כמה הייתם משלמים כדי לגור במגדל בתל אביב?

המספרים מצביעים על בלימה במחירי הדיור. המחירים בשנת 2022 עלו ב-20% בממוצע, אבל בתל אביב, המשמעות הכלכלית של עליה כזאת, היא דרמטית. בסוף, את האחוזים האלה אנחנו ממירים לשקלים וההון העצמי שנדרש כדי לקנות דירה הופך להיות כמעט בלתי אפשרי.

מצד שני: תל אביב לא מפסיקה לבנות. היא בונה משרדים בהיקף ענק, עורכת פרוייקטים של התחדשות עירונית ובונה גם בתים חדשים. מחירי הדירות בעיר עלו בשנה האחרונה בצורה ניכרת, משום שהביקוש גבוה מאוד. אחד הפרמטרים שקשה להסביר הוא איך תל אביב מצליחה לאכלס גם את מגדלי המגורים, כאלה שעולים לעתים יותר מבית פרטי במעגל השני, בטח אם אתה קרוב לרחוב הירקון.

נתוני רשות המסים מצביעים על מחירים דמיוניים למטר. אם חשבתם להשיג בקו השני והשלישי דירות של 20-25 אלף שקל למטר, בתל אביב, הסכום שתשלמו גבוה פי 2.5, במקרה הטוב.

לפני שנתחיל, חשוב להסביר: המחירים ברשות המסים מעודכנים 3 חודשים אחורה. חלק מהנתונים כאן הם מעסקאות שנרשמו בקיץ, בתקופת שיא הביקושים ולפני עליית הריבית, שהובילה לירידה בביקושים ובהתאם לכך - במספר העסקאות.

• 2 חדרים בת"א ב-1.8 מיליון, 5 חדרים בהרצליה ב-7.7 מיליון - עסקאות אחרונות במרכז
• המדינה מחלקת 200 אלף שקל לעולים חדשים שיקנו דירה - במי זה יפגע?

הנה הדוגמאות הרלוונטיות למחירי דירות בפרוייקטים של מגדלים בתל אביב:

בפרויקט גינדי TLV, ברחוב קרליבך/החשמונאים, בוצעו במהלך שנת 2022 עסקאות במגדל של 53 קומות, בתמהיל של 3-6 חדרים. המחירים מתחילים ב-4.2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, החל מ-68 מ"ר, ומטפסים עד למחיר של 12.3 מיליון שקל, לדירת 6 חדרים. בגודל 200 מ"ר. המחיר הממוצע למ"ר בנוי נע סביב 60 אלף שקל למטר. דירה בקומה החמישית תעלה סביב 53-56 אלף שקל למטר, דירה בקומות הגובות, מעל קומה 40, תעלה 62-63 אלף שקל למטר. לקחנו דירה בקומה ממוצע, 17, 3 חדרים בשטח של 70 מ"ר - מחיר עומד על 4.21 מיליון שקל ומקף כמעט 60 אלף שקל למטר.

בפרוייקט מידטאון בתל אביב, ברחוב מנחם בגין, מוכרים דירות 3 חדרים, בשטח של 50 מטר. המחיר כאן נע סביב 47-50 אלף שקל למטר. גודל דירת 3 חדרים - 68 מ"ר. זול יחסית למרכז תל אביב.

בפרוייקט מגדלי הצעירים במנחם בגין מוכרים דירות 3 חדרים בשטח של 76 מ"ר בממוצע. המחיר נע סביב 3.6 מיליון שקל. משהו כמו 48 אלף שקל למטר לדירת 3 חדרים ממוצעת.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בפרוייקט אפרהאוס בתל אביב, ברחוב וינגייט, מוכרים דירות 3-4 חדרים. דירת 3 חדרים, בשטח של עד 79 מטר, תעלה 3.361 מיליון שקל - 42 אלף שקל למטר.

