בדקנו - כמה עולה לבנות דירה ואיך זה שהמחיר הממוצע הוא מעל 2 מיליון שקל?
מחיר דירה ממוצעת בישראל מתחיל לחצות את רף שני מיליון השקלים. העובדה הזאת אינה מפתיעה בהינתן עלייה של 30% במחירי הדיור בשנתיים האחרונות, למרות הירידה במחירים בחודשים האחרונים.
זוגות צעירים רבים רוצים לראות שינוי במחירי הדיור. חלק מקווים שהממשלה תגדיל את ההיצע, אחרים חולמים שהיא תוציא לפועל יותר פרוייקטים של שכירות ארוכת טווח. אלה שרוצים לקנות דירה, לא מבינים למה המחיר הממוצע הגיע לרף הזה. אגב, ברוב אזורי הארץ, גם אלה שנמצאים במעגל השני והשלישי לגוש דן, כבר תתקשו למצוא דירה במחיר כזה.
על פי נתוני האוצר, המחיר הממוצע לדירה במרכז הארץ (אזורי הביקוש) עומד על 2.6 מיליון שקל והמחיר החציוני עומד על 2.38 מיליון שקל. במעגל השני והשלישי סביב תל אביב - היזמים מפרסמים דירות במחירים כאלה. השאלה היא האם הרווח שלהם לא גבוה מדי ולמה אי אפשר להוריד את המחיר?
- כל הכותרות
כדי לענות על השאלה הזאת, צריך להבין את מפת העלויות של היזם - הוא משלם עבור הקרקע, עבור בנייה, ובסוף הוא משאיר לעצמו אחוז של רווח יזמי. כל זה, כמובן, אחרי המסים שהוא משלם וההוצאות הגבוהות של שיווק ותפעול האתר.
עקרונית, הרווח של היזם מושפע בעיקר מעלות הקרקע ועלות הבניה. כשמחירי החומרים עולים ומחיר הקרקע בישראל עולים - זה יגיע לכיס שלכם. למה? כי אחרי שהיזם גוזר את העלויות שלו, הוא מתמחר את הדירה בצירוף הרווח היזמי. בגדול - אם מחיר הקרקע הוא מיליון שקל ועלות בניית דירה כוללת באותה קרקע שווה ל-600 אלף שקל והרווח היזמי הוא 20% על אז המחיר שידרשו יהיה כ-2 מיליון שקל. רווח יזמי של 400 אלף שקל. בפועל, הרווח היזמי הוא לרוב בין 15% ל-20%. אבל התמונה הזו כמובן חלקית. בתוך עלויות הבנייה יש מרכיבים רבים, מיד נגיע אליהם. נתחיל בעלות הקרקע.
העניין המשמעותי בדירות במרכז הוא עלות הקרקע. בממוצע ארצי מהווה עלות הקרקע 50%-30% מהעלות של הדירה. אבל הטווח הרבה יותר גדול - בין אפס למעל 70-80%. למה הטווח כזה גדול? כי במרכז הקרקע עולה יותר ולכן גם המרכיב שלה בתוך המחיר גבוה יותר. יש אזורים בישראל שבהם מחיר הקרקע גבוה יותר. מצד שני, בפריפריה, בערים בצפון הרחוק או בדרום, הקבלנים מקבלים קרקע במחיר זול, זול מאוד, אפילו בחינם.
הם מתמחרים את זה בהתאם ולכן מחיר הדירה שנגזר מקרקע זולה הוא נמוך. פשוט - אם קבלן קנה בתל אביב קרקע ב-100 מיליון שקל, ואת אותה קרקע קיבל ללא עלות (או עלות של מיליוני שקלים בודדים במכרז) בדרום, במקום שאותו יש למדינה או לרשות מקרקעי ישראל אינטרס ליישב, ונניח שמדובר בניין של 30 דיירים - העלות של כל דירה, רק ממחיר הקרקע ללא עלויות בניה, יורד פלאים - יותר מ-3 מיליון שקל לדירה בממוצע.
