מחירי הדירות - לאן? 4 הערות על קבלנים גדולים, קבלנים קטנים, הזדמנויות ושר אוצר

מחירי הדירות יורדים. הרחנו את זה לפני חודשים ובישרנו על זה כאן מספר פעמים. הטוקבקיסטים היו בחלקם סקפטיים, אבל עכשיו זו כבר עובדה - מחירי הדירות החדשות בירידה. הקבלנים הורידו 4-5% מהמחיר ואם תיקחו את המבצעים בחשבון תקבלו ירידה של 5%-6%. אבל השבוע ראיינו את מנכ"ל אפריקה מגורים, חברה מהבולטות בתחום, מהיציבות בתחום. והמנכ"ל, מיכה קליין, איש רציני, מקצועי, איש שמכיר את השטח. נכון הוא מדבר מפוזיציה, אבל זה איש שלא יזרוק סיסמאות לאוויר.

בפעמים הקודמות שהוא דיבר, התחזית שלו התממשה. אז למרות ההטיה הטבעית שלו, כדאי לקרוא מה יש לו להגיד על שוק הנדל"ן ומחירי הדירות, ויש לו הרבה. אבל מה שתפס אותנו זה לא דווקא הערכה שלו שהמחירים אחרי השנה המאתגרת כנראה יחזרו לעלות, בגלל היצע קטן, אלא דברים אחרים:

1. "אין אצלנו ירידת מחירים" - קליין התעקש שאין אצלו ירידות מחירים. יש מבצעים, תמיד היו מבצעים. אבל לטענתו אין ירידת מחירים - "אבל, יש ירידת מחירים - זה שחור על גבי לבן, נתוני הלמ"ס, אתה לא מרגיש בשטח?" והוא ענה - "ממש לא. אין אצלנו ירידות מחירים".

אז נכון שאפריקה היא גוף עם מוניטין, גוף חזק, אבל הייתכן שזה המצב כשהנתונים מראים אחרת? התשובה כנראה נמצאת בהיצע הדירות שיש לאפריקה, אולי במקומות שהיא בונה. וזה עשוי ללמד על הטרוגניות בשוק. במקומות מסוימים יש ירידה, במקומות אחרים אין ירידה, אבל אם הירידות הן באזור ה-5% בממוצע, ואפריקה אומרת שאצלה אין ירידות, זה אומר שיש מקומות שהירידות גם חדות יותר.

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

חוץ ממקום, זה גם אולי תלוי בקבלן. יש קבלנים שלא מורידים מחירים כי יש להם כסף בקופה (המצב הפיננסי של אפריקה טוב מאוד), ויש אחרים שהירידה התלולה בהיקף העסקאות והעלייה בריבית, גורמים להם לבעיות תזרים, ובעיות פיננסיות בכלל. אצלם ייתכן שהירידות חדות יותר. מה המסקנה? תחפשו אצל קבלנים קטנים-בינוניים. יכולות להיות שם הזדמנויות. אבל תקראו את הנקודה הבאה...

2. "חשוב ממי אתם קונים דירה" -  עוד אמירה של קליין שהסביר שדירה זה לא אוטו. "אתם בקשר עם היזם, קבלן 10 שנים. יש את שלב הבנייה ויש את תקופת האחריות. אנחנו מלווים את הדיירים באופן שוטף. אנחנו לא קבלן שייעלם...".

זה כנראה נכון, אבל אם אצל הקבלן הקטן, יש הנחה של 10%, אז עם כל הכבוד למותג של אפריקה מגורים, נראה לי שהקבלן הקטן עדיף. לא בטוח שכולם חושבים ככה, אבל הסיכון שברכישת דירה כיום הוא נמוך בהינתן חוק ערבות המכר. כן, אם אתם קונים מקבלן שפושט רגל זה בלגן, אבל הכסף שלכם אמור להיות מובטח. 

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לסיכום - בטח שחשוב ממי קונים דירה, אבל יותר חשוב באיזה מחיר. 

