כמה הייתם משלמים כדי לגור במגדל בתל אביב?
המספרים מצביעים על בלימה במחירי הדיור. המחירים בשנת 2022 עלו ב-20% בממוצע, אבל בתל אביב, המשמעות הכלכלית של עליה כזאת, היא דרמטית. בסוף, את האחוזים האלה אנחנו ממירים לשקלים וההון העצמי שנדרש כדי לקנות דירה הופך להיות כמעט בלתי אפשרי.
מצד שני: תל אביב לא מפסיקה לבנות. היא בונה משרדים בהיקף ענק, עורכת פרוייקטים של התחדשות עירונית ובונה גם בתים חדשים. מחירי הדירות בעיר עלו בשנה האחרונה בצורה ניכרת, משום שהביקוש גבוה מאוד. אחד הפרמטרים שקשה להסביר הוא איך תל אביב מצליחה לאכלס גם את מגדלי המגורים, כאלה שעולים לעתים יותר מבית פרטי במעגל השני, בטח אם אתה קרוב לרחוב הירקון.
נתוני רשות המסים מצביעים על מחירים דמיוניים למטר. אם חשבתם להשיג בקו השני והשלישי דירות של 20-25 אלף שקל למטר, בתל אביב, הסכום שתשלמו גבוה פי 2.5, במקרה הטוב.
- כל הכותרות
לפני שנתחיל, חשוב להסביר: המחירים ברשות המסים מעודכנים 3 חודשים אחורה. חלק מהנתונים כאן הם מעסקאות שנרשמו בקיץ, בתקופת שיא הביקושים ולפני עליית הריבית, שהובילה לירידה בביקושים ובהתאם לכך - במספר העסקאות.
הנה הדוגמאות הרלוונטיות למחירי דירות בפרוייקטים של מגדלים בתל אביב:
בפרויקט גינדי TLV, ברחוב קרליבך/החשמונאים, בוצעו במהלך שנת 2022 עסקאות במגדל של 53 קומות, בתמהיל של 3-6 חדרים. המחירים מתחילים ב-4.2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, החל מ-68 מ"ר, ומטפסים עד למחיר של 12.3 מיליון שקל, לדירת 6 חדרים. בגודל 200 מ"ר. המחיר הממוצע למ"ר בנוי נע סביב 60 אלף שקל למטר. דירה בקומה החמישית תעלה סביב 53-56 אלף שקל למטר, דירה בקומות הגובות, מעל קומה 40, תעלה 62-63 אלף שקל למטר. לקחנו דירה בקומה ממוצע, 17, 3 חדרים בשטח של 70 מ"ר - מחיר עומד על 4.21 מיליון שקל ומקף כמעט 60 אלף שקל למטר.
בפרוייקט מידטאון בתל אביב, ברחוב מנחם בגין, מוכרים דירות 3 חדרים, בשטח של 50 מטר. המחיר כאן נע סביב 47-50 אלף שקל למטר. גודל דירת 3 חדרים - 68 מ"ר. זול יחסית למרכז תל אביב.
בפרוייקט מגדלי הצעירים במנחם בגין מוכרים דירות 3 חדרים בשטח של 76 מ"ר בממוצע. המחיר נע סביב 3.6 מיליון שקל. משהו כמו 48 אלף שקל למטר לדירת 3 חדרים ממוצעת.
בפרוייקט אפרהאוס בתל אביב, ברחוב וינגייט, מוכרים דירות 3-4 חדרים. דירת 3 חדרים, בשטח של עד 79 מטר, תעלה 3.361 מיליון שקל - 42 אלף שקל למטר.
