התנגדות לתכנית הרובעים של ת"א: "עלויות הבנייה יזנקו במיליונים"

עיריית תל אביב האריכה את המועד להגשת התנגדויות לתוכנית רובעים 5-6 (תא/4320) עד ל-27 במרץ. גבולות התוכנית לרובעים 5-6 הם רחוב בוגרשוב מצפון, הירקון ממערב, רחוב אחד העם מדרום ודרך בגין ממזרח. התוכנית קובעת את זכויות הבנייה להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים ברובעים אלה - והוא נמצא במרכז השיח של התושבים באזור.

למה שלב ההתנגדויות כל כך חשוב? מפני שבעלי דירות ונכסים בתל אביב, כמו גם יזמים ואדריכלים, צפויים להתנגד לתוכנית בטענה התוכנית המופקדת שונה וכוללת גם הוראות חדשות שעלולות לפגוע משמעותית בזכויות הבנייה.

כדי להבין למה צפויות התנגדויות, חשוב להסביר מה צפוי בתכנית. התכנית חלה על בנייני מגורים, מגרשים ריקים בייעוד מגורים ומסחר, ועל אזורים המיועדים לתכנון בעתיד. היא קובעת כי זכויות הבנייה בחיזוק מבנים קיימים לא יעלו על 200% מהשטח הבנוי הקיים.

במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר שעליהם בניינים טעוני חיזוק יינתנו זכויות של עד 325% מגודל המגרש, ובמגרשים גדולים מ-500 מ"ר יותר לבנות בהיקף של עד 390% משטח המגרש. למגרשים שעליהם בניינים שאינם טעוני חיזוק בהתאם לחוק יינתנו זכויות נמוכות יותר.

עוד נטען, כי על פי התכנית החדשה בהריסה ובנייה מחדש יותרו מבנים של 5-7 קומות, כולל קומת עמודים, קרקע, וקומת הגג, ו-20% מתוספת השטחים (לכל הפחות 75 מ"ר) יוקצו לשימושים ציבוריים בבעלות העירייה ללא תמורה. מבחינת מרפסות, בנוסף לשטחים המרביים המותרים, יותר שטח של עד 14 מ"ר עבור מרפסות הבולטות מקירות הבניין החיצוניים, ובלבד ששטחן הממוצע של כל המרפסות בבניין לא יעלה על 12 מ"ר. כמו כן, לא תאושר סגירת מרפסות באזורים אלה.

"התוכנית המופקדת כוללת מספר שינויים מהותיים שעלולים לפגוע במידה ניכרת בהיתכנות הכלכלית של פרויקטים", טוענים המתנגדים. "בניגוד לחישוב זכויות הבנייה באופן "נפחי", הרי שעתה כוללת התוכנית המופקדת גם מגבלת אחוזי בנייה שנעה בין 200% לכ-400%, כך שלעתים קרובות לא ניתן כלל למצות את הנפח המירבי הקבוע בתכנית (הנפח מוגדר לפי תכסית קרקע ומספר קומות)".

בנוסף, התוכנית מחייבת במגרשים הגדולים מ-500 מ"ר, ושבהם תוספת בניה העולה על שטח מסוים הפרשת 20% מתוך אחוזי הבנייה לטובת שטחי ציבור. שטחים אלו נלקחים מתוך זכויות הבנייה הנוספות ועלולים לפגוע, כך לטענת המתנגדים, בהיתכנות פרויקטים וכן בנכונות של בעלי הדירות לקדם פרויקט בבניין.

לדברי עו"ד ענת בירן "לא ברור כיצד ומתי נולד שינוי המדיניות שבא לידי ביטוי בתוכנית המופקדת לאחר שנים בהן נקטה הועדה המקומית במדיניות תכנונית ברורה ועקבית יחסית ברובעים 5-6. ההוראות החדשות, החוזרות להשתמש במונחים של שטחים עיקריים ושטחי שירות, ואחוזי בניה מירביים (בשונה ממושג הרח"ק הקבוע בתכנית המתאר של תל אביב), והמגבילות את אחוזי הבניה ובנוסף מטילות מטלות כבדות על היזמים ובעלי הדירות, עלולות להביא לכדי אובדן של עשרות עד מאות מטרים בזכויות בנייה, ולפגיעה של עשרות מיליוני שקלים במונחים כספיים. התוצאה תהיה העדר היתכנות כלכלית למימוש פרויקטים להתחדשות עירונית והתנגדויות מצד בעלי  דירות למימוש התכנית".

עוד טענה כי "מומלץ לבעלי נכסים וקרקעות באזורים אלה להתייעץ עם אנשי המקצוע ולהביע את התנגדותם לתוכנית לפי שהמועד הסופי יפוג, על מנת לשמור על האינטרסים והזכויות שלהם. יש לקחת בחשבון שלתוכנית השפעות רבות על אופי הבינוי ברובעים, תוך הפקעה אפשרית של חלק מהשטחים. זכות ההתנגדות הינה בפני הוועדה המקומית, ולאחר מכן תעמוד בפניהם הזכות להגשת ערר לוועדת הערר המחוזית".

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "התייחסות להתנגדויות תינתן במסגרת הדיון להתנגדויות בוועדה המקומית."