כלומר, מרכיב הקרקע הוא לא חשוב, אלא קריטי. לכן יש התעקשות כל כך גדולה שהמדינה תשחרר ותפשיר קרקעות ותקצר ביורוקרטיה. תחשבו על זה: אם יותר קרקעות יופשרו, הקבלנים יוכלו להקל עלינו גם במחיר. אז נכון, הם תמיד יחפשו מאיפה לגזור את הרווח, ואולי שיעור ההפחתה לא יהיה כשיעור החיסכון מעלות הקרקע, ועדיין - מדובר במיליוני שקלים.
על פי הערכת שמאים וכלכלנים, יש חוסר של עשרות אלפי דירות בשנה ביחס לביקוש. הביקוש של זוגות צעירים הפך בשנים האחרונות לקשיח, וכל עוד יש פער שבו הביקוש גבוה מההיצע - מחירי הדיור לא יירדו בצורה משמעותית. זו הסיבה שבגללה המדינה, בתקופת השר משה כחלון, בנתה את מחיר למשתכן - היא שחררה קרקעות במחיר מוזל וגלגלה את ההנחה עלינו. נכון, הקבלן בנה באיכות נמוכה יותר כדי לעמוד בעלויות שנקבעו בהסכם, ועדיין - עשרות אלפי זוגות בישראל מצאו קורת גג.
גורם נוסף הוא עלויות הבניה, שמשתקף על ידי מדד תשומות הבניה, שמהווה בין 20%-30% מהמחיר. כשהמדד הזה עולה, תשלמו יותר. למה? כי הקבלן משלם יותר עבור חומרים - ברזל, מלט, עץ וכו' - אם מחיר הדירה שלכם צמוד למדד התשומות, תשלמו תוספת משמעותית ומחיר הדירה יעלה בהתאם - בכמה אחוזים לפחות, או יותר אם מדובר בטווח ארוך יותר.
עלות הבנייה תלויה בטיב ואיכות הבנייה וסוג הדירה. עלות מ"ר בדירה ממוצעת הוא 6-8 אלף שקל, בתל אביב זה יהיה יותר. בדירת יוקרה זה יכול להיות גם פי 2 וגם פי 10.
אז כמו שהבנתם, מחיר הקרקע ועלויות בניה מגיעים בממוצע ל-60% ואף יותר ממחיר הדירה. אבל זה מאוד תלויו במיקום ובסוג הדירה. ממה מורכבות העלויות בנייה? בעיקר מכוח העבודה ומעלות החומרים. עלות החומרים כוללת ברזל, עץ, בטון ועוד. מדד תשומות הבניה עלה ביותר מ-5% בשנתיים האחרונות וזה אומר - שזאת עלות שהקבלן מגלגל עליכם. גם כוח העבודה משפיע מאוד והוא נכלל בסעיף הזה. כשיש יותר עובדים זרים, העלות קטנה. כשעובדים מקומיים עובדים, העלות מתייקרת וגם זה משפיע על המחיר.
ויש עוד מרכיבים. כך למשל, הריבית הגבוהה יוצרת לקבלן עלויות מימון גבוהות. כשהוא לא מוכר, עלויות המימון בסוף, נופלות עלינו. המימון עכשיו בעלייה וזה מגדיל את ההוצאות של הקבלנים. מעבר לכך, הקבלן לא יוכל להחזיק דירה ריקה לאורך זמן, זה עולה לו כסף-מימון.
אז הוא מעדיף למכור, אבל זו יכולה להיות מכירה בלחץ וזה עלול גם לחלחל למחירים. הפתרון שלו הוא להוריד מחיר בדלת האחורית - מבצעים, מתנות, מימון של הריבית והמשכנתא לשנה. הקבלנים נמצאים במצב לא פשוט בגלל עליית הריבית בעוד שבמשך 12 שנים רצופות הם נהנו מריבית נמוכה מאוד שאפשרה להם מרווח תמרון. המימון בהערכה גסה מהווה כיום 3-5% מעלויות הבנייה.
