ההפתעה באם המושבות: ירידה דווקא בדירות יד שניה
נתוני הלמ"ס מצביעים על מגמה. לא משנה איך תסתכלו על הנתונים - עם המבצעים של הקבלנים או בלעדיהם - העצירה בעליית מחירי הנדל"ן כבר כאן. הקבלנים שמורידים מחירים עושים זאת בהדרגה, אלה שלא מורידים, עושים זאת דרך הנתונים שלא תראו בנתוני הלמ"ס - הם יעלימו את המדדים ויחלקו לכם הטבות.
מצד שני, חשוב להסתכל על נתוני דירות יד שניה. הלמ"ס מפרסם כי יש עליה קלה במחירי דירות יד שניה (כלומר, אלה שלא מקבלן), אבל העליה היא קטנה יותר בהשוואה לחודשים האחרונים. כשיש עליה קטנה יותר - זו האטה. היא מתורגמת לעליה קטנה עוד יותר ואז לעצירה מוחלטת. משם הדרך לירידה היא קלה.
לא בטוח שהמשך עליית הריבית בצורה אגרסיבית היא הפתרון למצוקת הדיור. כדי להגיע לשם, צריך להזרים היצע של קרקעות. אבל זה כבר סיפור אחר לגמרי. יש גם עוד סיפור שלא רואים במספרים. כשהלמ"ס אומד את מחירי הדיור הוא לא משנה עסקה לעסקה זהה, אלא לעסקה דומה.
- כל הכותרות
ויש גם דרך להקל ראש בנתונים: אם תסתכלו היטב, תראו שפעמים רבות עסקאות רשות המסים מגדירות דירת גן כדירה בקומה ראשונה וצמוד קרקע בן שבעה חדרים בקומת הזו. זה מטעה ויכול לשנות את הסטטיסטיקה. חוץ מזה, מה קורה אם באותו בנין נמכרה דירה בקומה 12 ב-2.6 מיליון שקל ואחרי חודש נמכרה דירת ארבעה חדרים באותו בנין ב-2.4, אבל היא בקומה שניה? זאת ירידה? לא בטוח. ואם קורה ההפך - זו עליה? גם כן, כלל לא בטוח.
מה שכן אפשר לעשות, הוא לנתח את העסקאות בצורה קרה, כמו בבדיקה שערכנו על שכונת פסגות אפק בראש העין. לקחת מספרים ולקבל תמונה כוללת. כי בסוף, הסטטיסטיקה מתיישרת. המאקרו חשוב. אגב, זו אחת הסיבות לכך ששמאים לא יכולים לייצר שומה בגישת ההשוואה אם אין מספיק בניינים באזור שמוכרים והם עובדים לגישות אחרות, כדי לקבל תמונה מדויקת יותר.
כדי לקבל תמונה כוללת, בדקנו מה קורה באחת השכונות המוכרות על קו התפר של השרון-גוש דן (אנחנו יודעים לאן היא שייכת) - אם המושבות בפתח תקוה. מחירי הדירות כאן האמירו בשנתיים האחרונות. המחיר הממוצע כאן הוא גבוה מאשר מחיר ממוצע לדירה בישראל ואפילו צמח יותר ממנה. קבלו את זה - דירה ממוצעת כאן עלתה לפני 3 שנים בדיוק 2.2 מיליון שקל. היום - 3.3. עליית ערך של 50%.
נתוני רשות המסים מאפשרים ללמוד דרך עסקאות שנעשו כאן עד לפני חודשיים. תראו מה קרה בפרוייקטים - בחודש פברואר נמכה דירת 121 מ"ר, חמישה חדרים בקומה 7 בפרוייקט בראון על הפארק, בסכום של 3.71 מיליון שקל. זו דירה על הנייר שתהיה מוכנה ב-2025. יותר מ-30 אלף שקל למטר. הפרוייקטים הקודמים מכרו בקצת פחות. סיפור הדירות החדשות שונה במהותו בשכונה הזאת, מאשר דירות יד שניה. כאן רואים מגמה הפוכה. דירות יד 1 לא נפגעות ושומרות על מחיר אחיד, בעוד שדירות יד 2 רושמות ירידה קלה לעומת התקופה שלפני הריבית.
