המחירים יורדים. הנתון הרשמי של הלמ"ס במחירי דירות חדשות שהן לא מחיר למשתכן הוא ירידה מצטברת של מעל 3% ויחד עם המבצעים זה כבר מעל 5%. אבל הנתון של הלמ"ס לגבי דירות יד שנייה הוא עלייה, אם כי קלה.
יש מספר בעיות עם הנתון הזה - ראשית, לוקח לו זמן להתגלגל לשטח. הנתונים האלו מבוססים על עסקאות שמדווחות לרשות המסים וזה לוקח זמן, אפילו חודשיים ומעלה. שנית - דירה היא לא מוצר הומוגני, כשמוכרים דירה בפרויקט ב-2 מיליון שקל ואחרי חצי שנה ב-2.1 מיליון שקל, זה מבטא לכאורה עלייה של 5%, אבל אם נספר לכם שהדירה השנייה בקומה 10 והדירה הראשונה בקומה ראשונה, מיד תבינו שזה לא בר השוואה. הקומה הגבוהה מראש שווה 10%-15% יותר.
מעבר כך, כשאנחנו מקבלים את הנתונים הם לא נבחנים ברזולוציות של פרויקט, וגם לא תמיד ברזולוציות של אזור. יש פרויקטים במחירים גבוהים ויש במחירים נמוכים, יש אזורים יקרים ויש אזורים זולים גם באותה עיר. אז השוואה ובדיקת שינוי מחירים צריכה להיעשות ממש באותו אזור לפעמים באותו הבניין, רק כך ניתן לדעת אם המחירים באמת עלו או שדווקא ירדו.
- כל הכותרות
אז בדקנו בשטח. התחלנו בראש העין. הנה עסקה מהזמן האחרון:
- ברחוב בן גוריון, דירת 4.5 חדרים, 125 מ"ר, מרפסת 33 מ"ר, קומה 4 מתוך 7 עם מעלית, כולל חניה, ב־2.82 מיליון שקל. מדובר באזור יחסית חדש בשכונה מבוקשת - פסגות אפק.
העסקה הזו מבטאת כ-22 אלף שקל למ"ר. המחיר הזה הוא 15%-20% מתחת למחירים שהיו בשנה האחרונה. המחיר הלכאורה נמוך הוא לא בגלל שמדובר בקומה נמוכה. קומה רביעית היא לא נמוכה וגם אם נתרגם את זה לקומה גבוהה בבניין מדובר במקסימום 23-24 אלף שקל למ"ר.
בדקנו גם מול דירות למכירה שמוצעות עכשיו. חיפשנו באתרי המכירות המקובלים, יד2 , מדלן, גילינו מצב מעניין - יש היצע גדול של דירות, ויש מוכרים שכבר הורידו את המחיר ב-100 אלף שקל ויותר. המחירים נעים בין 21 אלף ל-25 אלף שקל - אבל אלו המחירים שהמוכרים מבקשים, לבקש אפשר הכל, זה ייסגר בפחות. כלומר, מחיר העסקה שדווחה - כ-22 אלף שקל לדירה בקומה 4 משתקף גם מההצעות לרכישת דירה.
ונחזור לשנה-שנתיים האחרונות - היו ברחוב הזה עסקאות במחירים של 19 אלף שקל עד 26 אלף שקל למ"ר, אנחנו בערך באותה סביבת מחירים. מדברים על עלייה של 20% בשנה האחרונה במחירי הדירות ברחבי הארץ, אלו נתונים של הלמ"ס. מדברים בפועל על עלייה של 30% בשנתיים, אבל המספרים כאן מראים אחרת. חלק גדול מהעלייה נעלם.