המסים שהקבלן משלם לרבות אגרות שונות מהווים 20%-25% נוספים מהעלות הכוללת. הביורוקרטיה בישראל שוחקת. היא כוללת אישורים רבים כמו אישור בועדות התכנון, היתרי בניה ושלבי התנגדויות. במקרה הטוב, ייקח לקבלן שנתיים עד שיתחיל לבנות ואם ישנן התנגדויות - זה יכול לקחת שנים. ויש גם היטלים ומסים - השבחה וכמובן מס על הרווחים.
סיפור נוסף הוא המע"מ שהוטל על קבוצות הרכישה. בעבר באו הקבלנים והלינו על הנושא. הם טענו: מדוע אצלנו יש מרכיב מע"מ ואצל קבוצות הרכישה לא? זה נותן תעדוף מסוים לרכישה בקבוצות כאלה. המדינה קיבלה את הטענה ולכן כיום משלמים מע"מ על הקרקע.
השאיפה של היזם היא לקצור רווח יזמי של 15%-20%. בואו ניקח דירה סטנדרטית במעגל השלישי. מחיר הדירה הוא 2.4-2.5 מיליון שקל. עלות קרקע ממוצעת לדירה: 900 אלף שקל. עלות בניה: 700 אלף שקל. בסך הכל, 1.6 מיליון שקל. תוסיפו לזה מס שבח ועלויות נוספות, בניהן עלויות מימון, והגעתם לעלות של מעל שני מיליון שקל לדירה ממוצעת. היזם רוצה רווח של 15%-20% - 350-500 אלף שקל. בתקופות שבהן עלויות המימון גבוהות, המחיר אמור לרדת מעט כי הריבית מקשה כמובן גם על הרוכשים. בתקופות של ריבית שפל, הקבלנים עשויים להעלות את המחיר עוד יותר. בצמודי קרקע הרווח היזמי אמור להיות נמוך יותר, משום שבבניית בניין יש יתרון לגודל - עלות הקרקע כוללת את כל הדירות שייבנו. כשאתה בונה לגובה, אתה יכול לתמרן יותר עם המספרים.
חשוב לציין: חישוב ערך הקרקע, הוא תמונת ראי של התרחיש הזה. שמאי, שרוצה להעריך שווי קרקע יעשה צעדים אחורה (אינדוקציה), הוא יפחית מערך הדירה את המע"מ ואת הרווח היזמי, את עלויות הבניה, מס רכישה - ואז הוא יקבל את מחיר הקרקע.
כך או כך, מכאן אפשר להבין את הסיבות העיקריות למחירי הדיור בישראל - כל עוד אין שינוי בסעיף ההיצע והמדינה לא תשחרר קרקעות - בסיס המחיר יישאר גבוה. כל עוד מחירי התשומות לא יירדו - המחיר יישאר גבוה. להעלאת הריבית יש אמנם השפעה על הקטנת הביקוש ויוצרות לחץ על הקבלנים, אבל מצד שני - מישהו צריך לממן את זה. בסוף, הקבלנים לא יכולים למכור דירות עם רווח יזמי של 5%. ואתם תרגישו את זה טוב טוב בכיס.