3. "חייבים להיות צמודים למחירי הדירות". העצה של קליין היא לקנות דירה. כל מיש יש לו ספק, אז אין ספק. תקנו דירה. עכשיו. קליין מסביר שלמרות השנה הקרובה שבה יש אי וודאות גדולה, הוא בטוח שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. הוא מסתכל על התחלות הבנייה, על הביקוש לדירות - ורואה חור גדול, וביקוש שעולה על היצע מביא לעליות מחירים. 

"כולם רואים את זה, אבל לציבור אין יכולת לקנות דירות", אנחנו אומרים והוא אומר - "שיקנו במקום שכן הם יכולים. הדירה הראשונה שלי היתה  בנווה שאנן ב-450 אלף שקל. אני מציע לכולם לקנות דירה. אם הם רוצים בתל אביב ולא יכולים שיקנו במקום אחר ויהיו צמודים לדירות".

המונים עושים זאת - קונים במקום שהם יכולים, משכירים ושוכרים במקום שהם רוצים. משלמים את הפער. חיים. אבל האם זה פתרון? זה פתרון חלקי, זה פתרון מלא בסיכונים. אם אתם שוכרים תל אביב ויש לכם דירה מושכרת בקרית מוצקין, אז ממש לא בטוח שמצבכם שופר בזכות העסקה. תל אביב קפצה, מוצקין ככה ככה. אין בהכרח קשר ישיר בין המקומות, במיוחד שיש מקומות רבים שהפכו גם בשל מחיר למשתכן למקומות של השכרה. 

מעבר לכך - להשכיר דירה זה לא תמיד פיקניק. גרים בתל אביב ופעם בחודש צריך לנסוע לקריית מוצקין לסדר את הנזילה מהדוד, את הדלת החורקת, את המזגן המקולקל.  גם במחשבונים זה נראה פשוט, באקסל יש לכם תשואה של 4%,  בפועל, יש גם הוצאות, אתם ב-3.5%. מה עשיתם בזה? יש פיקדונות ב-4.5% ואפילו יותר. גם כאב ראש, גם זמן ומשאבים וגם שכר דירה לא מי יודע מה?

ובכלל, מה קורה כשהמחירים יורדים? הם לא תמיד עולים. הרבה קנו בשנים האחרונות כדי לא לפספס את עליות המחירים. הם הרוויחו, אבל ממש לא בטוח שזה יימשך. בקיצור, קליין בהחלט צדק. העצה הזו היתה נכונה לעבר, היא גם נכונה למי שחושב שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, אבל האם הם ימשיכו - זו הנקודה הבאה...

4. לאן הולכים מחירי הדירות? מחירי הדירות בישראל גבוהים. לחלק גדול מהציבור אין דירות (כשליש) והקושי רק ילך ויגדל. הדרך הלא סודית להוריד מחירים היא לשחרר קרקעות ומהר. הדרך הזו ידועה כבר עשרות שנים, אבל אף אחד לא באמת עושה זאת. אולי זה בגלל פוליטיקאים קטנים, אולי בגלל פוליטיקאים עשירים, אולי בגלל פוליטיקאים בעלי מספר רב של דירות. הסיבה היא שהמחדל הזה הוא של ראשי הממשלה, שרי האוצר, השיכון והבינוי ב-10 שנים האחרונות (ויותר). יש ממשלה חדשה, יש שר אוצר חדש, בצלאל סמוטריץ שאמר במפורש שחייבים להגדיל את התחלות הבנייה. לא בירדן, אלא כאן, בישראל. הוא המפתח לכך. זה צריך להיות במידי, כי הדירות צריכות להגיע מהר לשוק, זה צריך להיות עם אמירות מסביב כי שוק הנדל"ן מושפע מפסיכולוגיה ומאווירה. 

אז המחירים יקרים, הם ירדו בחודשים האחרונים, סיכוי טוב שירדו בהמשך, אבל מיכה קליין צודק, אם לא יתחילו לבנות, הוא ימשיך להעלות מחירים.