נכון, זו שכונה אחת, אבל כשאנחנו בודקים שכונות נוספות, אנחנו גם רואים ירידה במחירים. פסגות אפק, אגב, היא שכונה מבוקשת בראש העין, שכונה חדשה. לרוב השכונות החדשות, חזקות יותר, עם אוכלוסייה חזקה שבה קשה יותר לפגוע במחירים, אבל כנראה שלאחר השנה-שנתיים האחרונות, שוק הדירות מתקרר מאוד, גם בהיקף העסקאות וגם במחירי הדירות.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
28.למה שמישהו נורמלי ישלם 2.8 מיליון על דירה בראש העין?ישראלי 23/04/2023 14:16הגב לתגובה זו1 1זה מטר מהשטחים ועם סיכון פריצות וגניבות גבוה. מילא היה מדובר על מיליון שקל לדירה אבל 2.8 מיליון שקל? אני בהלם שמישהו מוכן לחלום בכלל על מספרים כאלה.סגור
-
27.ראש העין לא שווה שקלרונן 14/04/2023 18:14הגב לתגובה זו0 2גובלת בשטחים, פקקים מטורפים, שכונות ענק של מחיר למשתכן, בנייה לקוייה, תכנון לקוי ואין בה כלום.סגור
-
אם היה לך כסף לקנות דירה הייתה רץ לקנות שם. (ל"ת)ירון גלון 24/08/2023 08:50הגב לתגובה זו4 0סגור
-
26.לא לקנות דירות עד שהם ירדו לפחות ב 40 אחוז (ל"ת)אסף 12/04/2023 08:57הגב לתגובה זו3 1סגור
-
25.ראש העין עיר פח וזה ישליך על פסגות אפקמשה 11/04/2023 17:44הגב לתגובה זו2 3אומנם הכל נראה חדש עכשיו, אבל DNA של עיר דפוקה ישאר וידבק גם בשכונה הזו. עוד כמה. שנים יתחילו לראות הזנחה וחוסר תכנון לקוי של עירייה שמתפקדת כמו הפאלנגות בלבנוןסגור
- טען עוד
-
24.מה שלא מבינים, זה שמחירים נמוכים = פחות התחלות בניה =עתיד שחור 10/04/2023 09:44הגב לתגובה זו0 3מחירים נמוכים יגרמו לקבלנים לחכות עם בניה או שיווק של פרויייקטים, ויגרמו בטווח הבינוני (חמש-שש שנים) למחסור שיגרום לקפיצה במחירים. הביקוש בישראל רק עולה ועולה עקב דמוגרפיה, ביקוש עולה גורם למחירים לעלות. כמעט בכל מקום אחר בעולם המצב הפוך (דמוגרפיה שלילית) ולכן הפיתרון האמיתי היחיד שבאמת יקרה הוא הגירה לארצות שמשוועים לאנשים צעיריםסגור
-
23.חזירותכל הקבלנים חזירים . לפי הפירסומים בשנה האחרונה המח 09/04/2023 16:34הגב לתגובה זו5 0כל הקבלנים חזירים . לפי הפירסומים בשנה האחרונה המחירים עלו 20 אחוז וכמעט גם 30 אחוז בשנתיים . אבל הקבלנים חזירים העלו ב- 50 אחוז ויותר . מדירה באגמים בנתניה שביקשו 1.8 מיליון לפני שנתיים היום מדברים מחיר מבצע 3.2 מיליון . אין אין מילה אחרת אלה חזירות לשמה לסבך את הזוגות הצעירים במשכנתאות לכל החיים . מה שהזוי לא מורידים מחירים !!!!סגור
-
22.פסגות אפק זה שכונת העתידשולתתתתת1 09/04/2023 15:33הגב לתגובה זו7 21זוגות זוגות גילו את הפנינה.סגור
-
פסגות אפקמייק 09/04/2023 16:37הגב לתגובה זו1 0האם אין ריח של שרפות שבא מהשטחיםסגור
-
מתחם A לא מרגיש דברשולתתתתת1 09/04/2023 21:26הגב לתגובה זו0 10הסביון של פסגות :)סגור
