמי של 400 אלף שקל. בפועל, הרווח היזמי הוא לרוב בין 15% ל-20%.  אבל התמונה הזו כמובן חלקית. בתוך עלויות הבנייה יש מרכיבים רבים, מיד נגיע אליהם. נתחיל בעלות הקרקע.  

העניין המשמעותי בדירות במרכז הוא עלות הקרקע. בממוצע ארצי מהווה עלות הקרקע 50%-30% מהעלות של הדירה. אבל הטווח הרבה יותר גדול - בין אפס למעל 70-80%. למה הטווח כזה גדול? כי במרכז הקרקע עולה יותר ולכן גם המרכיב שלה בתוך המחיר גבוה יותר. יש אזורים בישראל שבהם מחיר הקרקע גבוה יותר. מצד שני, בפריפריה, בערים בצפון הרחוק או בדרום, הקבלנים מקבלים קרקע במחיר זול, זול מאוד, אפילו בחינם.

הם מתמחרים את זה בהתאם ולכן מחיר הדירה שנגזר מקרקע זולה הוא נמוך. פשוט - אם קבלן קנה בתל אביב קרקע ב-100 מיליון שקל, ואת אותה קרקע קיבל ללא עלות (או עלות של מיליוני שקלים בודדים במכרז) בדרום, במקום שאותו יש למדינה או לרשות מקרקעי ישראל אינטרס ליישב, ונניח שמדובר בניין של 30 דיירים - העלות של כל דירה, רק ממחיר הקרקע ללא עלויות בניה, יורד פלאים - יותר מ-3 מיליון שקל לדירה בממוצע.

• חצור הגלילית: יוקם מרכז עסקים שיכלול 890 יחידות דיור
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

כלומר, מרכיב הקרקע הוא לא חשוב, אלא קריטי. לכן יש התעקשות כל כך גדולה שהמדינה תשחרר ותפשיר קרקעות ותקצר ביורוקרטיה. תחשבו על זה: אם יותר קרקעות יופשרו, הקבלנים יוכלו להקל עלינו גם במחיר. אז נכון, הם תמיד יחפשו מאיפה לגזור את הרווח, ואולי שיעור ההפחתה לא יהיה כשיעור החיסכון מעלות הקרקע, ועדיין - מדובר במיליוני שקלים.

על פי הערכת שמאים וכלכלנים, יש חוסר של עשרות אלפי דירות בשנה ביחס לביקוש. הביקוש של זוגות צעירים הפך בשנים האחרונות לקשיח, וכל עוד יש פער שבו הביקוש גבוה מההיצע - מחירי הדיור לא יירדו בצורה משמעותית. זו הסיבה שבגללה המדינה, בתקופת השר משה כחלון, בנתה את מחיר למשתכן - היא שחררה קרקעות במחיר מוזל וגלגלה את ההנחה עלינו. נכון, הקבלן בנה באיכות נמוכה יותר כדי לעמוד בעלויות שנקבעו בהסכם, ועדיין - עשרות אלפי זוגות בישראל מצאו קורת גג.

גורם נוסף הוא עלויות הבניה, שמשתקף על ידי מדד תשומות הבניה, שמהווה בין 20%-30% מהמחיר. כשהמדד הזה עולה, תשלמו יותר. למה? כי הקבלן משלם יותר עבור חומרים - ברזל, מלט, עץ וכו' - אם מחיר הדירה שלכם צמוד למדד התשומות, תשלמו תוספת משמעותית ומחיר הדירה יעלה בהתאם - בכמה אחוזים לפחות, או יותר אם מדובר בטווח ארוך יותר.

עלות הבנייה תלויה בטיב ואיכות הבנייה וסוג הדירה. עלות מ"ר בדירה ממוצעת הוא 6-8 אלף שקל, בתל אביב זה יהיה יותר. בדירת יוקרה זה יכול להיות גם פי 2 וגם פי 10.

אז כמו שהבנתם, מחיר הקרקע ועלויות בניה מגיעים בממוצע ל-60% ואף יותר ממחיר הדירה. אבל זה מאוד תלויו במיקום ובסוג הדירה. ממה מורכבות העלויות בנייה? בעיקר מכוח העבודה ומעלות החומרים. עלות החומרים כוללת ברזל, עץ, בטון  ועוד. מדד תשומות הבניה עלה ביותר מ-5% בשנתיים האחרונות וזה אומר - שזאת עלות שהקבלן מגלגל עליכם. גם כוח העבודה משפיע מאוד והוא נכלל בסעיף הזה. כשיש יותר עובדים זרים, העלות קטנה. כשעובדים מקומיים עובדים, העלות מתייקרת וגם זה משפיע על המחיר.

ויש עוד מרכיבים. כך למשל, הריבית הגבוהה יוצרת לקבלן עלויות מימון גבוהות. כשהוא לא מוכר, עלויות המימון בסוף, נופלות עלינו. המימון עכשיו בעלייה וזה מגדיל את ההוצאות של הקבלנים. מעבר לכך, הקבלן לא יוכל להחזיק דירה ריקה לאורך זמן, זה עולה לו כסף-מימון.