המצב כעת הוא שהמחירים הגבוהים וההאטה הכלכלית מרסנים את הביקושים, והקבלנים נכנעים - יש ירידה במחירי הדירות החדשות וזה מתגלגל לכל סוגי הדירות. זאת כנראה רק ההתחלה - המחירים ימשיכו לרדת, כאשר המשמעות היא בעיקרה ירידה במחירי הקרקע ואנחנו רואים את זה במכרזים החדשים של המדינה - הרכישות נעשות בתמחור נמוך משמעותית מבעבר. במילים אחרות, בשעה שאי אפשר לשנות את עלויות הקבלן, גם לא את המסים (לפחות בשלב זה), המקום הגמיש מבחינת מחיר - המקום שבו יש מחיר שוק והוא משתנה זה הקרקע. הקרקע בכיוון מטה. דוגמה טובה לכך הם העסקאות שנעשו בשדה דב לפני כשנתיים כשמאז מחיר הקרקע ירד בלפחות 20%.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
32.סיכום יפה של המצב (ל"ת)הקורא 28/03/2023 20:27הגב לתגובה זו0 0סגור
-
31.מדינה שדופקת את אזריחה על ידי ספסור במחירי הקרקעמנש 16/03/2023 12:37הגב לתגובה זו3 0עיריות דמשתפות פעולה עם קבלנים על יג אי מתן היתרים באופן גורף לאנשים פרטיים וכך מעלים מחירים באופן הזוי עדיף לעזוב כבר את המדינהסגור
-
30.כתבה טובה (ל"ת)יצחק 16/03/2023 05:40הגב לתגובה זו0 0סגור
-
29.אביה ישראליאיפה הכסף 15/03/2023 15:17הגב לתגובה זו0 0לפני 25 שנה עלה לבנות דירה כ 50 אלף שח כולל הכל - דירה עלתה 200 אלף היום עלות אמיתית היא 100 אלף אבל דירה עולה 3 מיליוןסגור
-
28.איזה ניפוח מחירים הזייה..ישראלי מודאג 12/03/2023 13:29הגב לתגובה זו4 0מחיר למ"ר בבניין לא עובר את ה 3500, ברגע שיורידו את הקרקע והמ"ע ואז יגזרו רווח יזמיוקבלני נשאר עם דירות שעולות באזור חצי מיליון ל 100 מ"ר וזה מחיר אמיתי של דירה כל השאר זה סתם בועה שאתה מנסה לפמפם..סגור
- טען עוד
-
27.רווח יזמיאנונימי 11/03/2023 17:11הגב לתגובה זו2 0מי מבטיח שאם הקרקע תינתן לקבלנים אפילו בחינם המחירים ירדו ? מספיק להסתכל על דוחות כספיים של הקבלנים לשנת 2022 רואים שהם גלגלו לעצמם את כל עליית הערך של 20% שהייתה בשנה אחרונה על פרויקטים שהקרקעות שלהם נרכשו בשנת 2016 ואחורה. הקבלן עצמו מפרסם בטבלאות שהרווח הצפוי על פרויקט מסוים עמד בסוף 2020 על 30 מיליון ובסוף 2022 הרווח כבר הגיע ל 70 מיליון ? מה זה אומר ? שחלוקת קרקעות בחינם לקבלנים לא תביא לירידת מחירים . הפתרון הוא מיסוי חזק על משקיעים עליית הריבית ופרויקטים עם רווח מוגדר לאוכלוסיות חלשותסגור
-
26.מי שנגרר עם העדר מפסיד, ומי שהולך נגד הכיוון מרוויח;וכרגיל 11/03/2023 09:57הגב לתגובה זו0 4כיום נוצר חלון זמן נדיר שעליות המחיר התמתנו (לא נעצרו, התמתנו), ומי שמבין כלכלה קונה עכשיו במחיר נוח, לפני גל העליות הבא; שאז ריבית לא ריבית תהיה הסתערות ועליות של מאות אלפי ש"ח במחירים. ותחזיקו חזק כי זה עומד להיות צונמי! לא סתם רוב בעלי הנכסים מחזיקים אותם ולא מוציאים עכשיו למכירה, הם מחכים לעליות. מי שמנצל את התקופה זה בעלי דירות הזבאלה שנפטרים מהן לטובת משקיעים מהמרים שמחפשים רק מחיר זול.סגור
