ההפתעה באם המושבות: ירידה דווקא בדירות יד שניה

נתוני הלמ"ס מצביעים על מגמה. לא משנה איך תסתכלו על הנתונים - עם המבצעים של הקבלנים או בלעדיהם - העצירה בעליית מחירי הנדל"ן כבר כאן. הקבלנים שמורידים מחירים עושים זאת בהדרגה, אלה שלא מורידים, עושים זאת דרך הנתונים שלא תראו בנתוני הלמ"ס - הם יעלימו את המדדים ויחלקו לכם הטבות.

מצד שני, חשוב להסתכל על נתוני דירות יד שניה. הלמ"ס מפרסם כי יש עליה קלה במחירי דירות יד שניה (כלומר, אלה שלא מקבלן), אבל העליה היא קטנה יותר בהשוואה לחודשים האחרונים. כשיש עליה קטנה יותר - זו האטה. היא מתורגמת לעליה קטנה עוד יותר ואז לעצירה מוחלטת. משם הדרך לירידה היא קלה.

לא בטוח שהמשך עליית הריבית בצורה אגרסיבית היא הפתרון למצוקת הדיור. כדי להגיע לשם, צריך להזרים היצע של קרקעות. אבל זה כבר סיפור אחר לגמרי. יש גם עוד סיפור שלא רואים במספרים. כשהלמ"ס אומד את מחירי הדיור הוא לא משנה עסקה לעסקה זהה, אלא לעסקה דומה.

ויש גם דרך להקל ראש בנתונים: אם תסתכלו היטב, תראו שפעמים רבות עסקאות רשות המסים מגדירות דירת גן כדירה בקומה ראשונה וצמוד קרקע בן שבעה חדרים בקומת הזו. זה מטעה ויכול לשנות את הסטטיסטיקה. חוץ מזה, מה קורה אם באותו בנין נמכרה דירה בקומה 12 ב-2.6 מיליון שקל ואחרי חודש נמכרה דירת ארבעה חדרים באותו בנין ב-2.4, אבל היא בקומה שניה? זאת ירידה? לא בטוח. ואם קורה ההפך - זו עליה? גם כן, כלל לא בטוח.

• רמ"י: ירידת מחירי הקרקעות נמשכת; "המכרזים ברעננה ושדה דב מצביעים על המשך ירידה"
• מחירי הדירות בירידה - איפה יהיו הירידות המשמעותיות ביותר?

מה שכן אפשר לעשות, הוא לנתח את העסקאות בצורה קרה, כמו בבדיקה שערכנו על שכונת פסגות אפק בראש העין. לקחת מספרים ולקבל תמונה כוללת. כי בסוף, הסטטיסטיקה מתיישרת. המאקרו חשוב. אגב, זו אחת הסיבות לכך ששמאים לא יכולים לייצר שומה בגישת ההשוואה אם אין מספיק בניינים באזור שמוכרים והם עובדים לגישות אחרות, כדי לקבל תמונה מדויקת יותר.

כדי לקבל תמונה כוללת, בדקנו מה קורה באחת השכונות המוכרות על קו התפר של השרון-גוש דן (אנחנו יודעים לאן היא שייכת) - אם המושבות בפתח תקוה. מחירי הדירות כאן האמירו בשנתיים האחרונות. המחיר הממוצע כאן הוא גבוה מאשר מחיר ממוצע לדירה בישראל ואפילו צמח יותר ממנה. קבלו את זה - דירה ממוצעת כאן עלתה לפני 3 שנים בדיוק 2.2 מיליון שקל. היום - 3.3. עליית ערך של 50%.

נתוני רשות המסים מאפשרים ללמוד דרך עסקאות שנעשו כאן עד לפני חודשיים. תראו מה קרה בפרוייקטים - בחודש פברואר נמכה דירת 121 מ"ר, חמישה חדרים בקומה 7 בפרוייקט בראון על הפארק, בסכום של 3.71 מיליון שקל. זו דירה על הנייר שתהיה מוכנה ב-2025. יותר מ-30 אלף שקל למטר. הפרוייקטים הקודמים מכרו בקצת פחות. סיפור הדירות החדשות שונה במהותו בשכונה הזאת, מאשר דירות יד שניה. כאן רואים מגמה הפוכה. דירות יד 1 לא נפגעות ושומרות על מחיר אחיד, בעוד שדירות יד 2 רושמות ירידה קלה לעומת התקופה שלפני הריבית.