בפרוייקט ג'ולי ברחוב הרצל 91 מוכרים דירות 2 חדרים, בגודל ממוצע של 50 מ"ר. המחיר נע סביב 3.4 מיליון שקל. משהו בין 67-70 אלף שקל למטר, תלוי בקומה (בפרוייקט 9 קומות בסך הכל). חשוב לציין כי החל מחודש אוקטובר המחיר עלה ועבור 6 דירות שנמכרו מאז שילמו מחיר ממוצע של 76 אלף שקל למטר - בין 3.5 ל-4 מיליון שקל על דירת סטודיו קטנה.
ברחוב הרבי מבכרך דירת 3 חדרים תעלה סביב 4.2-4.3 מיליון שקל. היא דירת של 78-80 מ"ר, ובקומה נמוכה מבין 7 הקומות תשלמו בין 52-56 אלף שקל למ"ר.
בפרוייקט מומה MOMA בדרך שלמה 46, נמכרות דירות של 3-5 חדרים. המחיר המשתקף נע סביב 50-52 אלף שקל למטר. בפרוייקט 17 קומות, בקומות הגבוהות תשלמו קצת יותר. בקיצור, תמורת 5 מיליון שקל תקבלו דירה של 4 חדרים, 92 מ"ר.
מהנתונים האלה אפשר ללמוד כמה דברים: ראשית, שכמו בפרוייקטים רבים בארץ, כל עוד לא מדובר בפנטהאוז, שהתמחור שלו שונה, ככל שגודל הדירה גדול יותר, או עובר את רף ה-100 מטר, תשלמו פחות למ"ר בנוי. לדירה בשטח 55 מ"ר תשלמו סביב 62-63 אלף שקל למטר, לדירה גדולה פי שניים תשלמו 52 אלף שקל למטר. שנית שבגלל שמחירי החניה בתל אביב מטורפים (שווי חניה יכול לנוע סביב 240 אלף שקל) והפרוייקטים החדשים מבטיחים לרוב חניה, מדובר בהיבט חשוב ברכישת דירה. עניין נוסף הוא המיקום. פעמים רבות, מבחינה שמאית מיקום מרכזי יכול להפחית בערך הדירה אם הוא קרוב לכביש ראשי או לאזור סואן. לא במקרה הזה. המחירים בצירים המרכזיים של תל אביב, לרוב לא מושפעים מכך, לפחות לא בצורה ניכרת.
שדה דב? לא בטוח שזו אלטרנטיבה טובה. הדחפורים במתחם שדה דב יעלו עוד מעט על הקרקע. זה התחיל לאחרונה בפרויקט שדרש מחירים של 70-75 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ, לפני מע"מ 60-65 אלף שקל). זו מכירה על הנייר, ועוד מכירה בהנחה. המטרה להגיע לרמת ה-80 אלף שקל למ"ר ומעלה. מחירים כאלו לא הבהילו לפני שנה. אבל מה עכשיו? חנן מור מוכר 381 דירות למגורים, 77 מהם כנדל"ן להשקעה (יושכרו) ומסחר ומלונאות. על המצב של חנן מור אפשר לקרוא בכתבה נפרדת, אבל גם אם זה יוביל לירידת מחירים - לא בטוח שזה זול ממגורים במגדל. אחרי הכל, אנשים מוכנים לשלם לא מעט כסף על דירה מול הים - גם אם מדובר בדירת סטודיו.