-
יורדים, המחירים יורדים ואין קונים.יעל 11/03/2023 11:35הגב לתגובה זו1 0חגיגות ההייטק הסתימו, גם חגיגות הנדלנ הסתימו..סגור
-
25.הקבלנים התרגלו לרווח חזירי, זה ישתנה בקרוב.שגית 11/03/2023 08:01הגב לתגובה זו6 1לא עוד השתעבדות למשכנתאות יקרות. לא עוד משכנתאות לשלושים שנים לפרנס קבלנים חמדנים ומתווכי דירות. הבועה הזו הסתימה. מחירי הקרקעות במכרזי המינהל ירדו לחצי. רוכשי דירות שלא עומדים בהחזרים מוכרים דירתם.סגור
-
24.מחירי הקרקע במכרזי מינהל בהרצליה ירדו לחצישירן 11/03/2023 07:48הגב לתגובה זו4 0מחיר הקרקע בגליל ים במכרז ירד לחצי וקבלנים מסרבים להציע הצעות. קבלנים כבר הבינו שבועת הנדלנ מתפוצצת. בחצי שנה האחרונה מחירי הדירות יורדים - ואין קונים.סגור
-
23.כתבה חובבבניתשלמה 10/03/2023 20:15הגב לתגובה זו1 0אם עלות החומרים עלתה "רק" 5% . ועלות הבניה היא רק חלק מעלות הדירה הסופית. אזי איך תעלה דירה ב 10-20% בשנה ? איך ? ויזם גוזר 20% ? סבבה . ומדוע בכלל אין איזכור לרווחי הקבלן ? או שהקבלן "שבעתבה" הוא נדבן ?סגור
-
22.אבל למה אתם לא מעלים את האופציה של הפסד לקבלני?יש 10/03/2023 17:51הגב לתגובה זו5 0עסקים לפעמין גם מפסידים. זה לא הגיוני שירוויחו כל הזמן. ויהיו קבלנים שיצטרכו למכור בהפסדים. חכו ותראו.סגור
-
אופצית הפסד בהחלט קיימתיעל 11/03/2023 07:49הגב לתגובה זו1 0מי שקנה קרקע לעשרות אלפי דירות בשדה דב - יפשוט רגל. במכרזי מינהל לקרקע בחצי שנה האחרונה מחירי המינימום ירדו לחצי ואין קונים. בועת הנדלנ כבר מתפוצצת.סגור
-
21.לקרא ולהפנים, מחירי הדירות ממשיכים לעלותאבא מודאג 10/03/2023 14:11הגב לתגובה זו2 5שני הגורמים העיקריים להחרפה במצב רוכשי הדירות הם המשך עליית מחירי הדירות, ויותר מזה – עלייה חדה בריבית המשכנתאות. הריבית עלתה משיעור ממוצע של 3.61% ברבעון השלישי של 2022 לשיעור של 4.64% ברבעון הרביעי. מחירי הדירות עלו ברבעון הרביעי ב־2.1%, ובשיעור שנתי של 14.5%. במקביל ההכנסה הממוצעת של משקי הבית עלתה בכ־2.2% ברבעון הרביעי.סגור
-
המחירים לא יורדים, הם קורסים.שגית 11/03/2023 07:52הגב לתגובה זו3 0כבר חצי שנה שאין עסקאות. מי שלא עומד בהחזרי המשכנתא, מוכר דירתו. באזורי ההייטק המחירים קורסים.סגור
-
יש עיסקאות, בעיקר בדירות זבאלה זולות. בעלי דירות יקרותשמענו 11/03/2023 10:01הגב לתגובה זו0 3לא ממהרים להוציא אותן למכירה, מחכים לקבל עוד חצי מיליון ומעלה כשהמחירים יזנקו שוב, והרבה יותר מהר מה שחושבים...כרגיל.סגור