• מבצעי הקבלנים - במקום 80/20 דחייה של 3 שנים בהחזרי משכנתא
• שוק הדיור: ירידה של 21% במכירות הקבלנים בפברואר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מצאנו אחת שנבנתה ב-2006. הדירה היא 110 מ"ר, 5 חדרים (גודל של ארבעה, אגב), בקומה 15. היא נמכרה תורת 3.07 מיליון שקל. זה מחיר של 27,909 שקל למטר. באותו פרוייקט, נמכרה ביוני דירת 4 חדרים, אבל בקומה 19, תמורת 32 אלף שקל למטר, בהבדל אחד - זה הדגם של הדירה הקטנה בפרוייקט, 92 מ"ר. יש כאן ירידה טבעית למטר כשהדירה גדולה יותר, אבל ההפרשים כאן גדולים. לכן, לקחנו את העסקה הבאה בפרוייקט בספטמבר. המחיר היה 31,910 אלף שקל למטר, לדירה דומה בקומה ה-12. כלומר, רואים כאן יציבות במחיר בתקופה שלפני ההעלאה הגדולה של הריבית התקופה הנוכחית.

ברחוב אריה בראון נמכרה דירת 120 מ"ר, 5 חדרים, קומה 6, ב-3.53 מיליון שקל. הבניין בן 8 שנים. בפרוייקט המוכר לב הפארק, נמכרה דירה ב-3 מיליון שקל - 4 חדרים בקומה 17. זה מחיר של 30 אלף שקל למטר, אבל בבניין בן 15 שנה.   בקרדן במושבה נמכרה דירת 99 מ"ר, גם היא 4 חדרים, ב-3.13 מיליון שקל. הדירה בקומה 14 והיא בת עשר. בפרוייקט Seven בשכונה, נמכרה דירת 6 חדרים (יש כאלה לא מעט בפתח תקוה, האוכלוסיה הדתית קונה הרבה), בקומה 14, תמורת 4.23 מיליון שקל. הדירה היא 122 מ"ר והבניין בן 13. בפרוייקט לב הסביונים פרימיום נמכרה דירת 4 חדרים בקומה 10, 109 מ"ר, תמורת 2.86 מיליון שקל - זול יחסית לאזור.

כדי לבדוק טוב יותר מה קורה עכשיו מבחינת היצע (כי הורדת הריבית מתחילה להשפיע עכשיו, ולא מיידית), פנינו לאתרי המכירות כמו יד 2 ומדלן. מצאנו עסקאות בפרוייקטים דומים. כאן לא דורשים כבר 30 אלף שקל למטר אלא פחות. אתם צריכים לזכור, המחיר המפורסם הוא תמיד גבוה, או לכל היותר שווה, למחיר העסקה. בתקופה כזאת, אנשים מורידים מחירים אם הם לחוצים למכור. מצאנו אותה דירה בדיוק ב-29 אלף שקל למטר. כלומר, אם היא היא תיסגר סביב 28 אלף שקל למטר - זה מבטא ירידה של עד 7% במחיר. מצאנו עוד דירות סביב 29 אלף שקל למטר. גם ירידה של 3% היא משמעותית.

אז אם נחזור 3 שנים אחורה, ראינו מחירים נמוכים בהרבה. כלומר, הייתה כאן עליה של 50% אבל ההאטה מורגשת. המחירים לא ירדו ב-20%-30% אבל עדיין - זו בשורה טובה לזוגות צעירים שלא היו יכולים לספוג עליה נוספת. ההערכה היא שהגל הבא יחזור רק כשהריבית תרד.

אם המושבות היא שכונה חזקה. רואים את המכירות מדירות קבלן ומבינים שהם כאן כדי להישאר. מצד שני, יש משהו שאי אפשר לראות במספרים. פטור ממדד תשומות בניה, מחסן מתנה, גם אי במטבח או מוצרי חשמל מבטאים ירידה של 5%-3%.