מצמצמי דיור - האם באמת יש תופעה כזאת? "עדיין לא רואים פיגורים"

אם הייתם מספרים לנו, רק לפני שנה, שאנשים מוכרים את הדירות שלהם בבהלה וקונים דירות קטנות יותר היינו צוחקים בקול. האמת, זה נשמע מוזר. בואו נפתח מחשבון רגע. ההפרש בין דירת 4 חדרים לדירת 5 חדרים במעגל השני והשלישי, אמורה להיות משהו כמו 200-250 אלף שקל. עכשיו תעשו חישוב. 20-23 אלף שקל למטר בממוצע, משהו כמו 10-12 מטר של תוספת לבית. זה גם המחיר אצל קבלנים.

אבל הנה הגיעה ריבית בנק ישראל, אחרי עשור של ריבית אפסית ושינתה את התמונה (כל התוכניות הממשלתיות כמו מחיר למשתכן נכשלו במשך עשור בעצירת עליית המחירים, וגם הגידול בשנתיים האחרונות בהתחלות הבנייה לא יכול להסביר את הקריסה הכל כך מהירה). אז נותרה רק הריבית, והיא הגיעה במלוא עוצמתה והשפיעה על השוק במהירות ובחדות: הריבית במשק עלתה במהירות מ-0.1% ל-4.25%, ואף אחד לא מתחייב שזה לא סוף התהליך. שוק האג"ח היום מאותת למשל שהריבית בארץ עוד תעלה (להרחבה).

המשמעות של עליית הריבית בצורה כה חדה היא זינוק של ריבית הפריים מ-1.6% (ואנשים גם קיבלו בפועל פחות מ-1% במסלול הפריים במשכנתא) ל-5.75%. תוספת חודשית של 1,000-1,500 שקל להחזר המשכנתא. ויש כאלה שזה מגיע אצלם אפילו ל-2,000 ו-3,000 תוספת חודשית להחזר המשכנתא (תלוי בגובה המשכנתא שלקח). זה לא שהייתה לבנק ישראל ברירה אחרת, האינפלציה זינקה והוא היה חייב להכות על הפטיש במהירות, כדי לצנן את הביקושים ולעצור אותה. בינתיים הוא רק באמצע הדרך. האינפלציה עדיין עקשנית ונשארת ברמות גבוהות של 5.2% בשנה האחרונה. אינפלציה גבוהה היא סכנה הרבה יותר גדולה למשקי הבית מאשר משכנתאות - היא שוחקת את הכסף (הנה ההסבר). אינפלציה גבוהה חותכת את שווי הכסף בעשרות אחוזים. אבל התוצאה היא עלייה כואבת בהחזרי המשכנתא.

האוצר מציג תופעה חדשה: "מצמצמי הדיור" - כאלה שעוברים לדירה זולה יותר

השאלה הבאה שלכם צריכה להיות - האם המונח החדש בשוק, "מצמצמי דיור", כלומר כאלה שמוכרים דירה יקרה וקונים זולה יותר בגלל שהם לא עומדים בהחזרים, הוא בכלל נכון. הרי אם אדם מוכר את הדירה שלו וקונה חדשה, יש לו עלויות. הוא משלם פעמיים לעורך דין, פעם או פעמיים למתווך, שמאי לצורך קבלת משכנתא, לרוב גם מס רכישה ואולי גם מס שבח, אם מכר את הדירה שלו בתוך פחות מ-18 חודשים. אז אתם רוצים לספר לנו, שאדם מעדיף לעשות ויתור של 200 אלף שקל, לשלם בין 100-150 אלף שקל בחזרה, כדי לחסוך כמה מאות שקלים במשכנתא? נשמע לא הגיוני.

עכשיו קחו אוויר, כי יש לזה הסבר הגיוני. בסקירה של הכלכלנית הראשית נמצא שההבדל בין הנכסים החדשים שקונים לבין אלה שמוכרים עומד על 730 אלף שקל. כלומר, אלה מצמצמי דיור. מוכרים דירה מאוד יקרה ולא רק מוותרים על חדר, אלא גם יכולים לוותר על אזורי ביקוש. את זה אפשר להבין. כי המשכנתא הממוצעת שלו אותו זוג יורדת בחצי, אם לא יותר. חותכים בבשר החי, אין ברירה.