מצאנו אחת שנבנתה ב-2006. הדירה היא 110 מ"ר, 5 חדרים (גודל של ארבעה, אגב), בקומה 15. היא נמכרה תורת 3.07 מיליון שקל. זה מחיר של 27,909 שקל למטר. באותו פרוייקט, נמכרה ביוני דירת 4 חדרים, אבל בקומה 19, תמורת 32 אלף שקל למטר, בהבדל אחד - זה הדגם של הדירה הקטנה בפרוייקט, 92 מ"ר. יש כאן ירידה טבעית למטר כשהדירה גדולה יותר, אבל ההפרשים כאן גדולים. לכן, לקחנו את העסקה הבאה בפרוייקט בספטמבר. המחיר היה 31,910 אלף שקל למטר, לדירה דומה בקומה ה-12. כלומר, רואים כאן יציבות במחיר בתקופה שלפני ההעלאה הגדולה של הריבית התקופה הנוכחית.
ברחוב אריה בראון נמכרה דירת 120 מ"ר, 5 חדרים, קומה 6, ב-3.53 מיליון שקל. הבניין בן 8 שנים. בפרוייקט המוכר לב הפארק, נמכרה דירה ב-3 מיליון שקל - 4 חדרים בקומה 17. זה מחיר של 30 אלף שקל למטר, אבל בבניין בן 15 שנה.
בקרדן במושבה נמכרה דירת 99 מ"ר, גם היא 4 חדרים, ב-3.13 מיליון שקל. הדירה בקומה 14 והיא בת עשר. בפרוייקט Seven בשכונה, נמכרה דירת 6 חדרים (יש כאלה לא מעט בפתח תקוה, האוכלוסיה הדתית קונה הרבה), בקומה 14, תמורת 4.23 מיליון שקל. הדירה היא 122 מ"ר והבניין בן 13. בפרוייקט לב הסביונים פרימיום נמכרה דירת 4 חדרים בקומה 10, 109 מ"ר, תמורת 2.86 מיליון שקל - זול יחסית לאזור.
כדי לבדוק טוב יותר מה קורה עכשיו מבחינת היצע (כי הורדת הריבית מתחילה להשפיע עכשיו, ולא מיידית), פנינו לאתרי המכירות כמו יד 2 ומדלן. מצאנו עסקאות בפרוייקטים דומים. כאן לא דורשים כבר 30 אלף שקל למטר אלא פחות. אתם צריכים לזכור, המחיר המפורסם הוא תמיד גבוה, או לכל היותר שווה, למחיר העסקה. בתקופה כזאת, אנשים מורידים מחירים אם הם לחוצים למכור. מצאנו אותה דירה בדיוק ב-29 אלף שקל למטר. כלומר, אם היא היא תיסגר סביב 28 אלף שקל למטר - זה מבטא ירידה של עד 7% במחיר. מצאנו עוד דירות סביב 29 אלף שקל למטר. גם ירידה של 3% היא משמעותית.
אז אם נחזור 3 שנים אחורה, ראינו מחירים נמוכים בהרבה. כלומר, הייתה כאן עליה של 50% אבל ההאטה מורגשת. המחירים לא ירדו ב-20%-30% אבל עדיין - זו בשורה טובה לזוגות צעירים שלא היו יכולים לספוג עליה נוספת. ההערכה היא שהגל הבא יחזור רק כשהריבית תרד.