אז הוא מעדיף למכור, אבל זו יכולה להיות מכירה בלחץ וזה עלול גם לחלחל למחירים. הפתרון שלו הוא להוריד מחיר בדלת האחורית - מבצעים, מתנות, מימון של הריבית והמשכנתא לשנה. הקבלנים נמצאים במצב לא פשוט בגלל עליית הריבית בעוד שבמשך 12 שנים רצופות הם נהנו מריבית נמוכה מאוד שאפשרה להם מרווח תמרון. המימון בהערכה גסה מהווה כיום 3-5% מעלויות הבנייה. 

המסים שהקבלן משלם לרבות אגרות שונות מהווים 20%-25% נוספים מהעלות הכוללת. הביורוקרטיה בישראל שוחקת. היא כוללת אישורים רבים כמו אישור בועדות התכנון, היתרי בניה ושלבי התנגדויות. במקרה הטוב, ייקח לקבלן שנתיים עד שיתחיל לבנות ואם ישנן התנגדויות - זה יכול לקחת שנים. ויש גם היטלים ומסים - השבחה וכמובן מס על הרווחים. 

סיפור נוסף הוא המע"מ שהוטל על קבוצות הרכישה. בעבר באו הקבלנים והלינו על הנושא. הם טענו: מדוע אצלנו יש מרכיב מע"מ ואצל קבוצות הרכישה לא? זה נותן תעדוף מסוים לרכישה בקבוצות כאלה. המדינה קיבלה את הטענה ולכן כיום משלמים מע"מ על הקרקע.

השאיפה של היזם היא לקצור רווח יזמי של 15%-20%. בואו ניקח דירה סטנדרטית במעגל השלישי. מחיר הדירה הוא 2.4-2.5 מיליון שקל. עלות קרקע ממוצעת לדירה: 900 אלף שקל. עלות בניה: 700 אלף שקל. בסך הכל, 1.6 מיליון שקל. תוסיפו לזה מס שבח ועלויות נוספות, בניהן עלויות מימון, והגעתם לעלות של מעל שני מיליון שקל לדירה ממוצעת. היזם רוצה רווח של 15%-20% - 350-500 אלף שקל. בתקופות שבהן עלויות המימון גבוהות, המחיר אמור לרדת מעט כי הריבית מקשה כמובן גם על הרוכשים. בתקופות של ריבית שפל, הקבלנים עשויים להעלות את המחיר עוד יותר. בצמודי קרקע הרווח היזמי אמור להיות נמוך יותר, משום שבבניית בניין יש יתרון לגודל - עלות הקרקע כוללת את כל הדירות שייבנו. כשאתה בונה לגובה, אתה יכול לתמרן יותר עם המספרים.

חשוב לציין: חישוב ערך הקרקע, הוא תמונת ראי של התרחיש הזה. שמאי, שרוצה להעריך שווי קרקע יעשה צעדים אחורה (אינדוקציה), הוא יפחית מערך הדירה את המע"מ ואת הרווח היזמי, את עלויות הבניה, מס רכישה - ואז הוא יקבל את מחיר הקרקע. 

כך או כך, מכאן אפשר להבין את הסיבות העיקריות למחירי הדיור בישראל - כל עוד אין שינוי בסעיף ההיצע והמדינה לא תשחרר קרקעות - בסיס המחיר יישאר גבוה. כל עוד מחירי התשומות לא יירדו - המחיר יישאר גבוה. להעלאת הריבית יש אמנם השפעה על הקטנת הביקוש ויוצרות לחץ על הקבלנים, אבל מצד שני - מישהו צריך לממן את זה. בסוף, הקבלנים לא יכולים למכור דירות עם רווח יזמי של 5%. ואתם תרגישו את זה טוב טוב בכיס.

המצב כעת הוא שהמחירים הגבוהים וההאטה הכלכלית מרסנים את הביקושים, והקבלנים נכנעים - יש ירידה במחירי הדירות החדשות וזה מתגלגל לכל סוגי הדירות. זאת כנראה רק ההתחלה - המחירים ימשיכו לרדת, כאשר המשמעות היא בעיקרה ירידה במחירי הקרקע ואנחנו רואים את זה במכרזים החדשים של המדינה - הרכישות נעשות בתמחור נמוך משמעותית מבעבר. במילים אחרות, בשעה שאי אפשר לשנות את עלויות הקבלן, גם לא את המסים (לפחות בשלב זה), המקום הגמיש מבחינת מחיר - המקום שבו יש מחיר שוק והוא משתנה זה הקרקע. הקרקע בכיוון מטה. דוגמה טובה לכך הם העסקאות שנעשו בשדה דב לפני כשנתיים כשמאז מחיר הקרקע ירד בלפחות 20%.