-
20.אלו שמגיבים פה, רובם או כולם בכלל לא מתכוונים לקנות נכסרק שתבינו 10/03/2023 13:23הגב לתגובה זו2 1לרוב כי לא יכולים. אז הם פשוט לא רוצים להרגיש לבד, ומנסים להפיל את השוק על הברכיים. היה לי חבר כזה, שניסה לפרק מחסן כשעמד בתוכן, ואני הולך לאזכרה שלו כול שנה...סגור
-
19.שכחתם את הדבר החשוביוסי טאוב 10/03/2023 08:16הגב לתגובה זו4 8אין בישראל כולה קרקעות לבנייה ולא יהיו. רשויות התיכנון הארצי בישראל שרפו את הקרקעות לבנייה במשך 75 שנים והיום כבר לא נשארו קרקעות לבנייה בישראל לא בצפון בדרום והמרכז. מי שכותב אחרת הוא פשוט בור שלא מבין כלום בתיכנון ובנייה.סגור
-
שלשלת שטויות....מה עם הנגב? חסרות קרקעות ששם?משה אופניק 10/03/2023 16:40הגב לתגובה זו5 3מה עם הצפון, גליל והרמה...וגם באזור המרכז לא חסרות קרקעות. מה שחסר זה רצון מצד הממשלה ורמ"י שעושקים את האזרחים למכור את הקרקע במחיר סבור כדי שמחירי הדיור יירדו. זה כל הסיפור. מספיק עם ההפחדות והשטויות.סגור
-
לך אתה תגור בפרוטקשן של הדרום או עם מ.....ם בצפוןסבבה 11/03/2023 10:02הגב לתגובה זו0 4לנו טוב במרכז הארץ לשלם פי כמה וכמה עם אנשים נורמטיבים וחינוך ברמה גבוהה.סגור
-
18.תבדקו ההפך. מה המשכורת הממוצעת, וכמה במדינה משתכרים מינצבי 10/03/2023 07:49הגב לתגובה זו2 0את מחירי הקרקעות אפשר לנפח עוד ועוד. אבל בכדי שתהיה להם הצדקה כלכלית המשכורות הממוצעת צריכה לתמוך במחירים האלו ואז יש להם הצדקה ראלית.סגור
-
17.מחירי הדירות בתל אביב והרצליה קורסים.שגית 10/03/2023 04:39הגב לתגובה זו7 1אנשים שקנו דירה אינם עומדים בהחזרי המשכנתא ומוכרים את הדירה. לבנות דירה ארבעה חדרים בתל אביב והרצליה מאה מטר עולה 700 אלף שקל. מחירי הקרקעות במכרזי המינהל צונחים. תוך ארבע שנים תימכר דירה בתל אביב והרצליה בשני מיליון שקל.סגור
-
16.חברים הזמתם עם עלויות השיווק (ל"ת)הגולש 10/03/2023 01:16הגב לתגובה זו0 1סגור
-
15.תפסיקו לשכנע את עצמכם מחירי הדירות בועהדניאל 09/03/2023 20:33הגב לתגובה זו36 3בשקט אפשר לגלח 30 אחוז מהמחיר ... אם הקבלנים/יזמים לא יעשו את זה הריבית תעשה זאתסגור
-
14.אתה כנראה לא מבין איך יזם חושב !!!עומרי 09/03/2023 20:31הגב לתגובה זו11 0גם אם ישקבל את הקרקע בחינם , הוא ימכור במחיר הגבוה ביותר שהוא יכול. עד שהמדינה לא תהיה היזם בעצמה ותמכור דירות במחיר עלות )לפחות לתקופה מוגבלת עד שתהיה ירידה אמיתית במחירים), המחירים לא יירדו. בפריפרייה הדבר בוחט במיוחד : קרקע במחיר של 200,000 שח ליח"ד כולל פיתוח , ודירות 120 מר משווקות ב 1.8 מליון !!!! הזיותסגור
-