בשורה התחתונה, האם מחיר של 60-70 אלף שקל למטר הוא לא מוגזם מדי? נראה שכן, אבל זה לא ממש משנה. כל עוד הביקוש בתל אביב ימשיך להיות גבוה, כלומר יש קונים - המחירים יישארו גבוהים. אם נראה בלימה רצינית יותר במחירי הדירות, יכול להיות שגם חנן מור ושות' ימכרו במחיר ריאלי. עד אז, מגורים במגדל בתל אביב הם עסקה כמעט בלתי אפשרית, גם למעמד הביניים.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
23.לא נראה לי מומה ואח הרצל מצליחים למכורהם מפרסמים ללא סוף ומנסים להיות יצירתיים עם. שיטית 09/04/2023 13:43הגב לתגובה זו0 0הם מפרסמים ללא סוף ומנסים להיות יצירתיים עם. שיטית שווק ומימון אשראי, שני הפרוייקטים האלה לא כדאיים בעליל, זו דעתי ונראה שקנו מגרשים במחיר יקר ומחיר המימון של היזם יקר, שאר ההערכות היו טובות, לדעתי יש כבר ירידה ונראה את הנתונים בדוחות הבאים, שימו חב הכותב חא הזכיר חנייה, לקנות בית ב 60 אלף למר בלי חנייה זה דבר אחד, ואותו מחיר יוצג גם כשימכר עם חנייה, אז מדובר בנכס שלא בא לידי ביטוי בכתבה ששוויו מאות אלפי שקלים, הכתבה לא מספיק טובהסגור
-
22.רק הקונים אשמים !usrael 06/04/2023 10:53הגב לתגובה זו3 0אתם קובעים את המחיר ,שבנינו לא שווה יותר מ1.2 מיליון שקל ! וזה המון לבניין אחד עם עשרות דיירים.. בית בודד על אותו שטח מגרש שווה 4 מקסימום 4.4 !! המוכרים תמיד ידרשו מחיר בשמיים -כולם מחפשים את הטמ.. הבא,שתורם לעליית המחירים. "גובה המחיר כגובה הטמטום"סגור
-
מתבכייןיהושפט 10/04/2023 15:08הגב לתגובה זו0 0לו הייתה לך דירה למכירה היית נוהג בדיוק כמו אותם "חזירים". הכי קל לתת הנחות בכסף שאחרים מקבלים. שוק הנדל"ן הוא הכי תחרותי שיש כי אין מונופול. יש אלפי מוכרי דירות ואלפי רוכשי דירות. אף אחד לא קונה באיומי אקדח. אבל כן יש בכיינים כמוך בלי סוףסגור
-
21.דירה בביביסטאןחירותי 05/04/2023 17:15הגב לתגובה זו6 1לא שווה אפילו 7000 ₪ למ"ר.סגור
-
20.עדיף דירת חדר בגליל על שפת הירדן (ל"ת)HAKY1 05/04/2023 14:21הגב לתגובה זו4 0סגור
- טען עוד
-
19.כולם בוכים וקונים, לא יודע מאיפה הכסף (ל"ת)קלבסיאלה 05/04/2023 14:19הגב לתגובה זו7 0סגור
-
18.קבלנים נותנים בשלושה חודשים האחרונים עשרים אחוז הנחהדנה 05/04/2023 13:28הגב לתגובה זו10 0מחירי המחירון אינם מיצגים, כבר היום במשא ומתן ניתן לקבל עשרים אחוז הנחה. ההייטק במשבר, הזוגות הצעירים לא מוכנים להשתעבד למשכנתא והמחירים קורסים.סגור
-
17.אל תשכחו דמי ניהול... אלפים... אין מצב. 15K משכנתאמוקי 05/04/2023 12:15הגב לתגובה זו8 0בחודשסגור
-
16.הייתי מוכן לשלם 3 מיליון שקל, לא יותר, לדירת 4 חדריםאורי 05/04/2023 12:14הגב לתגובה זו1 0הלכתי לברר דרשו 5 מיליון... לא קונהסגור
-
15.צריך להיות סדיסט להתגורר במגדל קלפים ועוד לשלם עבור זה. (ל"ת)נכון 05/04/2023 11:21הגב לתגובה זו8 0סגור