אבל יש לנו עוד משהו לספר לכם, שלא בטוח שראיתם בנתונים. "לא בטוח שיש פה תופעה שהיא חדשה", מסביר אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב בית השקעות. "קראנו את הסקירה של הכלכלנית הראשנית. היא לקחה את יחס של משפרי דיור מתוך סך אלה שקנו דירה במחיר גבוה (לפי הסקירה נרשמה ירידה משמעותית בשיעור מי שאכן שיפרו דיור, כלומר רכשו דירה יקרה מזו שמכרו - משיעור של 75% במרץ אשתקד ירד שיעור זה ל-66% בינואר השנה, א"י). אתה לא יכול ללמוד מזה דבר. אתה כן יכול להבין שכמות משפרי דיור ירדה, אבל זה לא אומר שיש יותר מצמצמים. לטעמי, היום יותר זוגות מבוגרים שעזבו דירה וקנו קטנה, כי הילדים עוזבים את הבית. אם היא הייתה מציגה שכמות הזוגות ומשקי הבית שעברו לדירה יותר קטנה עלתה, היינו יכולים ללמוד משהו. אבל יש עוד סיבות".

מה כן רואים?
"שהמשבר הזה מחלחל עמוק מצד אחד, אבל אני עדיין לא רואה שאנשים מתחילים להתקשות להחזיר משכנתא ומוכרים. אני לא רואה פיגורים גדולים בהחזרים. אם זה יקרה, אנשים יתחילו לעשות מהלך כזה - אבל זה בסוף. כמו שאמרת, הוא כרוך בהמון עלויות. אתה מוכר וקונה, יש מסים וותיווך. בסוף זה אותו דבר. נכון שראינו שהפער היה 730 אלף שקל, אבל זה מחיר הדירה הממוצע שמכרו לעומת זאת שקנו. הנתון הזה לא אומר לי הרבה".

מתי הריבית תיעצר?
"אני חושב שזה סביר שיעלו ריבית עוד רבע אחוז ואז - אולי היא לא תעלה יותר. כך לפי התחזית שלנו. האינפלציה כבר התחילה לרדת מעט. אולי זה רק תחילת התהליך. יורדים לקצב שנתי של 5.2%, בעוד חודשיים זה יירד לסביב 4.7%-4.5% וימשיך לרדת. ולכן יכול להיות שבעוד רבע אחוז הנגיד יעצור. אם הוא יראה שזה לא עוזר, אולי הוא יצטרך עוד העלאה אחת. אבל הוא לא רוצה להגזים ולעלות ריבית יותר מדי, כי בסוף המחירים שמשלמים משקי הבית ונוטלי המשכנתאות כבדים. לא צריך להגזים. זה הגשר הצר שעליו הוא מנסה ללכת. לא להגזים מצד אחד. מצד שני, להבטיח שהאינפלציה חוזרת".

משקי הבית כועסים. הם לא רואים כרגע את ההשפעה של עליית הריבית, מלבד פגיעה בכיס.
"זה לא יטיב עם הציבור, אבל גם אין כוונה להטיב עם הציבור. בגדול, מנסים לעטוף את העלאת הריבית בעטיפה יפה. המשמעות של העלאת ריבית היא השפעה שלילית על משקי בית וחברות. כדי להוריד אינפלציה, אתה גורם לאנשים לצרוך פחות דרך הקטנת ההכנסה הפנויה. וזה עוד לפני פגיעה בשוק העבודה, גם זה יגיע בשלב מסוים. לכן יש מהלך של צמצום מוניטרי או העלאת ריבית".

למה הוא מעדיף העלאה בריבית על פני שמירה על משקי הבית?
"כי האינפלציה, לאורך זמן, מציקה הרבה יותר. עדיף לסבול בטווח קצר ולהחזיר אינפלציה לאזור 2% מאשר לא לעשות עבודה עד הסוף. השחיקה בכוח הקניה של הכסף פוגעת יותר. אין תרופת פלא. לכן, ברוב הפעמים בסוף של עליית ריבית יש מיתון".

ומצד שני - אנשים לא יוכלו לעמוד בהחזרים. האינפלציה תיעצר, אבל משקי הבית יקרסו. הם מוכרים דירת 5 חדרים, וקונים 3-4.
"אין כוונה להביא לקריסה, אבל היא יכולה להיות תוצאה של המלחמה באינפלציה. אני לא רואה קריסה, אני כן רואה שאנשים מרגישים את זה בכיס, אבל כמו שאמרתי קודם - אין פיגורים משמעותיים במשכנתאות. אני עוד לא רואה פיטורים, עוד לא רואה צמצום משכורות. בינתיים זה הרבה רעש. יש הרבה שקשה להם, אבל עוד לא הגענו לחלק הקשה. אולי עוד נגיע, כי בסוף השאלה היא אם האינפלציה תרד קודם ונראה רק האטה בצמיחה או משהו יותר חמור. אין תחזית למיתון אלא רק להאטה. זה המחיר של החזרת האינפלציה ליעד. נלך איתה יד ביד, צעד צעד".