-
21.אין שום הגיון לקנות דירה להשקע במחירים האלה (ל"ת)משקיע 09/04/2023 14:05הגב לתגובה זו9 0סגור
-
20.מה בדקתם?קבלן בנין זעיר 09/04/2023 08:45הגב לתגובה זו6 12מתוך מאות רבות של עסקאות בדקתם עיסקה אחת ? בטוח שאין לכותב מושג היכן היא. איזו עליבות.סגור
-
19.זוגות צעירים נוהרים לעיר העתיד-חריש.מחירים נורמליים (ל"ת)אורנה 09/04/2023 04:27הגב לתגובה זו5 27סגור
-
חרדים ** (ל"ת)חרדים ** 09/04/2023 16:07הגב לתגובה זו4 0סגור
-
18.הקבלנים הרימו המחירים בעשרות אחוזים ועכשיו יצנחוסוף לספקולציות 09/04/2023 01:59הגב לתגובה זו16 0זה קרה בקנדה, בשוודיה ועוד...מחירי הנדל"ן המנופים צוללים. עוד שנה ..25% פחותסגור
-
17.המחירים צריכים להתרסק כדי שיחזרו לשפיות (ל"ת)ש 08/04/2023 23:43הגב לתגובה זו11 0סגור
-
16.העסק עובד ככה: כשמחירי דירות בעליה- כולם רצים לקנות כיזיו 08/04/2023 22:52הגב לתגובה זו15 0מחר יהיה יקר יותר בדיוק הפוך בירידות כשמחירי הדירות בירידה כולפ עוצרים את תהליך הקניה כי מחר יהיה זול יותר זה כל הסיפור וכיום אנחנו בתהליך של ירידה ולכן אין רונים היום, כולם מחכים שירד עוד...סגור
-
15.שקר נטו כלום לא יורדלא להאמין זה המצאות כדי שהעשירים יקנו ויתעשרו כל כ 08/04/2023 22:39הגב לתגובה זו3 19לא להאמין זה המצאות כדי שהעשירים יקנו ויתעשרו כל כמה שנים אותו דבר והמחירים רק בורחיםמי שחכם שיקנה עכשיו!סגור
-
אתה בדיחה (ל"ת)אזרח 09/04/2023 16:09הגב לתגובה זו2 0סגור
-
14.ראש העין. 4 חדרים 500 עד 800 אלף מקסימום (ל"ת)צבי 08/04/2023 21:27הגב לתגובה זו22 3סגור
-
שיפוץ כללי לדירת 5 חדרים עלתה לי 500000 איפה אתה חי (ל"ת)אחד שמבין 12/04/2023 22:01הגב לתגובה זו0 1סגור
-
אין פחות מ 2.3 מיליון. חי בעולם מוותק. (ל"ת)חחח... 09/04/2023 12:20הגב לתגובה זו2 5סגור
-
13.איך אמר בנק ישראל??צחי 08/04/2023 21:10הגב לתגובה זו2 0הריבית לא משפיעה על מחירי הדירות… לפחות שיודה בטעות. מודה ועוזב ירוחם…..סגור
-
12.ישראלים ישדניםחשדנות 08/04/2023 20:48הגב לתגובה זו0 0תגיד חהם משהו מיד יגידו אינטרסנט.יש חעמעל דירה ואני אטמר עדיף ריבית טבחי מיבוי והצאות טדוכר תכמן.פערי תשואות לצד ירידות יגיע ל 59% ריאלי תוך שלוש שניםסגור
-
11.מי משלם על דירה בישראלמי קונה בכלל 08/04/2023 20:45הגב לתגובה זו11 0המדינה מסוכנת על סף פילוג עם גייס חמישי לא אמורים לשלם על 4 קירותסגור
-
10.פסגות אפק שכונה פחתושב ראש העין 08/04/2023 20:28הגב לתגובה זו14 11הדבר היחיד שיש בה הוא מחירי ארנונה מהיקרים בארץסגור
-
שכונה מצוינת. כל האזור החדש הוא מצוין, לא כמו הוותיקה. (ל"ת)חמי 09/04/2023 12:21הגב לתגובה זו2 11סגור
-