הבועה התפוצצה - קבלנים ממונפים יפשטו רגל בשנתיים הקרובודנה 10/03/2023 04:43הגב לתגובה זו7 0האמונה שדירה היא השקעה טובה - האמונה הזו מתנפצת. קבלנים ממונפים שקנו בשדה דב קרקע לעשרות אלפי דירות - יפשטו רגל. אחרי חמש עשרה שנים של בועה צפויות לנו חמש שנים של התפוצצות הבועה. בתל אביב והרצליה בחמש שנים הקרובות המחירים יירדו לחצי מהיום.סגור
-
13.מלכודתרמי 09/03/2023 20:26הגב לתגובה זו3 20המחירים יעלו כי השיגעון של הישראלי לקנות פה דירה הוא אובססי ולכן אם לא יהיה מיתון ארוך המחירים לא ירדו ותפסיקו לספר לנו סיפורים ולבלבל לנו את המוחסגור
-
12.אם הקבלנים ממונפים הם גם ימכרו במחירי הפסד.יעל 09/03/2023 20:24הגב לתגובה זו11 0העלויות בכתבה מנופחות, במציאות עלות דירת ארבעה חדרים 100 מטר לקבלן כ 1.4 מיליון שקל כולל הקרקע לא יותר. הרווח של הקבלנים הוא מאה אחוז נכון לימים אילו. המחירים שהמינהל מוכר קרקעות יירדו בשנתיים הבאות לרבע מחיר.סגור
-
11.בתל אביב והרצליה מחירי הנדלנ קורסים.דנה 09/03/2023 20:22הגב לתגובה זו15 2בועת הנדלנ מתחילה להתפוצץ. מחיר הקרקע לא צריך להיות יותר מחצי מיליון לדירה. לבנות דירה 4 חדרים עולה 700 אלף שקל. דירת ארבה חדרים ללקוח לא צריכה לעלות יותר משני מיליון שקל באיזורי ביקוש ומחיר של 1.6 מיליון בפריפריה. מומלץ לכולם לחכות שנתיים, המחירים קורסים, הבועה מתפוצצת. בשדה דב הולכים להיבנות בשנתיים הקרובות 40 אלף דירות, ברמת השרון 20 אלף והרצליה 20 אלף.סגור
-
היכן הדירות שמחיריהן קורס?כדאי לך להיות מתווך.הלואי והיו קורסים 10/03/2023 11:10הגב לתגובה זו1 2תרוויח כסף רב. במציאות זה שונה לגמרי. מחיר הקרקע במרכז הינו בשמים, ואני לא רואה שהממשלה הזאת תוריד את מחירי הקרקע. פייגנוז. אם תעשה זאת, ההכנסות שלה יירדו בעצמה רבה. הנדלן זה הפרה החולבת של המדינה, ואחריה המכוניות והדלק. קחו בחשבון שהביקוש קשיח מאד בגלל ילודה גבוהה, עליית עולים חדשים מחו"ל שצריך לשכן אותם, אז איך ניתן להוריד את מחירי הדירות, לכל הרוחות והשדים?גם אני הייתי רוצה לקנות דירות בזול, אבל המציאות קשה מאד. אלא אם כן תהיה ירידה מהארץ בהיקף גדול מאד.סגור
-
1.6 לפריפריהקוקו לא מאילת 10/03/2023 10:32הגב לתגובה זו2 1לא הייתי שם שקל על חצי מהמדינה הזאת - קרית גת, אופקים.סגור
-
10.מי אמר שרווח יזמי צריך להיות 20? שיהיה 5-7% לכל היותרששון 09/03/2023 20:17הגב לתגובה זו18 2או שיחפשו תעסוקה בתחום אחרסגור
-
לא מהתחוםגיא 10/03/2023 02:41הגב לתגובה זו1 2בהינתן מפת סיכונים וחשיפות בפרוייקט של 5 שנים, היית מתמחר 5-7%?. לא נראה לי בכלל מהסיבה שהמרווח היזמי הוא תאורטי ומשתנה בנקודת הסיום. עליית מדד, מימון, תביעה משפטית יעבירו אותך מהר מאוד להפסד. וכל זה בשורת הרווח הגולמי. קל לשנוא את הקבלנים, אבל בסופו של יום הם לא שונים ממני וממך.סגור