-
14.למה לקנות בתא שאפשר ברג בחצי מחיר?מתתיהו, רמת גן 05/04/2023 11:05הגב לתגובה זו3 1אפילו גבעתיים אטרקטיבית יותר....סגור
-
למה בר"גמשה משה 10/04/2023 15:09הגב לתגובה זו0 0כשאפשר בירוחם? למה בירוחם כשאפשר באילת. למה לשאול קושיות? כי אפשר!סגור
-
13.כולכם טועים המחיר מוצדק ויותר מזה עוד יעלהגריזלדה 05/04/2023 10:54הגב לתגובה זו4 21המחיר למר בפתח תקוה מגיע כבר ל-30 למה שבמרכז תא יהיה נמוך מ60 מה יש בפתח תקוה? אוטובוסים וקניון? וואוסגור
-
בפתח תקווה במחיר הזה לפחות לא תגור על אוטוסטרדהפון 05/04/2023 16:43הגב לתגובה זו2 0מי האנשים שמוכנים לשלם כל כך הרבה על דירות שצמודות לתחנות רכבת? אני יכול להגיע כל בוקר לשם ב-10 דקות ברכבת ובהפרש לקנות עוד דירה, או לקנות וילה במדינה מתפתחת.סגור
-
12.איך לובה אמרה פעם? קשה, קשה... (ל"ת)עובד עירייה 05/04/2023 10:52הגב לתגובה זו3 1סגור
-
11.מישהו באמת קנה ב-60 אלף שקל למטר? מאיפה יש ככ הרבה כסףקשה יום 05/04/2023 10:52הגב לתגובה זו4 0לאנשים...סגור
-
10.האויר שנמכר יתגלה כדליל מאוד (ל"ת)מנש 05/04/2023 10:30הגב לתגובה זו4 0סגור
-
9.את מי זה מעניין, שיהנו (ל"ת)שלומי מ 05/04/2023 10:28הגב לתגובה זו0 0סגור
-
8.לא לעצור עד שדירת 2 חדרים תהיה שווה 15 מיליוןישראלי 05/04/2023 10:21הגב לתגובה זו10 0ועדיין יקנו, כי תל אביב אחרי הכלסגור
-
7.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרותבן 05/04/2023 10:14הגב לתגובה זו0 14קריית ים קריית חיים מערבית העיד הבא המחירים עוד הינם נמוכים והכי חשוב לפני השבחה עירוניתסגור
-
תקוע עם דירה שם? (ל"ת)הסוחר 06/04/2023 17:29הגב לתגובה זו0 0סגור
-
6.לא בעיה לזוג מבוגר שמוכר את הבית בשפלה/שרוןעוז 05/04/2023 10:10הגב לתגובה זו2 0הרבה זוגות מבוגרים מוצאים את עצמם עם בית גדול וריק. אפילו דירת 5 חדרים סטנדרטית בכפר סבא כבר מגרדת את ה4 מיליון, ככה שלקוחות לא חסר. מרכז תל אביב הוא לא מדד לשום דבר..סגור
-
5.כתבה פרסומית של קבלן שימכור את הדירות עוד שנה ב10% פחותאיתמר 05/04/2023 10:08הגב לתגובה זו6 1ועוד שנתיים ב-25% פחותסגור
-
4.מחיר עממיחנן 05/04/2023 09:54הגב לתגובה זו4 0כל עובד פשוט יכול לקנות דירה בת"א, 4 מליון זה כלוםסגור
-
3.המחירים בחיפה הם רבע! השתגעו התל אביביםחסדאי 05/04/2023 09:34הגב לתגובה זו15 070 אלף שקל למטר על מה? על לגור בפקקים? השתגעתם לגמרי לסגור תמדינהסגור
-
2.מה זה המחירים האלה אמיתי??? (ל"ת)מורן 05/04/2023 09:33הגב לתגובה זו9 0סגור
-
1.מחירים כבר מתרסקים. אתם בדיליי של 6 חודשים (ל"ת)מתווך תל אביב 05/04/2023 09:31הגב לתגובה זו22 1סגור
-
האיתי רוכש 10 דירות בדימונה בעוד נישאר לי כסף (ל"ת)אלי 07/04/2023 16:51הגב לתגובה זו0 0סגור