9.מסתלבטים על "התמימים" .לקנות דירה בריבית של "גיבורים" ?קשקש 08/04/2023 20:27הגב לתגובה זו15 2איזה הגיון לרכוש דירה עם תשואה של 3% ולשלם ריבית של 8% ? השוכרים עושים עסקה טובה יותר .סגור
-
8.הלמ'ס גל אינו מודד שיפוץ דירה.אריק 08/04/2023 20:14הגב לתגובה זו4 0יכול להיות אותה דירה שנמכרה ב2 מליון, עברה שיפוץ של מאה מליון ושנה אחרי זה נמכרת ב2.100, אין פה עליית מחיר, כי הדירה שנה אחרי זה שובחה.סגור
-
7.לזוגות הצעיריםלזוגות הצעירים 08/04/2023 18:59הגב לתגובה זו31 5אני מציע לכל זוג צעיר שקשה לו לשלם משכנתא ,תמכרו את הדירה ,אפשר לקבל על הכסף תשואה ולשלם שכר דירה ,תמכרו עכשיו לפני שיהיה מאוחר מדי והמחירים ירדו בעוד 20%סגור
-
טעותאלון88 09/04/2023 11:33הגב לתגובה זו1 12אל תהרוס לאנשים את החיים. העצה שלך עשוייה להיות טובה, עשוייה בלבד, אם לזוג אין משכנתא כלל. בכל מצב אחר הוא ממילא לא יקבל תשואה על כל הסכום ולא ישלם ריבית על כל הסכוםסגור
-
6.שכונה מבוקשת על ידי תמנים אולי (ל"ת)אנונימי 08/04/2023 17:12הגב לתגובה זו5 11סגור
-
תימנים רק בראש העין הוותיקה. אצלנו אשכנזים וטייסים. (ל"ת)טובה 09/04/2023 12:22הגב לתגובה זו2 3סגור
-
5.בוקר טוב...נפתלי 08/04/2023 16:43הגב לתגובה זו9 3פסגות ספציפית ולדעתי גם בפתח תקווה דירות מהקטגוריה של מעל 2,5m בוודאי 3m חווינו ירידות של כ10% ואם אתה שואל אותי זה לא הסוף.סגור
-
למי דעתך מעניינת? (ל"ת)לולן 08/04/2023 21:16הגב לתגובה זו1 8סגור
-
4.זו מגמהיז 08/04/2023 16:35הגב לתגובה זו20 3אנשים ממשיכים להכחיש ומשקרים לאחרים ובעיקר לעצמם שנדלן רק עולה. בפועל הירידות ימשכו וזה יפגע בכיס של כולםסגור
-
למה בכיס של כולם?לאוניד 08/04/2023 22:55הגב לתגובה זו2 0למה זה יפגע בכיס של כולם?סגור
-
3.כתבה חלשה מאוד בלי הוכחות קונטרטיות. נראה שהכותב מביעה תפילה שהמחירים יירדו אבל לא ולא (ל"ת)אנונימי 08/04/2023 15:40הגב לתגובה זו7 33סגור
-
סדר עולמי חדשרוסלן 08/04/2023 21:10הגב לתגובה זו7 0הפוך, אתה רוצה עליות שממש לא קיימותסגור
-
המחירים כבר בירידה. (ל"ת)אריק 08/04/2023 20:15הגב לתגובה זו18 5סגור
-
2.מחירי הדירות קורסים בגוש דן.יעלי 08/04/2023 15:09הגב לתגובה זו22 6בצפון תל אביב והרצלייה מחירי הדירות קורסים.סגור
-
לא קורסים. מעט יורדים. יש הבדל ענק. (ל"ת)למה להגזים ? 09/04/2023 12:23הגב לתגובה זו3 0סגור
-
1.המחירים יורדים כי המשכנתאות יקרותכלכלן 08/04/2023 14:10הגב לתגובה זו18 1אנשים מגרדים הון עצמי מחסכונות והורים ולפעמים הלוואות ואז הולכים לבנק ובודקים כמה יוכלו לקבל. בסכום הזה הם הולכים לקנות דירה. ברגע שהריבית עולה הם לא יכולים לקבל סכום גבוה במשכנתא והם הולכים לקנות דירות זולותסגור
-
נכון מאוד (ל"ת)צודק 09/04/2023 12:24הגב לתגובה זו0 0סגור