-
9.עיקר השומן זה מחיר הקרקע שככל הנראה יתרסקאוהד 09/03/2023 20:06הגב לתגובה זו6 0הקרקע תרד משמעותית וזה יקטין את המעמ ואת הרווח היזמי באחוזים. ואם עדיין לא יקנו דירות הממשלה בלחץ ציבורי, בנקים וקבלנים תשפוך כסף על פרויקטים..סגור
-
חגיגת הקבלנים על חשבוננו הסתימהיעל 11/03/2023 07:56הגב לתגובה זו1 0תחום הנדלנ היה רווחי במיוחד, רווח חזירי. כל עוד הבועה התנפחה - הכל טוב. כאשר הבועה מתפוצצת - אנשים לא יסכימו לקחת משכנתא.סגור
-
8.כתבת פמפום ביזפורטל אתם חרטהרועי 09/03/2023 20:02הגב לתגובה זו7 0עוד כתבה ממומנת, ממש לא מדוייק, הקבלנים הם אלו שהעלו את מחירי הקרקע במכרזים מחמדנות של מינוףסגור
-
7.כתבה מדויקתאריק 09/03/2023 19:48הגב לתגובה זו1 11כתבה מדויקת להפליא רוב הכסף מיסים שלא נגמרים.ריבית גבוהה בונוס נוסף...ופקידים מושחתים העיריות...סגור
-
6.נתניהו הורס את מדינת ישראל. אין כסף לכלום (ל"ת)נתניהו 09/03/2023 19:48הגב לתגובה זו1 9סגור
-
5.ידידי אין מס שבח ליזם יש מס הכנסה (ל"ת)אנונימי 09/03/2023 19:44הגב לתגובה זו0 0סגור
-
4.חוסר הבנה של המצב במרכזמוצי 09/03/2023 19:37הגב לתגובה זו2 16הציבור הישראלי שואף לגור באיזור שבין גדרה לחדרה מכל מיני סיבותץ מתעסוקה ועד בטחון אישי. ברגע שמחירי הדירות ירדו אנשים יתנפלו על הדירות באיזור הזה. יש המון ישראלים אם הרבה כסף כמו שיש הרבה בלי כסף. אם מחירי הדירות באיזור המבוקש ירדו תהיה התנפלות עליהםסגור
-
אין לאנשים כסף - זה משכנתא.שגית 11/03/2023 07:58הגב לתגובה זו2 0אנשים קנו דירה מעבר ליכולותיהם כי האמינו שזו השקעה טובה. ככה זה כשהבועה מתפוצצת.סגור
-
3.אוקיי אויי אויי (ל"ת)הבכי היומי 09/03/2023 19:07הגב לתגובה זו1 0סגור
-
2.למה הרווח היזמי צריך להיות באחוזים?סתם אחד 09/03/2023 19:01הגב לתגובה זו11 020 אחוז במחירים של היום זה מוגזם. תהפוך את ה5 אחוז למספר, כניראה זה כמה מליונים טובים.... זה לא מספיק רווח?סגור
-
אתה מתוק לעלאנו נו 09/03/2023 21:08הגב לתגובה זו1 12כל עיסקא בעולם צריכה להניב אחוזים מסויימים כדי להיות רווחית , אתה כנראה מעולם לא עשית עסקים.אגב חשוב מאד להדגיש ש15 20 אחוז רווח זה לכל הפרויקט שלוקח לפחות 4 שנים ויותר ככה נמצא שהרווח השנתי הוא םחות מ5 אחוז , רווח סביר ופחות מזה. אם היזמים ירוויחו פחות תצטרך כנראה לחזור לבנות לבד..סגור
-
מהסיבה הפשוטה שלפעמים גם מפסידיםאוהד 09/03/2023 20:06הגב לתגובה זו3 125% רווח לא מצדיק את הסיכון שכרוך ביזמות..סגור
-
1.ממש לא מדויקjoe 09/03/2023 18:54הגב לתגובה זו18 1העלויות לא עלו לרמה כזאת שמצדיק מחירים כאלה, זה נטו חמדנות של קבלנים טמטום של קונים וחוסר מעש של ממשלות,סגור