בפרוייקט ג'ולי ברחוב הרצל 91 מוכרים דירות 2 חדרים, בגודל ממוצע של 50 מ"ר. המחיר נע סביב 3.4 מיליון שקל. משהו בין 67-70 אלף שקל למטר, תלוי בקומה (בפרוייקט 9 קומות בסך הכל). חשוב לציין כי החל מחודש אוקטובר המחיר עלה ועבור 6 דירות שנמכרו מאז שילמו מחיר ממוצע של 76 אלף שקל למטר - בין 3.5 ל-4 מיליון שקל על דירת סטודיו קטנה.

ברחוב הרבי מבכרך דירת 3 חדרים תעלה סביב 4.2-4.3 מיליון שקל. היא דירת של 78-80 מ"ר, ובקומה נמוכה מבין 7 הקומות תשלמו בין 52-56 אלף שקל למ"ר. 

בפרוייקט מומה MOMA בדרך שלמה 46, נמכרות דירות של 3-5 חדרים. המחיר המשתקף נע סביב 50-52 אלף שקל למטר. בפרוייקט 17 קומות, בקומות הגבוהות תשלמו קצת יותר. בקיצור, תמורת 5 מיליון שקל תקבלו דירה של 4 חדרים, 92 מ"ר.

מהנתונים האלה אפשר ללמוד כמה דברים: ראשית, שכמו בפרוייקטים רבים בארץ, כל עוד לא מדובר בפנטהאוז, שהתמחור שלו שונה, ככל שגודל הדירה גדול יותר, או עובר את רף ה-100 מטר, תשלמו פחות למ"ר בנוי. לדירה בשטח 55 מ"ר תשלמו סביב 62-63 אלף שקל למטר, לדירה גדולה פי שניים תשלמו 52 אלף שקל למטר. שנית שבגלל שמחירי החניה בתל אביב מטורפים (שווי חניה יכול לנוע סביב 240 אלף שקל) והפרוייקטים החדשים מבטיחים לרוב חניה, מדובר בהיבט חשוב ברכישת דירה. עניין נוסף הוא המיקום. פעמים רבות, מבחינה שמאית מיקום מרכזי יכול להפחית בערך הדירה אם הוא קרוב לכביש ראשי או לאזור סואן. לא במקרה הזה. המחירים בצירים המרכזיים של תל אביב, לרוב לא מושפעים מכך, לפחות לא בצורה ניכרת.

שדה דב? לא בטוח שזו אלטרנטיבה טובה. הדחפורים במתחם שדה דב יעלו עוד מעט על הקרקע. זה התחיל לאחרונה בפרויקט שדרש מחירים של 70-75 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ, לפני מע"מ 60-65 אלף שקל). זו מכירה על הנייר, ועוד מכירה בהנחה. המטרה להגיע לרמת ה-80 אלף שקל למ"ר ומעלה. מחירים כאלו לא הבהילו לפני שנה. אבל מה עכשיו? חנן מור מוכר 381 דירות למגורים, 77 מהם כנדל"ן להשקעה (יושכרו) ומסחר ומלונאות. על המצב של חנן מור אפשר לקרוא בכתבה נפרדת, אבל גם אם זה יוביל לירידת מחירים - לא בטוח שזה זול ממגורים במגדל. אחרי הכל, אנשים מוכנים לשלם לא מעט כסף על דירה מול הים - גם אם מדובר בדירת סטודיו.

בשורה התחתונה, האם מחיר של 60-70 אלף שקל למטר הוא לא מוגזם מדי? נראה שכן, אבל זה לא ממש משנה. כל עוד הביקוש בתל אביב ימשיך להיות גבוה, כלומר יש קונים - המחירים יישארו גבוהים. אם נראה בלימה רצינית יותר במחירי הדירות, יכול להיות שגם חנן מור ושות' ימכרו במחיר ריאלי. עד אז, מגורים במגדל בתל אביב הם עסקה כמעט בלתי אפשרית, גם למעמד הביניים.