אם המושבות היא שכונה חזקה. רואים את המכירות מדירות קבלן ומבינים שהם כאן כדי להישאר. מצד שני, יש משהו שאי אפשר לראות במספרים. פטור ממדד תשומות בניה, מחסן מתנה, גם אי במטבח או מוצרי חשמל מבטאים ירידה של 5%-3%.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
11.אם המושבות?למה לגור שם?! פקקים,זיהום,עצבים,צפיפות לנפשD-BILL 13/04/2023 17:24הגב לתגובה זו5 0מי המטורף שקונה שם?!סגור
-
10.יש שם זוגות שלקחו מליון שח משכנתא ואין להם מה לאכולחחח 10/04/2023 09:07הגב לתגובה זו4 0יש גם כאלה שלא יכולים לעמוד בתשלומי הועד למגדלים האלה שיהיו עוד 5 שנים בני 20 ויהפכו לסלמס כי אין כסף לתקן את המתקנים היקרים מאוד. מי שתכנן מגדלים לישראלים הוא פושע חמדןסגור
-
9.קריסה של 70 אחוז לפנינורועי 09/04/2023 14:27הגב לתגובה זו12 6הריבית עושה עבודה ניפלאה מחסור זאת הונאת העשור ביבי נתניהוסגור
-
הזיות של 100 אחוז לפנינואיתן 09/04/2023 16:04הגב לתגובה זו3 21חבל שתישאר כל חייך הומלס בלי דירה בגלל המחשבות המנותקות מהמציאות.סגור
-
לעזובמציאותי 09/04/2023 20:24הגב לתגובה זו2 1לכן צריך לעזוב את המדינה המושחתת הזאת. אין לה זכות קיום .ולו בגלל ניפוח בועת הנדלןסגור
- טען עוד
-
8.בתור מי שמחפשת הרבה זמן דירה בשכונה הנתון מאוד מפתיעמור 09/04/2023 13:46הגב לתגובה זו2 18לא ראיתי ירידות..סגור
-
בטח ,את גרה שם ,למה שתראי ירידה? (ל"ת)פיזדץ 13/04/2023 17:46הגב לתגובה זו6 0סגור
-
7.זו רק ההתחלה72 09/04/2023 13:18הגב לתגובה זו20 3ירד הרבה יותר. ושינוי המגמה ישאר שנים רבות. ירידות של 35 עד 50 אחוז ובמידה ויופיע עוד ברבור שחור כמו המהפיכה המשפטית גם ל 70 אחוזסגור
-
6.חחחיייאנונימי 09/04/2023 12:45הגב לתגובה זו4 15קורע מצחוק לקרוא ל 3 % "ירידה"אחרי שהמחירים זינקו במיליון אחוז..סגור
-
5.איך אפשר לנתח מחיר של דירה יד 2 בלי לראות אותה?חובבנות 09/04/2023 12:17הגב לתגובה זו7 0ממש לא רציני. דירה בלי שיפוץ או עם שיפוץ זה יכול להיות הבדל של 10% ממחיר הדירהסגור
-
4.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרותמירה 09/04/2023 11:54הגב לתגובה זו2 14(חי פה) – אושרה השלמת תכנית מתאר להתחדשות עירונית בקריית חיים מערבית ברוב מלא. ההצבעה בוצעה רק על הסעיף של התקציב ולא על המשך התקשרות עם ספק יחיד – האדרכלית אירית סרף. השלמת תכנית המתאר להתחדשות עירונית בקריית חיים מערבית שעלתה לאישור הערב (ג', 28/2/23) במועצת העיר אושרה לאחר שהתחוללה סערה בנושא מאחר שחברי האופוזיציה לא הסכימו לאשר את השלמת התוכנית, מבלי להוריד את ההתקשרות עם ספק יחיד , כפי שכתוב בהצעת התקציב והיא האדריכלית אירית סרף.סגור
-
עבודה בעיניים שומר נפשו ירחק.דורון 09/04/2023 15:48הגב לתגובה זו25 0המקום נועד לכישלון ויישאר כזה גם בעתיד. חבל על הכסף שיירד לטמיון.סגור
-
3.רשמתי 45% ב-3 שנים בדומה למה שכתבתם אבל...דניאל ר. 09/04/2023 10:27הגב לתגובה זו0 19אני חושב שעוד יעלה ב-10-15% בשנה הקרובה לכן לא מוכרסגור
-
2.קנינו עכשיו ב-32 אלף שקל למטר... אבל אכן יד ראשונהמיטל 09/04/2023 10:26הגב לתגובה זו2 1גנבו אותנו?סגור
-
1.כתבה טובה ומשקפת תודה (ל"ת)שוכר בשכונה 09/04/2023 10:26הגב לתגובה זו1 1סגור
